Subrogación de hipoteca

Hola! Un placer saludarle.
Bueno me surge una duda respecto al tema de la hipoteca, te cuento ni caso, que no creo que sea especial pero bueno...
Acabo de comprarme un piso que me entregaran aproximadamente en Junio de 2013. La obra está financiada por Caja Rural.
Por lo que han cuentan, es bastante difícil que un banco u otra caja te iguale o mejore las condiciones de la hipoteca que te pueda ofrecer la de la propia caja que financia la obra. Me gustaría saber que opinas al respecto de esto y si ves algún punto donde crees que pueda negociar mejores condiciones claro. ( La cantidad a hipotecar me queda en menos del 80% del valor total, el resto son entregas directas al constructor que ya estoy realizando)
La hipoteca me han comentado que un par de meses antes de la entrega de llaves me la hacen en cualquier entidad ... El tema es de aquí a esa fecha como estarán las cosas, quien sabe ... Espero no tener poroblemas.
Bueno mi duda es la siguiente:
Mi piso y la obra de 50 viviendas esta financiada por Caja Rural, si yo me subrogo en esa hipoteca, ¿ las condiciones de la hipoteca que me quedan a mi son las mismas que tenia el promotor y constructor con ellos a fecha de marzo de 2012 que es cuando compré el piso? ¿ o tendré que negociar con la Caja Rural el año que viene las condiciones de dicha hipoteca?
Espero haberme explicado bien. Te agradezco tu atención.
Un cordial saludo.

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4 Respuestas

67.175 pts. Asesor Financiero Independiente

En principio si, la subrogación es el cambio a un tercero de una hipoteca preexistente, por lo en principio si te subrogas las condiciones a priori seria las mismas, eso si, a lo mejor la entidad te solicita otras garantías... antes de la crisis, era mejor no subrogarse a este tipo de hipotecas porque conseguías ofertas mejores, pero ahora es mejor acogerse, mas que nada porque la hipoteca ya esta otorgada y no se puede denegar.

Si tienes otra pregunta no dudes en enviármela a: [email protected]

12.475 pts. llevo trabajando en el sector inmobiliario 20 años,...

Te has explicado perfectamente, normalmente en el contrato de compra que se hace con el constructor, tienen que venir las condiciones de la hipoteca y se deberían de mantener a la hora de la entrega de la vivienda al comprador. Ahora, sabes que los intereses en las hipotecas de un año a otro pueden variar a mejor o a peor. Según la variación te compensara renegociar o no. Lo que si te aseguro que la subrogación a una hipoteca es más barata que el hacer una nueva, te ahorras en gastos de apertura, tasación, etc..

41.725 pts. Asesor en Asesoria Campoamor Sabadell

Tarde pero aquí estoy.

A ver, por norma general, te comento el tema construcción:

1) Promotora pide financiación

2) Vende anticipadamente los pisos para poder terminar la obra

3) Negocia con el banco poder vender con subrogación de hipoteca (mismas condiciones que el promotor)

4) Quien compra, tiene la opción de subrogar o ir con otra entidad, pero subrogar tendrá más facilidades.

Ahora bien, no siempre las condicioens de promotor son más buenas, ya que, piensa que dejan dinero a alguien que sólo frece una promesa de obra, por lo que solían aplicar, al menos en los casos que he visto, un interés más elevado que un particular.

Te recomiendo, empieces con ellos, pero mires otros bancos, como ING que sigue fuerte y en Holanda no hay crisis, por ejemplo. Al menos ten 3 ofertas de hipoteca, compara las condiciones que te piden, seguros, tarjetas, ... Y elige bien, pero sé tú quien decida. Piensa ante todo, que si vas justo en financiar la subrogación será con casi toda seguridad, una buena solución, pero no se pondrán a negociar, aunque si puedes pedirles te hagan un cálculo como particular sin subrogar. Tampoco lo veo con malos ojos, que hagas con ellos mismos la hipoteca, pero sin subrogar.

El 2013, pues creo que estaremos más o menos muy similar a ahora. Los bancos poco a poco tienen que reflotar y el país, quieras que no, vive de turismo y se acerca verano, a ver si tenemos buenas previsiones y entrada de dinero.

PEro es sólo una opinión, como bien dices.

Suerte y felicidades por tú vivienda.

Hola de nuevo marcsoleg.

Muchas gracias de nuevo por la molestia en contestar y la manera tan agradable que se me hace leer la respuesta, bien explicada y con mucha cordura ... y de tarde nada! Al contrario.

La verdad es que estoy totalmente de acuerdo en todo lo que me comentas. Yo trabajo directamente haciendo instalaciones eléctricas en viviendas durante 10 años y efectivamente de aquí a 2013 creo que la situación va a ser muy similar, de lenta recuperación, pero que los tipos de intereses creo que empiezan a tocar fondo y que los pisos tienen que empezar a salir de los balances. Por eso me decidí a comprar, la inversión e ilusión mas importante de mi vida. Te agradezco la felicitación y la suerte.

Respecto a mirar otras hipotecas, la de ING es casualmente la que mas en consideración tengo y la que llevo siguiendo desde hace meses como la alternativa nº1, soy cliente de cuando daban duros a cuatro pesetas con superdepositos. Osea que será la segunda en negociar, después de la caja rural, que es quien financia la obra y que aquí donde vivo está muy bien considerada.

Lógicamente supongo que al subrogarse, las comisiones de apertura y tasación, no se pagan no? Ese es un buen ahorro creo yo, de todas maneras es efectivamente cuestión de hacer cálculos.

Respecto a si vas justo en financiar la subrogación, me parece muy interesante lo que comentas;

Mi posiciom a día de hoy "creo" no es mala viendo como está el panorama ( a día de hoy claro, el año que viene dios dirá ) , viendo como están las cosas y lo difícil que se hace acceder al crédito. Tengo nomina y cuento con los ahorros de toda mi vida, osea que me queda una hipoteca de 105.000 euros ( 77% del valor total ), pago 36.000 directos a promotor ( de la cuenta vivienda ) y a fecha de febrero de 2013 que supongo firmaré la hipoteca, espero tener ahorrados unos 60.000 euros para ir tirando con todo lo que venga.

La principal duda que me surge es si una vez te subrogas en una hipoteca como pueda ser mi caso, los tipos de interés y condiciones de la hipoteca que a mi me darán, son exactamente las mismas que le dieron al promotor, es decir que no haya cosas raras con el tipo de interés y demás. El constructor es muy fiable y no creo que le hayan dado malos tipos de interés, ha construido y vendido mucho (aunque nunca se sabe lo que hay detrás claro).

Un cosa que no había pensado y realmente sí me parece muy buena idea si estas en una buena posiciom económica, es la que comentas de hacer un calculo de una hipoteca particular sin subrogar, y hacer una comparativa de ambas, me parece muy interesante.

Espero que no haya sido mucho tostón mi experiencia personal y te agradezco de nuevo tu atención y amabilidad.

Un saludo.

Y para eso estoy aquí de voluntario, para ayudar en lo que se pueda, mientras en mi trabajo no se haya más volumen, al menos le dedico tiempo y experiencia a los demás. Yo estoy asesorando un poco a un par de webs, pero, veo como decía, que pinta a lento la recuperación, y por ejemplo a ellos, que venden productos online, son un claro ejemplo de la crisis, venden para orange, y en sus días de gloria vendían mucho, ahora poco, y luego quien sabe.

Bueno, no me enrollo con lo mío, vamos al tuyo.

Si se hace una subrogación los gastos son más bajos que una hipoteca nueva, aunque a veces, las condiciones que te ofrecen no son atractivas, y vale más la pena una nueva que subrogar.

ING, me alegra que acertará con el comentario, la verdad es que a raíz de aquí, conocí un chico que fue a ING y me agradeció el consejo 1 mes después, y yo a nivel particular, he estado algunas veces negociando para clientes, y he quedado contento, son muy directos, o sí o no, nada de ya veremos, que es lo que más aprecio de una banco, la rapidez y sinceridad, y no perder el tiempo.

Igualmente, piensa que las condiciones de promotor son bastante diferentes que particulares, aunque sea un buen promotor no quiere decir que sea una buena hipoteca.

Por lo que veo, no deberías tener problemas de financiarte en ningún sitio, por lo que tienes las puertas abiertas. Si por ING no conoces a nadie, podía mirarte la oficina que tengo cerca si a distancia pueden ayudarte. Me conocen ya un poco! Je je.

Me parece que no me queda mucho por decir, simplemente, que al tener margen hasta 2013, tienes un buen camino por recorrer y ver, no te cierres las puertas y elige con toda tranquilidad, vigila mucho si subrogas y mírate todas y cada una de las condiciones, sobretodo:

Tipo suelo de interés

Obligación de tener productos (VISA, Seguros, depósitos...)

Poner la nómina o nóminas

Comisiones por cancelación, anticipación parcial, amortizaciones, ...

Y para finalizar, que te digan si hay más costes o intereses adicionales anexos a los demás puntos.

Bueno, creo que ya te he dejado mucho por leer y no quiero molestarte más.

Como he dicho, suerte en todo y buena negociación con los bancos!

Marc

Bueno Marc, muchas gracias por todo, y te animo a que sigas ayudando a gente como yo, que en temas de tanta inversión, es bueno asesorarse antes de meter la pata.

Te añado como experto favorito para quizás molestarte de nuevo en un futuro si todavía andas por aquí.

Un cordial saludo.

751.025 pts. Mediatoris, es un despacho multidisciplinar,...

No se ha explicado bien. No entiendo muy bien lo que pregunta. Tampoco veo como puedo ayudarle, porque no sé qué condiciones tiene el constructor. La información de las condiciones de la hipoteca las tiene el banco, es el obligado a informarle. Una vez firmado el préstamo, no hay que negociar mas, las condiciones de la hipoteca quedan permanentes toda la vida del préstamo.

Primero de todo gracias de nuevo por la atención y rapidez.

Efectivamente entiendo su respuesta.

A lo que me refería es a lo siguiente.

Yo acabo de comprar un piso nuevo en una obra de 50 viviendas y me lo entragaran dentro de un año, en 2013. Lógicamente el constructor tiene financiada la obra a unos intereses que habrá fijado con la caja hace 2 meses, que es cunado han cerrado la financiación, y supongo que me piso tendrá una hipoteca a unos intereses ya determinados a fecha de 2012, que es cuando el constructor firmó la financiación con la Caja Rural.

La duda que me surge, y efectivamente supongo que la información me la debe dar la caja en este caso como usted comenta, es si los tipos de interés de la hipoteca que a mi me quedan a pagar a partir de 2013 ( aunque varíe el euribor de aquí a un año ), son los mismos que le han concedido al constructor cuando se la concedieron a él. Es decir, si cuando uno se subroga en una hipoteca, ¿ se subroga exactamente en las mismas condiciones y tipos de interés que su predecesor, en este caso el constructor ? ¿ o puede ser que a él le hayan concedido una hipoteca con un tipo de interés menor y yo al subrogarme no sea exactamente el mismo ?

Un saludo.

Puede que haya cambios en las condiciones. Las condiciones al promotor son especiales, adaptadas al préstamo que es, con períodos de carencia y otras cuestiones que no son de interés ahora.

En el momento de contratarse la hipoteca a promotor, se pactó la hipoteca a compradores cuyas condiciones usted debe ver. Puede incluso que estas condiciones, intenten modificarlas el banco porque los intereses ahora son mas caros que hace dos años, con diferencia. De modo que hace bien en interesarse y profundizar en la información que afecta a su hipoteca.

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