Comisión inmobiliaria

Hola buenas expongo mi caso... Tengo una inmobiliaria y llevo varios meses trabajando una propiedad... Tengo nota de encargo firmada por el dueño... Le he llevado muchas visitas... El caso es que tuve una persona interesada .. Paso una oferta y estuvimos negociando... Mientras el dueño me metía presión de que tenia otros compradores y de hecho puso un cartel particular... Mi cliente intento darse la vuelta y el dueño me respeto y me lo dijo... Bien pues al final la negociación no llego a buen puerto y se esfumo el cliente... Y el dueño me echo la culpa de que no había sabido negociar cuando fue el que por un mes más para la compraventa no quiso cerrar el trato... Bueno pues a través de otra agencia muy amiga nuestra que también tiene esa casa... Me comenta que al llamar al dueño para pasarle una oferta le dice que ha cogido ya señal de otro comprador... Esta agencia le pregunta el nombre y coincide con mi cliente... Por lo menos en el nombre ya que el apellido no se acordaba bien... Y que al día siguiente iba a hacer una ampliación de la señal... Pues llego y llamo al dueño para decirle que tengo otro comprador y que si se podía ver la casa... El se queda extrañado... ¿le titubea la voz... Y me dice que tiene a alguien pendiente que le iba a pasar una oferta (mentira porque ya había cogido la señal)... Segundo le pregunto oye te acuerdas de fulanito (mi cliente)? ¿Te ha llamado?... Le vuelve a titubear la voz... Se queda callado y responde con la voz entrecortada... ¿quién es ese? Le digo hombre... Estuvimos la semana pasada negociando con el... Y me dice que no... Que no sabe nada... El caso... Es que tengo pruebas... Tengo nota de encargo... Un email del cliente diciéndome que esta interesado en la casa... Emails que yo le envíe con los planos... Mi factura de teléfono que detalla claramente una relación ... Y no se que hacer... ¿ya qué comprador y vendedor están dispuestos a engañarme... Alguna cosa que pueda hacer? ¿El vendedor ya me ha mentido... Me imagino que seguirá mientiendome hasta el final... Si le hubiese vendido la casa a otro que no es mi cliente me lo hubiera dicho abiertamente imagino... Cuales son los pasos a seguir?