Exención por reinversión

A ver, vamos por partes, primero vamos a definir todos los conceptos y a razonarlos uno a uno, y luego vemos tus preguntas ¿te parece?
? GANANCIA PATRIMONIAL: diferencia entra la venta (menos los gastos de venta) en mayo de 2005 y la compra del 99 (menos los gastos que tuviste en aquel entonces, aplicando un coeficiente de actualizador que en el 99 era de 1,1257) en tu pregunta no me pones cual es tu ganancia patrimonial, sino lo que piensas reinvertir, que no es lo mismo.
Según la ley cuando se tiene una ganancia patrimonial se ha de tributar por el 15% de ese valor,
? GANANCIA EN LA VENTA: significa es el valor de la venta, menos los gastos y menos el préstamo pendiente, los 66.000 euros que me indicas, puedes destinarlos a no a la adquisición de otra vivienda que pase a ser la habitual.
? EXENCIÓN POR REINVERSIÓN : esto solo ocurre en el supuesto de que decidas reinvertir la GANANCIA EN LA VENTA, es decir, los 66.000 euros, en la adquisición de otra vivienda que pase a ser la habitual, Si reinviertes TODO, es decir los 66.000 en su totalidad, entonces la ley permite que no tengas que pagar el 15% de la GANANCIA PATRIMONIAL ( que eso no son 66.000, sino otro importe, me tendrías que dar el valor de lo que te costó al casa del 99 ) Y entonces te puedes acoger a la EXENCIÓN, es decir, no tiene nada que ver con lo que pagues o no en un préstamo, ¿nada?. Sino simplemente te dice que si re-inviertes más de 66.000 o menos de 66.000 pierdes el derecho a no pagar el 15% de la ganancia patrimonial, Respecto a esto veamos si cumples los requisitos:
1. Parece que los plazos los has cumplido, porque has vendido en mayo de 2005 ( menos de dos años de la compra de la nueva, ) y lo que tienes que hacer es cumplir el plazo siguiente, que es que tienes que reinvertir esos 63.000 euros antes de mayo del 2007, lo que quiere decir que puedes acogerte también a la reinversión parcial, destinado algo de los 66.000 euros al año 2006 y el resto puedes reinvertirlo en los primeros 2 meses del 2007 ( hasta marzo de 2007) .
2. Otro requisito es que la vivienda del 2004 sea ahora tu vivienda habitual, también lo cumples
3. Otro requisito es que aunque la GANANCIA PATRIMONIAL ( lo de arriba del todo) no tribute gracias a la reinversión un 15%, tienes que declararla en la renta, diciendo que te acoges a la reinversión ( sea parcial o total, en el primer caso si tributarias por lo que no reinviertes el primer año)
4. La reinversión debe minorarse con el préstamo pendiente de la hipoteca del 99: también lo cumples, porque ya me dices que es 63.000 rebajado ya el préstamo
5. LA REINVERSIÓN ES INCOMPATIBLE con LA DEDUCCIÓN POR VIVIENDA HABITUAL, eso quiere decir que tienes que restar a la base por la que te quieres aplicar la deducción esos 66.000 euros, para luego aplicar la deducción, es decir, que solo podrás empezar a deducir cuándo hayas pagado una cantidad igual a la base sobre la que te aplicaste la deducción anterior sumada esa cantidad a los 66.000 euros. Eso tampoco me lo dices, es decir, no me indicas lo que te has estado deduciendo estos años( sobre que base, es decir, el total que has pagado en prestamos y varios desde 1999 al 2004,
Estos 5 requisitos son los que hay que cumplir, así que como ves respecto a:
? Pregunta1: no tiene nada que ver poner más o menos del 40% en el préstamo para disfrutar de la exención, es decir que la exención la disfrutas siempre si destinas los 63.000 euros a amortizar la compra de la nueva, ¿nada más?. Otra cosa es que la ley dice que para tener la deducción por vivienda mediante financiación ajena en el caso de haber vendido otra previamente ( mayor porcentaje de deducción ) tiene que quedaros un préstamo que al menos sea la mitad ( 50% ) de la GANANCIA EN LA VENTA, es decir, que el préstamo que os quede tras amortizar sea al menos de 31.500 euros ( la mitad de 63.000) pero como ves, esto afecta a que te deduzcas más cantidad o no, PERO ACOGERTE A LA EXENCIÓN SIEMPRE PUEDES HACERLO
y no se porque multiplicas 63.000 por 2, para sacar 126.000 euros, ¿quién te lo ha dicho?
Ten en cuenta que aunque el bien era tuyo antes de casarte, en el momento que te casas en el 2004 en régimen de gananciales, lo que pasa después de esa fecha es de los dos, por tanto si se produce una venta de un bien privativo pero que tras la boda sigue con hipoteca, la ganancia de la venta del bien es de la sociedad de gananciales, y en todo caso a tu marido le correspondería la proporción equivalente a la ganancia que se ha producido desde la fecha que estáis casados, ( una pequeña ganancia ) y teniendo en cuenta lo que se ha pagado de préstamo por esa casa desde marzo del 2004 a mayo del 2005
así que respecto a la primera pregunta tenéis que invertir los dos 63.000 euros
? Pregunta 2: cuando comprasteis la casa estabais ya en régimen de gananciales, y os corresponde un 50% de propiedad, eso es la titularidad pero a la hora de pagar un préstamo respondéis los dos solidariamente, es decir, no es que cada uno tenga que pagar la mitad del préstamo, ( no es que cada uno tenga el 50% del préstamo) sino que tanto uno como otro responde del 100% del préstamo ( otra cosa es que hacienda diga que cada uno se deduzca la mitad de lo aportado, para facilitarse las cosas a ella misma, pero también permite que si un préstamo es solo de uno, ¿el cónyuge también pueda deducirse por la mitad del préstamo? Incluso permite que solo uno de los dos se deduzca por la totalidad, cuando el otro no trabaja, por ejemplo, eso si, siempre en gananciales..) con esto quiero decir que da igual que se baje el préstamo por uno solo o por dos, lo que importa es destinar esa ganancia de la venta que se ha producido en una sociedad de gananciales al préstamo de la casa nueva
? Pregunta 3: para eso hay que hacer cálculos, y no me los facilitas, ten en cuenta que si no te acoges a la exención te puedes deducir, si, pero como ya lo hiciste con la primera solo podrás hacerlo cuando pagues la misma base sobre la que te dedujiste anteriormente ( no se lo que te dedujiste antes ), es decir que tendrías que volver a pagar un préstamo igual a la cantidad que pagaste antes y luego empezar a deducirte. ; Luego veríamos cuanto te llegas a deducir a lo largo de los años y le restas lo que has pagado por tributar la ganancia. Y luego haces los otros cálculos, los de la exención, y tomas el que te sale más ventajoso (no se tu ganancia patrimonial, por lo que no se que es lo que tributas al 15% ). También en este supuesto tendría que ver si te sale más ventajoso la exención parcial o la total, la parcial sería siempre mejor si el precio de venta menos el préstamo pendiente, menos la ganancia patrimonial y menos la base de deducción anterior es inferior o igual a 27.045,54 euros
En fin, que lo tuyo es muy largo, debes ir a hacienda y que te hagan los 3 supuestos ( tributar por la ganancia, acogerse a exención total o acogerse a exención parcial ) y aclarar bien allí el tema de la sociedad de gananciales ( yo en tu lugar, en el 2004 no me habría aplicado ninguna deducción por parte de tu marido, al ser gananciales) para devolver las anteriores que tu te desgravaste, y este año no habríais tenido ningún problema, decías en hacienda que no os desgravasteis nada, y este año todo al 50%, con al exención parcial, hubiera sido la mejor solución para evitar confusiones..)
En fin, no se si te he ayudado en algo o te he confundido más, pero yo lo veo así,.