¿Qué riesgo existe en una extinción de condominio sin modificación del préstamo hipotecario?

y mis dudas...

Hace unos años me compre un piso con mi pareja (no nos casamos ni nos hicimos pareja de hecho) al 50% cada uno, al cabo del tiempo nos separamos y la hipoteca la hemos ido pagando con el alquiler del piso, porque no podíamos venderlo porque tenemos bastante hipoteca.

Actualmente yo tengo otra pareja y nos hemos planteado quedarnos el piso ente los dos, pregunte en mi banco como podría hacerlo, me dijeron que como yo actualmente no tengo un trabajo fijo y no cobro más de 1500 euros estaba bastante complicado aunque mi actual pareja si sea solvente.

Me comentaron que fuera donde firme las escrituras para que me explicaran lo de la extinción de condominio, todo esto lo tramitaría de forma paralela al banco.

Pero todavía no he podido ir y mis dudas son:

Mi actual pareja y yo nos quedaríamos como titulares de la vivienda y la pagaríamos entre los dos, pero como no podemos modificar el préstamo hipotecario, mi ex pareja seguiría siendo deudor del préstamo pero no titular de la vivienda, en el caso de que nosotros no pudiéramos hacer frente al pago de la hipoteca el banco iría contra mi ex, por el 50 % puesto que el otro 50% seguiría siendo mío, pero mi duda es

¿Qué es riesgos asume él?

Porque si ya no es titular de la vivienda, a la hora de cobrar esa deuda, ¿él respondería con todos sus vienes, la nómina?

Me han comentado la posibilidad de hacer un contrato ante notario como que yo asumiría todo los riesgos en el caso de impago, quedando él absuelto de todo riesgo, pero no se si esto en realidad es posible.

Otra duda que tengo es que mi ex pareja y yo tenemos una cuenta conjunta donde se cobran la hipoteca, en el caso de que él ya no figurará en el préstamo ¿Podría sacarlo como titular de la cuenta y añadir a mi nueva pareja? Además, supongo que mi nueva pareja debería de demostrar que él está pagando la hipoteca aunque no sea titular por posibles mal entendidos posteriormente.

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1 Respuesta

40.765 pts. Expertos en Gestión Hipotecaria y Financiera

En caso de que su ex pareja quiera vender su 50 % a su pareja actual, éste efectivamente dejará de ser titular de la vivienda pero seguirá siendo deudor. En caso de impago de la hipoteca, la primera garantía que responderá será la vivienda, independientemente de quien sea titular de ésta, ya que es la garantía que figura en el préstamo hipotecario. Si acaso se llegase a la subasta y la deuda no se cubriera, tanto usted como su ex pareja responderían con sus bienes sobre el resto de deuda.

Respecto al documento que le han dicho que haga ante notario, la verdad es que no va a ser muy efectivo. Me explico, si acaso se llegase a una situación de impago, el banco como le he comentado primero tirará de la vivienda y después de los bienes suyos y de su ex, y lo único es que posteriormente el podría intentar por vía judicial reclamarle a usted la deuda, pero sería un tema independiente al del banco, a efectos de reclamación por impago el banco irá a por usted y su ex.

Por último si su ex saliera de la hipoteca, el banco se encargaría de sacarle de la cuenta e incluir a su nueva pareja.

Espero haberle aclarado su duda, si necesita alguna aclaración no dude en preguntarme de nuevo.

Sí le pido por favor que valore la respuesta para poder seguir contestando a otros usuarios.

Muchas gracias por contestar tan rápido y de forma tan minuciosa. 

Quería consultarle otra cosilla, mi ex me ha dicho muchas veces que no quiere saber nada del piso y que cuando quiera  me lo regala, puesto que siempre ha estado alquilado nosotros no hemos tenido que poner dinero apenas, con lo cual pierde poco económicamente y gana mucho en quebraderos de cabeza. Nosotros actualmente no podemos comprarlo, la única forma seria lo de la extinción de condominio. 

El banco me explicaron que si realmente me lo regalaba, lo mejor era hacer un documento como que yo le entregaba X dinero, porque sino se consideraría una donación y tendría que pagar unos i,puestos, pero no me quedo muy claro, porque si yo no le doy un dinero pero digo que si, supongo que tendré que demostrarlo de alguna forma, me podría explicar cual es la mejor opción? 

En referencia a la cuenta bancaria, si tramitamos una extinción de condominio, no realizaríamos un cambio de titular del préstamo hipotecario, entonces ¿aún así podría quitar a uno y poner a otro en la cuenca bancaria donde pagamos la hipoteca?

muchas gracias de nuevo

un saludo.  

Antes de nada, le agradezco mucho la valoración y comentario sobre mi respuesta.

Referente a las nuevas dudas, le comento. Si el 50 % de su ex, lo compra su actual pareja, deben de hacer una compraventa o donación de ese 50 %, ya que no se puede hacer extinción del condominio al no ser usted la beneficiaria del 50 % de su ex. En realidad la extinción del condominio existiría solo en el caso de que su ex le ceda o venda su parte a usted. En ambos casos, si no se va a pagar ningún importe, es una donación, si se hace como compraventa tal y como le dice el banco le saldría más económico, pero... estaría haciendo una donación encubierta (posiblemente hacienda no diga nada, pero si lo interpreta como tal puede tener problemas) ya que efectivamente si se hace como compraventa, el Notario dejará constancia de cómo se va a entregar el dinero. Esto realmente ocurre porque la titularidad de la hipoteca no cambia, ya que si o bien usted o su actual pareja asumiesen la parte de la hipoteca de la que actualmente es titular su ex, entonces sí, se justificaría perfectamente la compraventa. El por qué hacienda persigue este tipo de gestiones, es porque una extinción del condominio tributa solo al 1 %, impuesto inferior al de una donación.

Ya no hablamos de la mejor o peor opción, si no de la que por Ley está obligada a hacer, y como le he comentado, hacienda a veces persigue este tipo de gestiones de cerca.

Le explico las situaciones y qué debe de hacer según sea la que se va a hacer, independientemente a que los impuestos en unas son mas elevados que en otras.

En el supuesto de que su ex no salga de la hipoteca:

En este caso, bien le ceda el 50 % a usted o a su actual pareja, deben de hacer una donación, ya que no hay un pago real.

En el supuesto de que su ex salga de la hipoteca porque el banco lo acepte:

1.- Si le vende el 50 % a usted, se haría una extinción de condominio, de forma que usted quedaría con el 100 % de la titularidad de la vivienda. En este caso hay un beneficio fiscal porque el impuesto es del 1 %. En este caso el pago se justifica con la salida de la hipoteca de su ex.

2.- Si le vende el 50 % a su actual pareja, no se puede hacer extinción del condominio, sería una venta normal de ese 50 % y tributaría por I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). En este caso al igual que en el anterior, el pago se justifica con la salida de la hipoteca de su ex.

Estos son los supuestos que se pueden dar, mi consejo es que, aunque salga un poco más costosa la gestión o no, depende la que se haga, que lo haga correctamente, ya que como le comentaba, hacienda puede darse cuenta y la sanción económica puede ser elevada.

Respecto al tema de la cuenta bancaria, si su ex no sale de la hipoteca, el banco no puede dejarle salir de la cuenta en la que se paga la hipoteca.

Cualquier otra aclaración no dude en preguntarme de nuevo.

Me acabo de dar cuenta que en el  banco no me explicaron bien o yo no lo entendí bien!!!! 

Lo de quedárnoslo mi pareja actual y yo es casi imposible, porque el banco ya me dijo que por mi actual situación laboral no iban a aceptar tan fácilmente la modificación de la titularidad de el préstamo. 

Sino le he entendido mal, lo mejor sería una donación (ya que mi ex pareja no quiere nada de dinero), y sería una donación de mi ex pareja a mi pareja actual. 

Entonces me surgen nuevas dudas.... 😖

Cambiaríamos las escrituras para sacar a uno y meter a otro, pero no modificaríamos el préstamo hipotecario y, entonces en esta circunstancia ¿sería igual que en la situación anterior, en el caso de impago irían contra el piso, saldría a subasta y luego contra nosotros no...?

¿El banco aquí puede poner algún impedimento, en el caso de la donación sin modificación del préstamo hipotecario? 

La verdad es que prefiero pagar un poco más y después no quiero llevarme ninguna sorpresa, por eso no me quedaba muy claro lo firmar como que había dado un dinero y cuando no era así. 

Otra pregunta ¿como se calcula el importe a pagar de la donación?

Muchisimas gracias por sus aclaraciones y perdone por tanta pregunta. 

Saludos   

No hay problema por las preguntas, para eso estamos... tranquila.

Las escrituras se cambiarían, pasaría a ser propietario su actual pareja y se modificaría también la titularidad en la nota simple del Registro de la Propiedad. Efectivamente en caso de impago todo sería exactamente igual, ya que el titular de la hipoteca siguen siendo usted y su ex pareja, de manera que en caso de impago lo primero que ejecutarían sería la vivienda y después en caso de quedar deuda pendiente, responderían los bienes de ambos.

El banco en principio no debe de poner impedimento, aunque sí tienen que tener conocimiento del cambio, pero no creo que pongan pegas ya que la garantía sigue siendo la misma (la vivienda) y los prestatarios los mismos (su ex pareja y usted), de forma que a efectos del banco no pierden garantía. Su pareja actual recibe una donación de un 50 % de una vivienda que responde como garantía de un préstamo hipotecario y lo recibe como tal, así que el banco en caso de ejecución por impago no se ve afectado.

En definitiva, lo correcto es hacer una donación efectivamente de su ex pareja a su pareja actual, pero sabiendo que la hipoteca se queda tal y como está, si acepta eso su ex pareja, adelante. Y como le he comentado en otra de las respuestas, por poder, se pude hacer lo que el banco le dice, hacerlo como si fuese una venta, pero como le comento, lo hacen sabiendo que realmente no hay tal venta ya que no se entrega ningún importe, si se hace así... estaríamos haciendo una venta encubierta y es algo que hacienda puede reclamar.

Por donación se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero para calcularlo se necesita saber el importe que se pondrá a la donación (en este caso sería normal poner el 50 % de lo que quede pendiente de hipoteca) y en base a eso y a la Comunidad Autónoma donde residan, se calcula el impuesto, ya que el impuesto lo determinan las C.C.A.A.

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