Como declarar rentas de inmuebles arrendados

Tengo varias dudas sobre cómo debo declarar el alquiler de unas viviendas. La situación es la siguiente:
Soy co-propietario de dos viviendas más una plaza de garaje y cada vivienda tiene asociada una hipoteca registrada a nombre de los dos propietarios (porcentaje de titularidad en cada una de ellas del 50%). Ninguno de estos pisos es vivienda habitual, los tenemos arrendados pero el contrato del alquiler solo está a nombre de uno de los propietarios, es decir el contrato de la vivienda1 está a nombre del propietario1 y el contrato de la vivienda2 está a nombre del propietario2. La plaza de garaje que le corresponde a uno de los pisos no está alquilada, es para uso propio (al decir que le corresponde a uno de los pisos me refiero a que aunque tienen distintas referencias catastrales, la hipoteca de esa vivienda incluye el garaje y solo hay un recibo de comunidad que incluye los gastos de la vivienda y del garaje).
Dicho esto, me surgen varias dudas:
1. Entiendo que debo reflejar los gastos e ingresos en la página 4 del Modelo D-100 dentro del apartado Relación de bienes inmuebles y rentas derivadas de los inmuebles a disposición de sus titulares o arrendados o cedidos a terceros ¿es correcto?
2. Al ser co-propietario, ¿debo declarar el 50% de los Ingresos Netos y el 50% de los gastos deducibles imputable a cada inmueble aunque yo no figure en uno de los contratos de alquiler? Si no es correcto ¿Cómo debo hacerlo?
3. El uso o destino del garaje entiendo que debe rellenarse como “A disposición de sus titulares”, pero ¿debo calcular el porcentaje de los gastos deducibles que le corresponden? En este caso no hay ingresos netos ya que no está alquilado, ¿Cómo hay que hacerlo?
4. Por último quisiera asegurarme de que los gastos deducibles son aquellos que ocasionan el inmueble arrendado y que son pagados por el propietario - IBI - Tasas -Seguros - Comunidad Propietarios - Amortización edificación (3% del valor catastral de la construcción) e intereses del préstamo hipotecario.
Les agradecería que me ayudaran con mis dudas y de antemano les agradezco su colaboración.

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Pues vuestra situación es complicada. He tenido un caso similar, y te explico desde mi experiencia.

En principio, vuestra situación es la siguiente: cada uno de vosotros tiene medio piso alquilado por completo, y una mitad de piso y una mitad de parking a vuestra disposición. Y esa es la situación que habréis de declarar, cada uno por su piso alquilado. Como lo que consta es que cada uno de vosotros sólo sois propietarios de la mitad de cada uno de los pisos alquilados, sólo podéis deduciros la mitad de los gastos deducibles de cada uno de los pisos, mientras que la otra mitad no. Por la mitad del otro piso no alquilado y del parking (a vuestra disposición), los gastos no son deducibles y se os imputa una renta del 1,1% del valor catastral (o del 2%, dependiendo si el valor catastral ha sido revisado o no) por piso; es decir, el 50% cada uno por su mitad.

Entonces:

1. OK, es correcto, pero recordad que sois propietarios de mitades proindiviso y la diferente afectación de cada uno de ellos, según he expuesto antes.

2. Debes declarar el 100% de los ingresos del piso del contrato de alquiler a tu nombre, pero sólo el 50% de los gastos, porque sólo eres propietario de la mitad del piso, por lo que se considera que la mitad de los gastos de aplican al alquiler, y la otra, no.

3. El parking está a disposición de sus titulares. Como no está alquilado ni puede considerarse que forme parte de la vivienda habitual, ningún gasto es deducible, pero os imputará la renta del 1,1% o del 2% según expuesto anteriormente.

4. Es correcto. Pero, recordad, sólo la mitad de cada uno de los pisos alquilados para cada uno de vosotros según la titularidad del contrato de alquiler.

En casos como el vuestro, mi recomendación es que constituyáis una comunidad de bienes en la que centralicéis los gastos y los ingresos de los alquileres y luego imputéis el 50% del rendimiento la comunidad, a cada uno de vosotros.

Espero haberos ayudado con mi respuesta.

Rafael Delgado

RDA Consultoría de Gestión.

Me ha sido de gran utilidad su respuesta, muchas gracias, solo me quedan unas dudas. Si yo lo he entendido bien, así es como debo reflejarlo en la declaración de la renta:

* Vivienda 1: 50% de titularidad y contrato de alquiler a mi nombre
Uso o Destino: Arrendamiento
Ingresos Netos: 100% del alquiler
Gastos Deducibles: 50% de los gastos incluyendo el 50% del 3% del valor catastral de la construcción como Amortización edificación. En esta hipoteca y en este recibo de comunidad se incluye el garaje ¿Debo quitar la parte que le corresponde al parking? De ser así ¿Cómo cálculo lo que le corresponde a la plaza de Garaje?
Rentas inmobiliarias: Ninguna ya que genera rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento ¿Correcto?

* Vivienda 2: 50% de titularidad y contrato de alquiler a nombre del otro propietario
Uso o Destino: ¿Debe ser “Arrendamiento y a disposición de sus titulares” o “A disposición de sus titulares”?¿Qué porcentaje debo indicar en la casilla 067?¿Y el nº de días de la casilla 068?
Ingresos Netos: Ninguno
Gastos Deducibles: Ninguno
Rentas inmobiliarias: 1,1% del valor catastral (o del 2%, dependiendo si el valor catastral ha sido revisado o no)

* Plaza de Garaje: 50% de titularidad
Uso o Destino: A disposición de sus titulares.
Ingresos Netos: Ninguno
Gastos Deducibles: Ninguno
Rentas inmobiliarias: 1,1% del valor catastral (o del 2%, dependiendo si el valor catastral ha sido revisado o no)


Por último me gustaría confirmar que no puedo desgravar ninguno de los gastos de la vivienda 2, ni siquiera los intereses de la hipoteca de la que pago la mitad ¿correcto?.

Muchas gracias de nuevo y siento plantear un caso tan complicado, solicité cita en Hacienda pero no la consideran una declaración ordinaria y se niegan a hacerla.

Efectivamente, este tipo de declaraciones no las hacen en Hacienda. Básicamente se limitan a confirmar o modificar el borrador y poco más. Y casi mejor, porque si supieras la cualificación y la selección de muchos de los "asesores" ... En fin, volviendo al tema:

1. Vivienda 1. Efectivamente, debes imputar el 50% de titularidad, uso "arrendamiento", el 100% de los ingresos pero sólo el 50% de los gastos deducibles. Para separar la parte de intereses de la hipoteca que paga conjuntamente vivienda y parking, el sistema es el de prorrateo; es decir, de partes proporcionales entre lo que fue el coste de la vivienda y el parking. Por ejemplo, si la hipoteca fue de 200.000 € para comprar una vivienda de 180.000 y un parking de 20.000, debes imputar a la vivienda el 90% de los intereses y el 10% al parking. Y, de ese 90%, sólo el 50% por la parte destinada al alquiler. De los gastos de comunidad, el mejor sistema que se me ocurre es proporcionalmente a los coeficientes de partes comunes entre la vivienda y aparcamiento, que es como habitualmente se calcula la participación de cada entidad en los gastos comunes.

2. Vivienda 2. 50% de titularidad. Uso, "a disposición de sus titulares". En realidad, si pones "arrendamiento y a disposición de sus titulares" pero pones que ha estado arrendado 0 días, el resultado debería ser el mismo.

3. Plaza de garaje, OK.

Evidentemente, el otro copropietario ha de declarar lo mismo, pero en la posición inversa.

Efectivamente, los gastos de la parte de inmueble no arrendados, incluidos los intereses de la hipoteca, no resultan deducibles. La cuota total de hipoteca, (capital + intereses) sólo resulta deducible si se trata de vivienda habitual (y sólo por la parte destinada a la adquisición de la vivienda habitual) Se supone que la renta imputada ya es "neta" de los gastos que la gravan.

En realidad, el tratamiento de gastos deducibles, es lo justo. Sólo podéis deduciros 2 mitades de gastos deducibles porque sois los propietarios dos mitades de pisos alquilados. Por eso os recomendaba la constitución de la comunidad de bienes. De esta forma, todos los ingresos y todos los gastos de los pisos alquilados van a la comunidad, y serían deducibles por completo.

Un placer ayudaros. Saludos,

Rafael Delgado

RDA Consultoría de Gestión.

Da gusto encontrar todavía grandes profesionales dispuestos a ayudar. Le agradezco enormemente su ayuda y la claridad y el detalle de sus explicaciones. Saludos y de nuevo, millones de gracias.

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