Anónimo
Herencia y Usufructo
Por favor, necesito ayuda urgentemente! Le expongo mi caso a ver si pudiera usted darme alguna idea o a que puedo acogerme para no perder lo único que nos queda de mi madre.
Le pongo en situación: En 1976, mi abuelo realizó una donación de unas fincas a sus 2 hijos, mi tío y mi madre. En la finca que donó a mi madre había construida una casa del año 1975, pero en la escritura de donación no se nombra por ningún sitio. Mi abuelo se reservó el derecho de usufructo vitalicio de dichas fincas.
En ese mismo año 1976, mi tío inscribió la casa a su nombre, saco licencias de obra, permisos al ayuntamiento, etc, todo a su nombre, sin contar con mi madre (puesto que dicha finca es suya, se la dona mi abuelo en vida) ni con mi abuelo que tenia el usufructo. Tengo que decir que en el registro de la propiedad en todo momento la finca aparece a nombre de mi madre.
Mi abuelo murió en 1984 y mi madre murió en 1993, nosotros eramos menores de edad (yo que soy la hermana mayor tenia 9 años). Con la mayoría de edad nosotros nos hemos enterado de todo esto, ha pasado tanto tiempo por que hemos vivido en la península y dichas fincas se encuentran en Canarias. Nos enteramos por que para averiguar cual era la finca de mi madre estuvimos en la zona hablando con los vecinos que fueron ellos mismos los que se identificaron con los linderos de nuestras escrituras.
Durante todo este tiempo mi tío ha estado usando la casa, nos ha presentado facturas de todo tipo... Yo presente en 2006 en catastro las escrituras de mi finca y desde el año 2008 que pasó el suelo de rustico a urbano mis hermanos y yo hemos estado pagando contribución de la finca y de la casa.
El ha esperado al año 2006 para registrar la casa. Dice que como han pasado todos estos años y mi madre y abuelo no dijeron nada en vida, yo y mis hermanos ya no tenemos derecho a nada. Tenemos una vista el día 31 de mayo, y mi abogada me ha pedido que estudie el caso, junto con ella, pero yo no hago más que preguntarme si es tan fácil que perdamos algo que hemos heredado de mi madre.
Por favor necesitamos ayuda, no sabe cuanto! Nos sentimos impotentes ante algo que yo y mis hermanos encontramos injusto para nosotros! ¿Tan fácil es adueñarse de algo así como así?
Le pongo en situación: En 1976, mi abuelo realizó una donación de unas fincas a sus 2 hijos, mi tío y mi madre. En la finca que donó a mi madre había construida una casa del año 1975, pero en la escritura de donación no se nombra por ningún sitio. Mi abuelo se reservó el derecho de usufructo vitalicio de dichas fincas.
En ese mismo año 1976, mi tío inscribió la casa a su nombre, saco licencias de obra, permisos al ayuntamiento, etc, todo a su nombre, sin contar con mi madre (puesto que dicha finca es suya, se la dona mi abuelo en vida) ni con mi abuelo que tenia el usufructo. Tengo que decir que en el registro de la propiedad en todo momento la finca aparece a nombre de mi madre.
Mi abuelo murió en 1984 y mi madre murió en 1993, nosotros eramos menores de edad (yo que soy la hermana mayor tenia 9 años). Con la mayoría de edad nosotros nos hemos enterado de todo esto, ha pasado tanto tiempo por que hemos vivido en la península y dichas fincas se encuentran en Canarias. Nos enteramos por que para averiguar cual era la finca de mi madre estuvimos en la zona hablando con los vecinos que fueron ellos mismos los que se identificaron con los linderos de nuestras escrituras.
Durante todo este tiempo mi tío ha estado usando la casa, nos ha presentado facturas de todo tipo... Yo presente en 2006 en catastro las escrituras de mi finca y desde el año 2008 que pasó el suelo de rustico a urbano mis hermanos y yo hemos estado pagando contribución de la finca y de la casa.
El ha esperado al año 2006 para registrar la casa. Dice que como han pasado todos estos años y mi madre y abuelo no dijeron nada en vida, yo y mis hermanos ya no tenemos derecho a nada. Tenemos una vista el día 31 de mayo, y mi abogada me ha pedido que estudie el caso, junto con ella, pero yo no hago más que preguntarme si es tan fácil que perdamos algo que hemos heredado de mi madre.
Por favor necesitamos ayuda, no sabe cuanto! Nos sentimos impotentes ante algo que yo y mis hermanos encontramos injusto para nosotros! ¿Tan fácil es adueñarse de algo así como así?
1 Respuesta
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1º. La finca inscrita en favor de su madre no puede variarse de nombre sin permiso del titular o sin una sentencia firme que declare que el propietario es otra persona. Por tanto, su tío no pudo registrarla a su nombre si antes no demandó a la madre de usted (o a sus herederos) para reclamar la propiedad, bien por prescripción adquisitiva al transcurrir 30 años, o bien por cualquier otro titulo legítimo.
2º. Si su tío inscribió un titulo en competencia con el de su madre (lo que se llama "doble inmatriculación", la convivencia de dos inscripciones sobre la misma finca), el periodo de prescripción comienza desde el día en que se inscribió el titulo de su tío. Por tanto, el periodo de prescripción en favor de su tío no comenzó en 1976, como él cree, sino en 2006, debiendo esperar hasta 2036 para que se consolide la inscripción en el Registro de la Propiedad en su favor: algo muy lejano a sus pretensiones.
3º. Para que la posesión legal favorezca a su tío, la misma ha de ser pacífica, no interrumpida, pública y en concepto de dueño. No vale por tanto el simple hecho de estar dentro de una casa, ni si quiera mejorarla con obras (ustedes deben pagar lo que corresponda por las mejoras en su finca), ni vale tampoco el que la finca se haya mejorado porque ustedes lo toleraron o le dieron permiso. Todo lo contrario.
3º. La fecha en la que arranca la prescripción en contra de su herencia, empieza desde el año 1993, y no está ni de lejos rebasada.
4º. Finalmente, la posesión legal se interrumpe por no haber sido practicada durante un año por quien la alega o por haber reconocido al dueño como tal (es decir, a ustedes) de forma indirecta, por ejemplo, mediante comunicaciones sobre la mejora de la finca.
5º. Ustedes tienen un asunto muy complejo en el Juzgado, pero le daré una buena noticia: su tío está muy mal asesorado y se va a llevar un buen chasco, porque ha actuado de una forma totalmente ladina y absolutamente torpe.
6º.
2º. Si su tío inscribió un titulo en competencia con el de su madre (lo que se llama "doble inmatriculación", la convivencia de dos inscripciones sobre la misma finca), el periodo de prescripción comienza desde el día en que se inscribió el titulo de su tío. Por tanto, el periodo de prescripción en favor de su tío no comenzó en 1976, como él cree, sino en 2006, debiendo esperar hasta 2036 para que se consolide la inscripción en el Registro de la Propiedad en su favor: algo muy lejano a sus pretensiones.
3º. Para que la posesión legal favorezca a su tío, la misma ha de ser pacífica, no interrumpida, pública y en concepto de dueño. No vale por tanto el simple hecho de estar dentro de una casa, ni si quiera mejorarla con obras (ustedes deben pagar lo que corresponda por las mejoras en su finca), ni vale tampoco el que la finca se haya mejorado porque ustedes lo toleraron o le dieron permiso. Todo lo contrario.
3º. La fecha en la que arranca la prescripción en contra de su herencia, empieza desde el año 1993, y no está ni de lejos rebasada.
4º. Finalmente, la posesión legal se interrumpe por no haber sido practicada durante un año por quien la alega o por haber reconocido al dueño como tal (es decir, a ustedes) de forma indirecta, por ejemplo, mediante comunicaciones sobre la mejora de la finca.
5º. Ustedes tienen un asunto muy complejo en el Juzgado, pero le daré una buena noticia: su tío está muy mal asesorado y se va a llevar un buen chasco, porque ha actuado de una forma totalmente ladina y absolutamente torpe.
6º.
Por favor, al ver su respuesta me ha dado un vuelco al corazón, por que no sabe lo desamparada que me siento ante todo esto, ante el desconocimiento. Mi tío es abogado, tiene un buffet en las palmas, y claro al presentarnos facturas de luz, agua, de todo, desde el año 76 nos hemos desmoronado, y me he sentido pequeña por que me siento impotente, por que yo solo tengo unas escrituras de donación de mi abuelo, lo que nosotros hemos heredado de mi madre, y los pagos de contribución desde el 2008. Cuando he visto que nos saludaba desde Canarias he tenido que contener las lágrimas (más que nada por que estoy en el trabajo) . Voy a enviar su respuesta a mi abogada que también esta allí en Canarias por si le puede servir de algo.
Solo tengo una duda, el nunca jamás nos ha avisado ni de mejoras ni de nada de nada referente a la casa. Estamos muy asustados.
Todavía veo que hay gente buena! Muchas gracias.
Solo tengo una duda, el nunca jamás nos ha avisado ni de mejoras ni de nada de nada referente a la casa. Estamos muy asustados.
Todavía veo que hay gente buena! Muchas gracias.
No se angustie, al final ganarán los buenos. Dudo mucho que su tío tenga posibilidades de éxito, porque él ha mezclado dos conceptos esenciales para entender este asunto.
En primer lugar, es muy distinta la forma de adquirir una propiedad inscrita que no inscrita. Su tío ha desplegado toda la actividad posesoria propia de los títulos no inscritos, es decir: tomar posesión de la finca, ejecutar actos en concepto de dueño de la misma, hacer mejoras... pero nada de esto sirve si la finca estaba inscrita a nombre de su madre, en cuyo caso todos esos actos posesorios han de iniciarse, como le dije en mi anterior comunicación, o bien desde el momento en que inscribió (al parecer, 2006), o bien desde el momento en que empezó a existir como caudal relicto, es decir, su herencia, que existe desde la fecha del fallecimiento de su madre, año 1993.
La posibilidad de que su tío devenga en propietario de esa finca es algo que no se presume ni se imagina, sino que hay que probarlo (lo tiene que probar él) sin ningún género de dudas. Desde luego este asunto se perfila como una pelea enconada en el Juzgado, pero a su tío ni le favorece la ley ni le favorecen las presunciones. Está usted al inicio y le espera una larga batalla. Le sugiero que no sustituya su angustia por una sentencia- puesto que esta ya se dictará- ni que piense que parte usted en desventaja, porque en definitiva lo que se va a dilucidar es algo tan grave como que alguien tiene derecho a quitarle a usted su propiedad. Si su tío no le informó de las mejoras, debería haberlo hecho, porque ahora no puede alegar inactividad por parte de usted a la hora de ejercer como propietaria. Lo más probable es que este asunto concluya de forma negociada: ya tendrá tiempo de evaluarlo en cuanto empiece a recibir buenas noticias.
En primer lugar, es muy distinta la forma de adquirir una propiedad inscrita que no inscrita. Su tío ha desplegado toda la actividad posesoria propia de los títulos no inscritos, es decir: tomar posesión de la finca, ejecutar actos en concepto de dueño de la misma, hacer mejoras... pero nada de esto sirve si la finca estaba inscrita a nombre de su madre, en cuyo caso todos esos actos posesorios han de iniciarse, como le dije en mi anterior comunicación, o bien desde el momento en que inscribió (al parecer, 2006), o bien desde el momento en que empezó a existir como caudal relicto, es decir, su herencia, que existe desde la fecha del fallecimiento de su madre, año 1993.
La posibilidad de que su tío devenga en propietario de esa finca es algo que no se presume ni se imagina, sino que hay que probarlo (lo tiene que probar él) sin ningún género de dudas. Desde luego este asunto se perfila como una pelea enconada en el Juzgado, pero a su tío ni le favorece la ley ni le favorecen las presunciones. Está usted al inicio y le espera una larga batalla. Le sugiero que no sustituya su angustia por una sentencia- puesto que esta ya se dictará- ni que piense que parte usted en desventaja, porque en definitiva lo que se va a dilucidar es algo tan grave como que alguien tiene derecho a quitarle a usted su propiedad. Si su tío no le informó de las mejoras, debería haberlo hecho, porque ahora no puede alegar inactividad por parte de usted a la hora de ejercer como propietaria. Lo más probable es que este asunto concluya de forma negociada: ya tendrá tiempo de evaluarlo en cuanto empiece a recibir buenas noticias.