Arrendamiento de nave industrial

Respuesta de
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Usuario
En estos arrendamientos que no son viviendas, ¿por qué periodo se puede hacer un contrato, en caso de ser por un periodo corto, (menos de un año), obliga como el de las viviendas a un mínimo de cinco años si el arrendatario quisiera?. Y a la finalización del contrato, ¿qué prorrogas forzosas, hay que conceder al arrendatario?, si hay que concederlas. Muchas gracias.
Experto
Hola,

La duración de los arrendamientos distintos a los de vivienda (como el caso de la nave industrial) es libre, es decir, que sera la que pacten las partes en el contrato.
- Estos contratos de arrendamiento se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes y en su defecto por el Titulo III de la Ley de Arrendamientos urbanos y por el Código Civil, por lo que todo lo que aquí se indique lo es salvo pacto en contrario.



- La duración de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda es libre.



- Es obligatoria la constitución de una fianza por el importe de dos mensualidades para responder del correcto cumplimiento del contrato.



- El arrendatario podrá ceder o subarrendar total o parcialmente el contrato de arrendamiento, en cuyo caso tendrá el propietario tendrá derecho a elevar la renta en un 10% si se produce el subarriendo parcial y en un 20% si re efectúa una cesión o un subarriendo total.



- El arrendatario ostenta un derecho de tanteo y retracto en caso de venta del inmueble.



- A la muerte del arrendatario se pueden subrogar los herederos si continúan con la actividad, debiendo en este caso notificarlo al propietario en el plazo de dos meses desde el fallecimiento.



- A la finalización de contrato de arrendamiento, cuando se haya desarrollado una actividad comercial de venta al público en el inmueble, podrá el arrendatario manifestar su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y una renta de mercado, teniendo derecho en caso de negativa del arrendador a la siguiente indemnización:
O El coste de los gastos de traslado y pérdida de clientela si el arrendatario inicia en el plazo de seis meses la misma actividad en otro inmueble.
O Una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades si el arrendatario inicia en el plazo de seis meses una actividad distinta.



- El contrato de arrendamiento se puede resolver por incumplimiento de cualquiera de las partes, y en especial por falta del pago de la renta u otras cantidades, el subarriendo o la cesión inconsentida y la realización en el local de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Le adjunto este modelo que espero le sea de utilidad:

Contrato de arrendamiento de fincas urbanas para usos distintos de viviendas.

Naves industriales



En la población de ...................... a ...... de ......................de ....................

Reunidos

De una parte don ..., mayor de edad, casado, en régimen económico de ..., de profesión ..., vecino de la ciudad ..., con domicilio en la calle ... y con D.N.I. n.º ..., en adelante arrendador

Y de otra parte don ..., mayor de edad, casado, en régimen económico de ..., de profesión ..., vecino de la ciudad ..., con domicilio en la calle ... y con D.N.I. n.º ..., en adelante arrendatario

Comparecen

Ambos en su propio nombre y representación, reconociéndose mutuamente en este acto capacidad suficiente para el otorgamiento de este contrato y en su virtud:

Exponen

Que don ... es propietaria de la finca urbana que luego se describirá y Don ... desea arrendar la finca a cuyo objeto formalizan un contrato de arrendamiento urbano de conformidad a las prevenciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en base a las siguientes estipulaciones y sobre la siguiente finca:

URBANA. Nave industrial sita en el polígono ..., de la población de ..., donde ocupa el número ... Se compone de dos plantas comunicadas por una escalera de acceso a la segunda en la parte interior derecha a la misma. Tiene una superficie de... metros cuadrados. Linda: al Norte..., al Sur ... al Este..., al Oeste ... Se haya inscrita en el Registro de la Propiedad de ... al Tomo ... Libro ... Folio ... página... inscripción... Le pertenece a titulo de dominio en virtud de la compra que de la misma efectuó a Don ... en fecha ... según es de ver en la inscripción n.º ... de la finca, al folio ... de este mismo Libro y Tomo. La finca se halla libre de arrendamientos y cargas.

El presente contrato no es de adhesión y ha sido pactado por ambas partes de forma expresa y detallada, sin suscripción general del mismo, sino previa negociación particular de las diferentes estipulaciones y pactos que conforman el mismo.

Estipulaciones

a) Condiciones particulares del contrato

Primera: El contrato de arrendamiento del inmueble descrito en el presente contrato se celebra por el plazo de ... años a contar desde el día ... del mes de ... del presente año y por el precio de ... pts. cada mes, más el tipo de IVA que corresponda según la legislación vigente, pagaderas por meses anticipados y con sujeción a las demás condiciones generales que se pactan en el presente contrato.

Segunda: Este contrato de arrendamiento se halla sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de conformidad a lo dispuesto en el artítuculo 11, n.º 2 apartado dos del Reglamento de dicho impuesto y, en su virtud, el importe total de cada uno de los sucesivos recibos de alquiler devengará obligatoriamente, según el tipo legal aplicable en cada momento y de forma automática, la cuota correspondiente del IVA que figurará separadamente del resto de conceptos, pudiendo servir cada recibo de factura.

Tercera: ... ...

...

b) Condiciones generales anexas al contrato

Primera: El plazo de duración del presente contrato es de... ... y comenzará a regir a partir del día de hoy. Transcurrido el mencionado período de tiempo, por mutuo y expreso acuerdo de las partes, el citado contrato se considerará automáticamente prorrogado de mes a mes hasta un máximo de... meses, postetivamente para el Arrendatario y obligatoriamente para el Arrendador, siempre y cuando en aquel momento el Arrendatario se halle al corriente de pago de todas sus obligaciones. En el periodo de prórroga, si el Arrendatario decidiera abandonar el local, deberá comunicarlo al Arrendador con un mínimo de dos meses de antelación. Por lo expuesto el Arrendatario vendrá obligado a abandonar el local como máximo el día... de... de ...

Segunda: Con expresa renuncia por los contratantes a lo establecido por el artículo 34 de la L.A.U., se acuerda que la extinción del contrato por el transcurso del tiempo convenido, no dará derecho al Arrendatario a indemnización alguna a cargo del Arrendador, pudiendo éste alquilarlo de inmediato a otra empresa con actividad afín que realizara el Arrendario saliente u otra cualquiera.

Tercera: El local objeto de este contrato, será destinado única y exclusivamente a ... ...

En el caso de desarrollarse en el local otra actividad, podrá el Arrendador resolver el contrato por infracción de esta condición.

Cuarta: Es objeto del Arrendamiento exclusivamente, la superficie situada dentro de las paredes del local y del patio si lo tuviere, que no fuere de paso y sí de uso privativo, dándole la utilidad que las Ordenanzas Municipales establezcan en cada caso. Queda totalmente prohibido el pintado de rótulos de identificación en las paredes exteriores, si bien pueden colocarse mediante paneles adosados.

Quinta: En caso de fallecimiento del Arrendatario, el heredero o legatario que continué el ejercicio de la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del Arrendatario hasta la extinción del contrato o de la prórroga pactada. Expresamente se conviene como ampliación a lo previsto en el artículo 33 de la L.A.U., que esta subrogación deberá ser notificada de modo fehaciente al Arrendador para su eficacia, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del Arrendatario y dará derecho al Arrendador a aumentar la renta en un 15 por ciento.

Sexta: Con expresa renuncia por las partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la L.A.U. se conviene que en caso de venta del local arrendado no tendrá el Arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo.

Séptima: El Arrendatario con expresa renuncia de lo dispuesto en el artículo 32 de la L.A.U., se obliga a no subarrendar, en todo o en parte, ni ceder ni traspasar el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito del Arrendador. Asimismo, se establece que en caso de ser Arrendataria una Sociedad, la fusión, transformación o escisión de ésta, dará lugar a la rescisión del contrato.

Octava: El Arrendatario declara conocer y aceptar las características y estado de conservación del local, así como su calificación urbanística, asimismo acepta y conoce la situación actual de las acometidas de agua, electricidad y teléfono. Todas las obras y gestiones que precisara realizar el Arrendatario para cualquier suministro serán exclusivamente a su cargo, liberando de cualquier responsabilidad al Arrendador por motivo de la consecución y coste de tales suministros.

Novena: El Arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable y exime al Arrendador, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivadas de instalaciones para servicios y suministros del local arrendado.

Décima: El Arrendatario con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U., se obliga a hacer a su cargo en el local objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias, sean del tipo que fueren, a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido.

Por expreso acuerdo entre las partes, el Arrendador autoriza al Arrendatario a que durante el período de tiempo de seis meses, a contar del día de hoy, pueda realizar obras de adaptación en el local arrendado, siempre y cuando las mismas no alteren ni debiliten la estructura básica del mismo y debiendo presentar previamente al Arrendador el proyecto de las citadas obras y dependiendo de su magnitud tal proyecto vaya debidamente firmado por un Arquitecto o Ingeniero superior, tales obras, permisos, etc., serán de cuenta y cargo del Arrendatario, eximiendo al Arrendador de cualquier tipo de responsabilidad por motivo de las mismas.

Decimoprimera: El Arrendatario se obliga al pago del aumento de la prima en el Seguro de Incendios, si ésta fuera debida a la instalación o índole del negocio instalado en el local.

Decimosegunda: El Arrendatario facilitará el acceso al local al Arrendador así como a operarios o industriales para la realización, inspección o comprobación, todo ello referido a obras que afecten al local.

Decimotercera: Con independencia de la renta pactada, el Arrendatario abonará cuantos gastos se produzcan con referencia al local arrendado o que incidan de forma directa o indirecta sobre el mismo, sean estos promovidos por el Exmo. Ayuntamiento, Junta de Conservación, Comunidad de Propietarios, Compañías Suministradoras de Servicios u otros Organismos. El Arrendador no asume responsabilidad alguna si por los Organismos pertinentes, Estatales o Municipales, no se concediera al Arrendatario la apertura, o se prohibiera una vez autorizada.

Decimocuarta: Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el Arrendatario, durante la vigencia del contrato o de sus prórrogas, se acomodará cada año a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que le sustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que representa la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia el de... ... y para las sucesivas el que corresponda al último aplicado. La renta actualizada será exigible al Arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. En ningún caso la demora de aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma.

Decimoquinta: El Arrendatario viene obligado al pago de la renta por anticipado y dentro de los cinco primeros días de cada mes. Por efectuarse dicho cobro por domiciliación bancaria, el Arrendatario se obliga al pago de cualquier gasto o canon que por tal gestión o en su caso devolución se establezca por la Entidad Bancaria. También satisfará el pago del Impuesto sobre el Valor Añadido, que en todo momento corresponda, aplicando sobre la total contraprestación, así como los aumentos que se produzcan referentes al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Decimosexta: El Arrendatario hace entrega en este acto al Arrendador de ... pesetas en concepto de fianza. Transcurridos cinco años de vigencia del contrato la fianza se actualizará anualmente, acomodándola al importe de la renta que se perciba en la equivalencia de dos mensualidades. Tal fianza le será devuelta al Arrendatario el día en que este abandone el local siempre y cuando se halle al corriente de pago de todas sus obligaciones diamantes del presente contrato o derivadas del mismo. La existencia de esta fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta.

Decimoséptima: En el momento que el Arrendatario por el motivo o causa que fuere, se vea en la obligación de abandonar el local, todas las obras realizadas quedarán en poder del Arrendador, siempre que sean de su interés, en caso contrario, el Arrendatario vendrá obligado a dejar el local en el mismo estado inicial en que se le entregó, respondiendo de todo ello con la fianza depositada en este acto o más si ésta no fuera suficiente.

Decimoctava: Ambas partes de forma expresa renuncian a los Tribunales que por su especial fuero, condición, nacionalidad o regionalidad les pudiera corresponder, sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de ...

Y para que conste y surta los efectos oportunos, firman arrendador y arrendatario el presente contrato que consta de ... folios, y que se suscribe en cada hoja de los dos ejemplares idénticos que se otorgan mutuamente en el lugar y fecha del encabezamiento.



El arrendador el arrendatario



Un saludo
Usuario
Una respuesta excelente y más amplia que lo que pedía. Muy agradecido.