Cambio de vivienda

Hola, intentaré explicarme: Hice un cambio de vivienda habitual pero compré (en septiembre de 2003) antes de vender (en enero de 2004. El precio de las casas es similar. Para comprar tuve que pedir una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda, por lo que estuve un tiempo pagando dos hipotecas, la antigua y la nueva. Para vender, tuve que cancelar la hipoteca que tenía la casa y tras hacerlo me quedó un dinero que ingresé en un banco. Teniendo en cuenta que el precio de las viviendas es similar, ¿debo tributar por ese dinero que me quedó tras vender y cancelar la hipoteca?
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Si el precio de las casas es igual, no solo similar, no tienes que tributar por el dinero que te quedaste. Supongo que ese dinero lo tenias ahorrado, lo empleaste en la compra del nuevo y al vender el anterior te volvió a sobrar por lo que vuelve a su estado anterior sin que tenga que ver con la operación de compra venta.
Antes que nada darte las gracias por contestar... pero necesito una aclaración: Dices que ese dinero lo tenía ahorrado, pero no fue así... para comprar antes de vender tuve que pedir una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda... el dinero que me sobró proviene de la venta de la vivienda y después de cancelar la hipoteca que tenía. Te lo explico en números:
1.- Compré una vivienda por 13 mill. Para lo cual pedí una nueva hipoteca.
2.- Posteriormente vendí por 13 mill. Y cancelé la hipoteca que tenía la vivienda vendida (unos 7 mill.) Por lo que me quedaron 6 mill. Que ingresé en un banco
¿Debo tributar por esos 6 mill.?
Si estuve un mes pagando dos hipotecas, ¿cuál de las dos puedo meter en la declaración de renta de este año?
Ahora lo tengo más claro.
En cualquier caso no debes tributar por ese dinero ya que no son rentas ni incremento de patrimonio.
Al pagar dos hipotecas es porque ya compraste el nuevo piso, con lo cual esa es la que deberías desgravar.
Atención, en la nueva hipoteca no te puedes desgravar por el total ya que solo 7 millones los has empleado en la compra (los otros 6 los tienes), solo puedes desgravar el porcentaje correspondiente a esos 7.
Si me permites te puedo proponer una inversión totalmente segura para los 6 mill. Que tienes disponibles, es al 10% anual; me puedes escribir a [email protected] y te informaré.
Respuesta
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Debes tributar por tus Ganancias Patrimoniales (GP)independientemente que te guardes dinero en el banco o no...
Y tus GP son la diferencia entre el previo que VENDES en 2004 el piso y por el que lo compraste en su día... ese es tu beneficio y es por el que pagaras a hacienda el 15%.
Si te has comprado otra casa (aunque sea antes de vender la tuya) PODRÍAS quedar exento del impuesto si reinviertes en la nueva TODO lo obtenido en la VENTA del piso. Y SOLO en este caso te podrías descontar la hipoteca que te quedaba pendiente del piso que vendes.
Ese importe (venta-hipoteca) es el que deberías reinvertir en en nuevo piso para quedar exento del impuesto. También puedes hacer una reinversión parcial aunque entonces quedarías exento parcialmente en la misma proporción de la reinversión con tus GO
Pero te recuerdo que el principal requisito para solicitar la exención (total o parcial) del impuesto es que la vivienda que VENDES sea habitual, y para ello deben haber transcurrido al menos 3 años y por supuesto haber vivido en ella.
Lamento no ser más explicita en la respuesta pero no me has dado datos (ni fecha compra, ni importe, ni importe venta, etc...)
Espero al menos que hayas entendido cómo funciona este tema de los impuestos
Ante todo muchas gracias, como no me ha quedado muy claro (sin duda porque soy un poco torpe), intentaré explicarme mejor:
1.- En sep-2003 compro vivienda por 13 mill. Con 100% hipoteca
2.- En Ene-2004 vendo vivienda por 13 mill. Que compré en 2001, aunque no me preocupa el punto de los tres años porque hubo matrimonio en 2002.
3.- Cancelo hipoteca (7 mill.) Y el resto (6 mill.)Lo meto en un banco.
4.- He estado un mes con dos hipotecas y así me lo reconoce hacienda en mis datos fiscales.
Preguntas:
a.- ¿Qué hipoteca puedo desgravar?
b.- ¿Debo tributar por esos 6 mill.?
c.- Si el precio escriturado de ambas viviendas es similar, ¿No se entiende que he invertido lo mismo?
Otra vez
Te aclaro tus preguntas:
a) Te debes desgravar la hipoteca que corresponda a tu vivienda habitual. Como vendes en Enero 2004, pues la habitual sera la vivienda que tienes ahora y te debes desgravar esa hipoteca.
c) Aunque el precio de las dos viviendas sea similar, se trata de invertir... y tu no lo has hecho puesto que la vivienda que ahora tienes la has pagado con una hipoteca al 100%, lo que significa que no has invertido nada de tus ganancias en ella... te has guardado los 6 kilos en el banco...
b) Como no haces reinversión deberás tributar por todas tus GP (sin descontar la hipoteca) que no te puedo calcular porque no me dices cuanto te costo en el 2001 el piso que has vendido en 2004
Particularmente, recordarte que al haberte comprado otro piso aunque fuera unos meses antes de vender el tuyo TAMBIÉN te da derecho a la reinversión... Solo en este caso de los 13 kilos de ela venta te podrías descontar los 7 de hipoteca con lo que para quedar exento del impuesto DEBERÍAS invertir los 6 kilos en el nuevo piso.
Hasta enero de 2006 tienes para reinvertir, así que si te interesara (y t equedara pasta) podrías amortizar parte de esa hipoteca que tienes y así podrás quedar exento del impuesto.
En resumen, si no inviertes esos 6 kilos en el piso nuevo antes de fin de este año, DEBERÁS PAGAR... perolo tienes que tener claro AHORA para indicarlo a hacienda en la declaración que harás ahora del año 2004... luego no vale
Te aconsejo que acudas a un asesor fiscal para que te oriente en el tema y te haga todos los números y te baraje todas las posibilidades...
Un saludo, y por favor si no tienes más consultas, puntúa la respuesta
Respuesta
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Son 3 aspectos fiscales:
1)Cambio de vivienda habitual
2)Venta de la vivienda
3)Deducción por compra de la nueva.
Veamos:
1) Para no tener que devolver las deducciones practicadas se exige que la vivienda se haya utilizado durante 3 años seguidos o que haya circunstancias que obliguen
Al cambio. Parece que es ser más papista que el papa pero es un factor a considerar pues Hacienda puede pedir explicaciones.
2)En caso de venta hay que declarar la plusvalía (o minusvalía) obtenida: la diferencia entre lo obtenido con la venta y el coste y sobre ello se paga un 15% (más de 1 año) o el tipo marginal . Si es la vivienda habitual y se destina el dinero a la compra de otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores a la venta HAY EXENCIÓN.
3) No se puede deducir por lo ya deducido y, si se utiliza la exención, tampoco por la plusvalía exenta.
Entrando en la pregunta concreta: el quedarte con dinero significa que no puedes utilizar en su totalidad la exención de la que te hablo en el punto 2 por lo que DEBES TRIBUTAR.
Puedes 'intentar' evitarlo destinando el importe que sobró a la amortización del préstamo hipotecario.
Los mayores de 65 años tienen exención.
Ante todo muchas gracias, como no me ha quedado muy claro (sin duda porque soy un poco torpe), intentaré explicarme mejor:
1.- En sep-2003 compro vivienda por 13 mill. Con 100% hipoteca
2.- En Ene-2004 vendo vivienda por 13 mill. Que compré en 2001, aunque no me preocupa el punto de los tres años porque hubo matrimonio en 2002.
3.- Cancelo hipoteca (7 mill.) Y el resto (6 mill.)Lo meto en un banco.
4.- He estado un mes con dos hipotecas y así me lo reconoce hacienda en mis datos fiscales.
Preguntas:
a.- ¿Qué hipoteca puedo desgravar?
b.- ¿Debo tributar por esos 6 mill.?
c.- Si el precio escriturado de ambas viviendas es similar, ¿No se entiende que he invertido lo mismo?
Respuesta a cada pregunta:
a) Por la hipoteca de la vivienda habitual (la que lo era a 31/12) unicamente.
b) Hay que tributar por la plusvalía (diferencia entre la venta y la adquisición teniendo en cuenta los gastos), dadas las fechas será al 15% (más de un año) y esto salvo que puedas acogerte a la exención por reinversión pero...
c) Se entiende que se reinvierte cuando el dinero obtenido con la venta se destina a la compra y en tu caso 'sobran' los 6 mlls. En el banco.
Esto es simplificado.

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