compraventa piso/garaje

Buenas, tengo una duda respecto a la compra de una vivienda con garaje cerrado "incluido" en el precio.
Pues bien, el caso es que estamos interesados en adquirir un inmueble que en principio y según el propio anuncio del mismo, es un duplex de unas características determinadas que nos ha gustado, que "incluye" garaje cerrado y trastero en el precio, pues bien a la hora de realizar una oferta por el mismo por medio de una agencia inmobiliaria nos comunica la inmobiliaria que son dos fincas diferentes, ambas con su correspondiente escritura y que el garaje no tributa, por lo que queda por determinar el "precio" del garaje y por consiguiente el precio de la vivienda declarado es inferior, obviamente... claro, yo entiendo que al no tributar el garaje, puede ser una maniobra a fin de que la plusvalía obtenida a declarar sea inferior y por tanto en caso de reinversión por parte de éste propietario salga beneficiado de la operación, pero yo no sé hasta que punto me afecta a mi ésto, tanto a la hora de tasar el inmueble por parte de la entidad que nos va a financiar, como respecto a hacienda..
Agradezco su respuesta de antemano
Atentamente.
Antonio
4

4 respuestas

1
Respuesta de
Perdona pero eso de que el garaje no tributa me suena raro. En toda compra-venta se pagan impuestos. Y en toda compraventa se paga el impuesto de plusvalía al ayuntamiento.
A mi me da que lo que pretenden es escriturar por menos del precio de compra para ahorrarse impuestos, y que el resto se lo des en dinero "negro".
Estas maniobras, a parte de ilegales, tan solo van a beneficiar al vendedor, en cambio a ti te supondrá una serie de quebrantos tales como:
- Conseguir ese dinero "negro".
- Solo podrás desgravarte hasta como máximo el valor de compra-venta declarado. Del resto nada.
En fin, yo pienso que cuando las cosas se hacen como se tienen que hacer, todo es más fácil y todo va como la seda, pero cuando se empiezan a hacer cosas extrañas todo se complica y todo son quebraderos de cabeza.
Ok, una vez comentadas estas dudas con la inmobiliaria, nos dice lo siguiente.
Que los propietarios adquirieron hace 6 años el duplex y a posteriori el garaje, por lo que al no comprarlo conjuntamente con la vivienda habitual no lo pueden desgravar, pero nos ha dicho el agente inmobiliario que nosotros si podemos realizar la compra conjunta de ambos bienes inmuebles y escriturarlos a la vez, además del consiguiente ahorro en costes de escrituración, según la nueva ley que entró en vigor a principios de año sobre el ITP, se aplica un 2,5% a las transmisiones patrimoniales que cumplan con determinados requisitos, que la vivienda sea habitual(se cumple), que sea de una superficie menor de 120m2 totales o 96m2 útiles (éste piso tiene 112m2 totales y 93m2 útiles).. también se cumple.. ahora bien, me surge la duda de si el garaje entra en el computo de éstos m2 a la hora de aplicar éste 2,5% o no, gracias
Si el precio pactado, como pones, es de 315.000 euros, y el único problema es el de como poner en la escritura cuanto es de la vivienda y cuanto es del garaje, ponle un valor que sea lógico.
A efectos fiscales y de desgravación va a ser exactamente lo mismo.
El ITP lo vas a pagar de los 315.000 (da igual como los hayas distribuido), y lo que te podrás desgravar con hacienda también es sobre el total.
Ahora entiendo lo de que "no tributaba". Yo había pensado que era otra cosa peor.
Desde luego, si tu compras las dos cosas a la vez, en la misma escritura, te podrás desgravar por todo ello.
El garaje no es habitable así que no se computa, igual que no se computa el trastero.
Por otro lado te envidio porque solo tengas un ITP del 2,5%, porque donde yo vivo el ITP es del 7% si o si.
Mucha suerte y a disfrutar de la casita.
Una última cuestión si me permites por favor
Aun comprando conjuntamente, ¿supongamos qué el precio pactado es de 315000? Piso y garaje, nos interesa que el garaje se escriture en un precio acorde al mercado de la zona, ¿digamos 24.000? O inferior precio, en que nos puede afectar a nosotros, el agente de la inmobiliaria nos dijo ayer que "hay que ponerle un precio" al garaje,.. creo que es importante a tener en cuenta unos "valores" fiscales, ¿no es así?, gracias de nuevo
He de decir que ha sido impagable tu asesoramiento y aprovecho para informar de que hay "expertos" que utilizan ésta web para vender sus servicios de "asesoramiento", ya que a otros que les había planteado la misma cuestión me dicen que si quiero información al respecto que me pase por tal o cual enlace, otros que no entienden lo que le estoy preguntando y que llame a un teléfono que empieza por 808 .. y a pagar para responderme.. no es de recibo ni creo que sea una practica permitida en una web que no se ha creado para tales fines, sino que es totalmente voluntaria y altruista, una vez más chapeau! Para Route66
Añade un comentario a esta respuesta
1
Respuesta de
Perdona pero no entiendo lo que quieres decir con lo de que el garaje no tributa, si me lo pudieras explicar.
Me refiero a que según los siguientes enlaces web:
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2009/10/24/188786.php
http://impuestosrenta.com/desgravar-por-la-vivienda-habitual/
¿Dónde según parece si se adquiere conjuntamente con la vivienda aunque anteriormente se comprase por separado sí que se podría desgravar a hacienda, que me puedes decir al respecto?
Y después de hablar con la inmobiliaria hemos acordado que el garaje se va a escriturar conjuntamente con la vivienda, pero el garaje se valorará en el mínimo revalorizado desde que se compró en 2004
muchas gracias
Los 2 requisitos que se exige para que se pueda desgravar un garaje como vivienda habitual son:
1.- Que se compre de forma simultánea con la vivienda.
2.- Que el garaje se encuentre en el mismo inmueble que la vivienda.
Si se incumple cualquiera de los 2, se impide el ejercicio de la deducción.
Espero haberte ayudado.
Añade un comentario a esta respuesta
1
Respuesta de
Si son dos fincas independientes con más motivo para dar un valor a cada cosa, otra cosa es dar un valor total a todo y luego decidir como se reparte ese dinero entre las dos fincas pero es obligatorio dar un valor a ese garaje ya que se va a vender y hay que liquidar los impuestos derivados de esta operación, aclare esto porque es del todo imposible
Añade un comentario a esta respuesta
0
Respuesta de
No entro a valorar la ta´ctica de la inmobiliaria y su porqué. La cuestión es simple, usted debe escriturar al precio de compra real o al valor fiscal de la finca (no valor catastral). Lo mismo sucede con cel garaje. Si compra por valor inferior, le enviarán una paralela con el importe de la diferencia que no pagó en origen y una multa.
www.mediatoris.com
Bueno bien, yo entiendo que tienen 2 escrituras porque el garaje lo adquirieron a posteriori, y por tanto ellos no lo pueden desgravar, pero si nosotros compramos conjuntamente en la misma escritura vivienda y garaje, si tributaría, ¿no es así?.. aunque haya 2 registros de ambos bienes inmuebles, gracias
Ya le he contestado. Usted paga el impuesto de todo lo que compre, tenga una o dos escrituras. Esa es la cuestión menos importante. Usted no tiene exención fiscal por compra de garaje.
www.mediatoris.com
Pues ahora si que me lio porque en éste par de enlaces parece que dice otra cosa
leer punto 3 > http://impuestosrenta.com/desgravar-por-la-vivienda-habitual/
y aquí en el apartado del garaje en compra conjunta con la vivienda 
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2009/10/24/188786.php
gracias
Usted stá preguntando por la plusvalía e itp no por deducción fiscal. Son cuestiones distintas.
www.mediatoris.com
Bueno, finalizando el asunto, si compramos ése duplex que nos gusta conjuntamente con el garaje, nos podríamos desgravar ambos... la plusvalía de ésta compraventa la tendrá que pagar el vendedor en el ayuntamiento acorde a unos baremos de revalorización catastral, ¿no?... nosotros como compradores tendremos que hacernos cargo de los costes del ITP, gestoría, notaria, registro, tasación
y si me permites por favor un último inciso te lo agradecería someramente:
A efectos de m2 útiles, ¿se computan solo los de la vivienda o hay que sumar los m2 del garaje?
Muchísimas gracias
¿A efectos de m2 útiles con respecto a que?, no le entiendo
Quiero decir, que uno de los requisitos para que se aplique un 2,5% de ITP en la adquisición de vivienda habitual, es que la vivienda no tenga más de 96m2 útiles, el duplex tiene 93m2 útiles y el garaje 18m2... ¿entran los m2 del garaje en éste computo o es solo aplicable a la vivienda?, gracias
Desconozco el régimen al que usted se acoge. Entiendo que es una vivienda protegida y está sujeta a unos requisitos que no puedo valorar al no disponer de la normativa especifica. Si quiere usted que opine sobre una norma y le de mi consejo, pida a raves de la web presupuesto sin compromiso.
Si decide obtener la información sin consejo profesional, pero quiere que se ajuste a la legalidad, le recomiendo que se acerque a la ofiina de vivienda de la comunidad autónoma donde resida, y solicitar la aclaración al epígrafe que parece no comprende bien.
www.mediatoris.com
Añade un comentario a esta respuesta
Añade tu respuesta
Haz clic para o
Escribe tu mensaje
¿No es la respuesta que estabas buscando? Puedes explorar otras preguntas de los temas Fiscalidad empresarialImpuestos y FiscalidadHipotecas o hacer tu propia pregunta: