Locales comerciales en planta sótano destinada a garajes

En la escritura de división horizontal del edificio donde resido figura un "Local comercial número doce, sito en la planta sótano...; tiene su acceso por rampa desde la calle... Y pasillos de circulación de dicha planta; ocupa una superficie de 73,50 decímetros cuadrados;..."

Recientemente un particular (ajeno a este edificio) ha comprado este "local" y lo tiene alquilado como varias plazas de garaje.

Al respecto tengo muchas dudas.

1ª- Puede escriturarse como local comercial en el sótano del edificio, ¿al cuál solo puede accederse desde las rampas desde la calle y desde los portales del edificio? (Somos cuatro portales con garaje y cubierta en común).

2ª Según mis cálculos, a cada propietario (un total de 40) le corresponden 24,50 m² de superficie construida, de los cuales la plaza útil para su vehículo es de 11,00 m². Por tanto, al "Local Comercial Nº 12 con superficie construida de 73,50 m² le corresponderían 33 m² ´útiles, es decir tres plazas de garaje.

Bueno, pues este señor tiene alquiladas SIETE plazas de garaje. ¿Estoy confundido o este señor está alquilando zonas comunes del resto de propietarios?.

¿3ª Este señor tiene derecho a tener llave de las puertas que dan acceso a los portales del edificio aunque no viva en éste?.

Perdonad el "rollo"...