Anónimo
Alquiler con opción de compra
Tengo una vivienda en venta y me han ofrecido la posibilidad de adquirir mi vivienda con la opción de alquiler con opción de compra con un plazo de 18 meses.
Tengo algunas cuestiones y necesito consejo, con el fin de no tener después sorpresas desagradable...
1. El contrato de alquiler con opción de compra, seria conveniente realizarlo inicialmete con una duración inferior a 1 año, p.e. 11 meses para que no le sea de aplicación a LAU, en el sentido de que si el inquilino lo desea puede prorrogar el alquiler hasta 5 años, o no hace falta hacerlo por 11 meses y es suficiente y legalmente válido especificar de forma explicita en el contrato que la duración del alquiler con la finalidad de compra es de 18 meses (con fecha de inicio y finallización). No queremos tener problemas con la duración y que se nos pudieran meter en la casa unos inquilinos durante 5 años... Es decir tener garantías de que finalizado el plazo pactado de opción de compra, si no la ejerce el inquilino este obligado a abandonar la vivienda sin ningún tipo de derecho a continuar como inquilino...
2. Respecto al seguro de la vivienda, ¿lo puede contratar el inquilino aunque no es propietario de la misma?, estos seguros cubren al propietario ante cualquier tipo de daño que los inquilinos puedan ocasionar en la vivienda, como por ejemplo daños en las paredes o en los suelos (son de parqué).
El posible inquilino me dice que el paga este tipo de seguro de hogar, ¿qué tipo de cobertura debo exigirle que solicite para cubrr cualquier tipo de desperfecto...?
3. Los seguros de alquiler, ¿cuántos meses de impago cubren?
Tengo algunas cuestiones y necesito consejo, con el fin de no tener después sorpresas desagradable...
1. El contrato de alquiler con opción de compra, seria conveniente realizarlo inicialmete con una duración inferior a 1 año, p.e. 11 meses para que no le sea de aplicación a LAU, en el sentido de que si el inquilino lo desea puede prorrogar el alquiler hasta 5 años, o no hace falta hacerlo por 11 meses y es suficiente y legalmente válido especificar de forma explicita en el contrato que la duración del alquiler con la finalidad de compra es de 18 meses (con fecha de inicio y finallización). No queremos tener problemas con la duración y que se nos pudieran meter en la casa unos inquilinos durante 5 años... Es decir tener garantías de que finalizado el plazo pactado de opción de compra, si no la ejerce el inquilino este obligado a abandonar la vivienda sin ningún tipo de derecho a continuar como inquilino...
2. Respecto al seguro de la vivienda, ¿lo puede contratar el inquilino aunque no es propietario de la misma?, estos seguros cubren al propietario ante cualquier tipo de daño que los inquilinos puedan ocasionar en la vivienda, como por ejemplo daños en las paredes o en los suelos (son de parqué).
El posible inquilino me dice que el paga este tipo de seguro de hogar, ¿qué tipo de cobertura debo exigirle que solicite para cubrr cualquier tipo de desperfecto...?
3. Los seguros de alquiler, ¿cuántos meses de impago cubren?
1 respuesta
Respuesta de Amparo BB
1
1 - Un arrendamiento de vivienda con opción de compra son dos contratos en uno. El de la opción será tal y como se pacte, pero el del arrendamiento está SUJETO A LAU. Si finaliza el plazo de la opción, el arrendatario puede seguir de alquiler hasta que el contrato cumpla 5 años.
2 - Respecto al seguro. Lo ideal es que cada uno tenga su seguro. El arrendador cubriendo continente, y si tiene algún mueble de su propiedad también parte de contenido, y RC. Y el arrendatario contenido (sus cosas: libros, ropa, ordenador, muebles suyos etc) y RC. El seguro sólo cubre al tomador. Aquí te lo explico más claro.
3.- Sobre los seguros de alquiler, en esta página comparan las coberturas de 3 de ellos.
Sobre el alquiler con opción a compra, permíteme citar a un abogado experto en arrendamientos llamado Pedro Hernández del Olmo (PHOLMO) experto de este y otros foros:
"El alquiler con opción a compra es un contrato no reglado cuyas condiciones son prácticamente libres para las partes, debido a su indudable transcendencia es conveniente asesorarse debidamente antes de firmar este tipo de contratos."
http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/09/arrendamiento-con-opcion-de-compra.html
http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/11/la-opcion-de-compra-y-la-insolvencia.html
http://blog.enalquiler.com/2009/actualidad/reduccion-iva-en-alquiler-opcion-a-compra/
2 - Respecto al seguro. Lo ideal es que cada uno tenga su seguro. El arrendador cubriendo continente, y si tiene algún mueble de su propiedad también parte de contenido, y RC. Y el arrendatario contenido (sus cosas: libros, ropa, ordenador, muebles suyos etc) y RC. El seguro sólo cubre al tomador. Aquí te lo explico más claro.
3.- Sobre los seguros de alquiler, en esta página comparan las coberturas de 3 de ellos.
Sobre el alquiler con opción a compra, permíteme citar a un abogado experto en arrendamientos llamado Pedro Hernández del Olmo (PHOLMO) experto de este y otros foros:
"El alquiler con opción a compra es un contrato no reglado cuyas condiciones son prácticamente libres para las partes, debido a su indudable transcendencia es conveniente asesorarse debidamente antes de firmar este tipo de contratos."
http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/09/arrendamiento-con-opcion-de-compra.html
http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/11/la-opcion-de-compra-y-la-insolvencia.html
http://blog.enalquiler.com/2009/actualidad/reduccion-iva-en-alquiler-opcion-a-compra/
Gracias por la respuesta creo que ha sido bastante clara.
El pacto que hemos hablado con el inquilino es resolver la opción de compra en 18 meses. Entonces para evitar posibles problemas de arrendamiento hasta 5 años, la solución podría ser hacer un contrato de arrendamiento de vivienda por temporada ( de duración 11 meses) con clausulas de opción de compra y posible renovación hasta un máximo de 18 meses.
¿Esto sería legalmente válido y nos garantizaríamos que no se pudiera quedar alquilado hasta 5 años...?
Gracias de nuevo y espero su respuesta. Saludos
El pacto que hemos hablado con el inquilino es resolver la opción de compra en 18 meses. Entonces para evitar posibles problemas de arrendamiento hasta 5 años, la solución podría ser hacer un contrato de arrendamiento de vivienda por temporada ( de duración 11 meses) con clausulas de opción de compra y posible renovación hasta un máximo de 18 meses.
¿Esto sería legalmente válido y nos garantizaríamos que no se pudiera quedar alquilado hasta 5 años...?
Gracias de nuevo y espero su respuesta. Saludos
Un arrendamiento no es "por temporada" o "de vivienda" según el plazo. Es una errónea creencia de la mayoría de la gente.
Un arrendamiento es "de vivienda" o "distinto de vivienda" (de temporada por ejemplo) según el destino que el arrendatario vaya a dar al inmueble arrendado.
Por mucho que escribas "contrato de Temporada" si el inquilino NO TIENE OTRA VIVIENDA que sea su vivienda permanente, tendrá derecho a sus prórrogas de hasta cinco años.
Un contrato de 11 meses no es por sí un contrato de temporada. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dice que no hay una duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual, puede ser de 11 meses, de 6 meses, de 1 año . ponle tú el tiempo que quieras, si es inferior a 5 años cuando termine ese periodo de tiempo se podrá prorrogar de forma automática optativamente para el inquilino y obligatoriamente para el casero por periodos anuales hasta sumar un mínimo de cinco años.
Para que un contrato de 11 meses o de cualquier duración se considere de temporada y, por tanto, no esté sujeto a estas prórrogas obligatorias se tiene que indicar en el contrato que es un contrato de temporada, el motivo de la temporalidad: vacaciones, estudios, traslado laboral . y cuál es el domicilio de la VIVIENDA PERMANENTE del arrendatario (para que conste que la tiene y que es otra)
Tienes toda la información sobre esto aquí: Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada y Verdades sobre la duración del alquiler
Un arrendamiento es "de vivienda" o "distinto de vivienda" (de temporada por ejemplo) según el destino que el arrendatario vaya a dar al inmueble arrendado.
Por mucho que escribas "contrato de Temporada" si el inquilino NO TIENE OTRA VIVIENDA que sea su vivienda permanente, tendrá derecho a sus prórrogas de hasta cinco años.
Un contrato de 11 meses no es por sí un contrato de temporada. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dice que no hay una duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual, puede ser de 11 meses, de 6 meses, de 1 año . ponle tú el tiempo que quieras, si es inferior a 5 años cuando termine ese periodo de tiempo se podrá prorrogar de forma automática optativamente para el inquilino y obligatoriamente para el casero por periodos anuales hasta sumar un mínimo de cinco años.
Para que un contrato de 11 meses o de cualquier duración se considere de temporada y, por tanto, no esté sujeto a estas prórrogas obligatorias se tiene que indicar en el contrato que es un contrato de temporada, el motivo de la temporalidad: vacaciones, estudios, traslado laboral . y cuál es el domicilio de la VIVIENDA PERMANENTE del arrendatario (para que conste que la tiene y que es otra)
Tienes toda la información sobre esto aquí: Alquiler de largo plazo vs alquiler de temporada y Verdades sobre la duración del alquiler