Herencia

Hola y gracias de antemano
Tengo el 80% de una casa heredada y ademas tengo el usufructo.
Quiero venderla pero la otra parte que dispone del 20% se niega a ello.
Tengo 2 preguntas:
¿Puedo vender mi 80% a una tercera persona? Dejándole, claro esta, su derecho de tanteo a la persona que dispone del 20% de la propiedad.
Si le mando un burofax diciendo que quiero vender la casa y esta no contesta o se niega a ello, ¿esta obligada esta persona que tiene el 20% de la propiedad a pagar los gastos de mi abogado?
Un saludo y gracias.
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Puedes vender tu parte del 80% sin necesidad de ir a juicio, pero si la otra parte se niega a vender tu parte y presenta al juicio, si gana la persona del 80% el que paga el juicio y los dos abogados es la persona del 20%, y si gana la persona del 20% el que paga las costas del juicio y los dos abogados es la persona del 80%.
Si dices que tienes el 80% de usufructo, ¿quién tiene el 80% de nuda propiedad?, si tu NO tienes el 80% de nuda propiedad NO PUEDES VENDER.
¿Qué significa nuda propiedad?
Tengo el 80% de la propiedad, ademas de tener el usufructo de la propiedad.
Gracias
Cuando los padres viven y quieren donar la vivienda a su hijo o hijos, el notaria hace la escritura indicando que los padres es el usufructo y los hijos la nuda propiedad, quiere decir que los hijos SI puede vender pero NO tiene el uso ni el disfrute de la vivienda hasta el fallecimiento de los padres, eso es para que los hijos no echaran a los padres de la vivienda, y cuando fallezca los padres de nuda propiedad pasara a la propiedad automáticamente sin necesidad de hacer una nueva escritura porque ya está hecha el día de la donación.
Ok, pero yo recibí el usufructo de la vivienda al divorciarse mis padres y ser yo menor de edad. Este 80% lo he recibido ahora al fallecer mi padre.
Ahora ya soy mayor de edad, ¿pueden quitarme el usufructo de la vivienda? ¿Cómo puedo ceder el usufructo de la vivienda?
Gracias.
Ahora solo tienes el 80% de propiedad (usufructo y nuda propiedad), estoy totalmente seguro que puedes vender tu parte, pero desconozco que la otra parte del 20% usufructo (la madre por ejemplo) tiene derecho a no vender hasta que fallezca, si falleciera esa madre ya puedes vender sin problemas.
Respuesta
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Si le puedes vender tu 80% a quien quieras siempre que le notifique al codueño tu intención de vender y el precio.
No estaría obligada a pagar tus gastos porque tu no le puedes obligar a vender ni a comprar.
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En una propiedad proindivisa, cuando uno de los propietarios no quiere vender, la interposición de una demanda de División de Cosa Común es la única solución. Como indica su nombre parte de una situación de comunidad de propietarios sobre un bien, que es la que se quiere finalizar. En estos procedimientos, las opciones son 1º acuerdo entre partes de compra/ venta; 2º venta a un tercero; 3º subasta judicial en procedimiento posterior.
Por lo tanto, como cualquier copropietario tiene derecho de tanteo y retracto, deberás ofrecer la venta, con inclusión de su precio, a este propietario en primer lugar, dando un plazo para el estudio de la posible compra; esto deberás hacerlo por escrito y a través de un burofax, para que quede constancia fehaciente de la oferta y sirva posteriormente ante un juzgado de lo civil.
Ahora bien, siendo que gran parte del problema en estos casos reside en la valoración que cada propietario hace de su parte, es en el procedimiento, donde mediando las valoraciones de partes, y la del perito judicial, si es solicitado, se le pondrá finalmente o previo acuerdo de las partes en la Vista Previa, o por el Juez a posteriori, el precio al inmueble.
En resumen es un procedimiento judicial, que como su propio nombre indica lleva sus fases procesales, y en que todos los comuneros, al personarse en el mismo, podrán hacer valer sus derechos.
La renuncia al tanteo de la propiedad, si te daría derecho a vender e incluso a ceder el usufructo de la propiedad a un tercero, tras su valoración.
Al ser un litigio civil a instancia de parte, debes contratar abogado y procurador y asumir los gastos de estos profesionales, no así las costas, que serán dirimidas por el juzgado.
Espero haber aclarado tus dudas, si no es así, no dudes en volver a consultarme, un saludo y no olvides valorar y cerrar la pregunta para poder formular otras.
Txema
Si encuentro a alguien que me compre el 80%, no tengo que hacer ninguna valoración, ¿no? Simplemente le traslado la oferta económica para que pueda tantearla y si no quiere comprarme mi parte por ese precio, se la puedo vender a esa tercera parte sin más, ¿no?
¿Cómo cedo el usufructo? ¿De qué formas me pueden quitar el usufructo?
Muchas gracias por tu respuesta anterior, me a aclarado muchas dudas.
Un saludo y gracias
Si la vivienda está en pro indiviso, osea no está dividida legalmente, no puedes vender solo tu parte, tendrías que acudir al juzgado para su valoración y subasta. El perito judicial valoraría la propiedad, teniendo en cuenta la oferta de compra que tienes y saldría a subasta entre los propietarios, entonces tendrías que comprar la parte restante y después venderla o vender tu parte con la cesión del usufructo.
El usufructo es valorable, al igual que cualquier otro bien tangible, (años que restan de vida al usufructuador(75 años) por el valor medio de renta)por lo tanto se puede realizar la misma oferta. Debes realizarlo ante un notario al igual que las escrituras de venta.
Valora y cierra la pregunta.
Txema
Respuesta
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Al tratarse de una comunidad de bienes, Vd. puede salir de ella cuando quiera. El otro copropietario, que tiene el 20 %, lo único que tiene es un derecho de adquisición preferente sobre terceros, por lo que deberá Vd. notificarle que va a vender su parte y el precio en que la vende, dándole un plazo para ejercer su mejor derecho. Si en ese plazo el otro no contesta, puede Vd. venderla a un tercero. Los gastos de abogado en los que Vd. incurra, y los gastos de Burofax, etc.., no tiene porque pagarlos el otro comunero, ya que no se trata de una acción común, si no de algo particular de Vd.
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Puedes intentarlo mandándole un burofax, pero si no quiere vender, no puedes obligarle.
Muchos notarios no quieren hacer ventas de cuotas indivisas, es decir, no puedes vender tu cuota de la vivienda, porque para ello necesitaras el consentimiento del otro propietario.

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