Comprar local comercial en bruto.

Buenos días. Le explico mi caso. Mis padres tienen una hipoteca de 150.000 euros, y con esto de la crisis les cuesta mucho hacerle frente a los pagos. Tienen un local comercial, un bajo en un bloque de pisos, que esta en bruto, en cemento y con puerta de cochera, es decir, que no hay montado ningún negocio. A mi me gustaría pedir una hipoteca para comprar ese local y así ayudarles, tengo entendido que el banco, si accediese, me daría el 80% del valor de la tasación del local. ¿Sería mejor hacer un contrato compra-venta, o una cesión?, ¿En qué se diferencian?, ¿Qué ventajas tiene lo uno con respecto a lo otro?. Si llegara a hacerlo, ¿Qué porcentaje de la operación se llevaría hacienda?.
Muchas Gracias, y espero puedan ayudarme.