Juicio de Herencia con 2 tasaciones muy dispares.

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Usuario
Una herencia en la que por testamento es posible pedir propiedades o dinero. Todos piden propiedades en indiviso excepto uno que pide el dinero. Se tasan las propiedades. El que pide dinero no está de acuerdo y solicita una nueva tasación pagada en su totalidad por él. ¿Resultan las propiedades con parecido valor excepto un terreno que en 1ª tasación = 8.000? (¿Por una empresa de tasaciones de inmuebles para prestamos hipotecarios) y en 2ª=1.250.000? Con posibilidad de duplicar e incluso tripicar su valor en pocos años (por perito judicial y tasación visada)
Se pide calcular por la 2º tasación sin tener en cuenta el posible incremento de valor. No hay acuerdo por la otra parte.
Si se va a juicio : - ¿Qué posibilidades tiene de conseguir el precio de la 2º tasación?
                            - ¿Cómo funciona el juicio y cuanto puede costar incluido el abogado?
                            - ¿El coste se divide entre los herederos o es para cada uno?
¿- Se puede solicitar con abono de costas por la parte contraria?
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Experto
Buenas tardes:
No entiendo muy bien un par de cosas
Primera ¿es cierto que un perito tasa en 8.000 euros y otro en 1.250.000euros?
Me parece una diferencia excesiva. Casi diría que imposible.
Pero bueno, no importa.
Segunda, que me dice que esa segunda tasación se hace "por perito judicial y tasación visada". Y dice que esta segunda tasación la paga él en su totalidad.
Pues en lo que yo se, si hay discrepancias y se recurre a juicio de "división de la cosa común", cada parte puede presentar una tasación que haya encargado particularmente.
Puede ser que en el menbrete del informe de ese perito ponga que es perito jucicial, pero si no han llegado a juicio(como entiendo por su exposición), no ha actuado como perito judicial, pues ha cumplido un encargo de un particular, no de un juzgado.
Lo más seguro es que haya diferencias, pero no tan grandes. Esa diferencia que dice es desmesurada.
El caso es que el juez, al analizar (que no tiene porqué ser en una vista oral) y ve tanta diferencia, encarga una tercera tasación a otro perito. Esta tasación va con cargo a las costas judiciales y por tanto se considera una tasación de un perito judicial.
Ya sobre el estudio de las tres tasaciones dicta sentencia, que si alguna de las partes no está de acuerdo tiene unos días para recurrir ante la Audiencia Provincial, que ya dictamina. Esto lo hacen los abogados, que supongo que a estas alturas ya tienen y es por escrito. No hay audiencia pública.
¿Posibilidades de conseguir un valor u otro? Pues eso depende de como se plantee y de cómo lo entienda el magistrado y de lo que decida. Lo lamento, pero esto es tema de "sus señorías" y no hay posibilidades. No hay tantos por cientos. Hay que estar a la espera de su decisión, que analizando muchísimas cosas que por supuesto no incluye en su pregunta, tomará una decisión.
¿Cómo funciona el juicio? Pues ya más o menos se lo he dicho. Una de las partes, puede solicitar la "división de la cosa común" mediante demanda judicial a los otros herederos.
Lógicamente han de buscarse un abogado y procurador.
El juzgado notifica a los demandados la demanda y estos deben aceptarla. En caso contrario son condenados en costas y no se saca nada, porque la cosa sigue.
Ya se emplaza juicio como le he dicho. Si las tasaciones son muy similares, el juez decide, pero si son tan dispares, encargará una tercera tasación, como ya he dicho a un perito judicial.
Sobre ello, se dicta sentencia, la cual es recurrible ante la Audiencia.
Ni que decir tiene, que son malos arreglos, aunque a veces es imposible la vía amistosa.
Todo esto viene originado por tener inmuebles en pro indiviso y entonces cualquiera de los herederos se puede acoger al artículo 1052 del Código Civil: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá pedir en cualquier momento la partición de la herencia".
Es decir, que la Ley no obliga a nadie a permanacer en pro indiviso.
Pero además, el artículo 1062 dice. "Cuando una cosa sea indivisible, o desmerezca mucho en su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonarse a los otros el exceso en dinero"
Y en su segunda parte dice: "Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Ustedes están en este caso, aunque siempre uno puede optar por solicitar la subasta judicial.
Indudablemente, Todo esto es un atraso enorme. No beneficia a nadie y todos (absolutamnente todos) salen perdiendo.
Primero, un par de años. Segundo muchísimas molestias, tercero, rompimiento de relaciones familiares. Muchas veces de por vida, y por último... mucho coste.
Esa es otra parte de su pregunta. No se la puedo contestar por dos motivos:
Primero, no me dice (ni tiene claro) cual es la valoración definitiva de toda la herencia.
Los abogados y procuradores cobran un tanto por ciento del valor de lo que se litiga. Y como no sabemos el valor de toda la herencia, pues no podemos saber cuanto van a cobrar al aplicar ese tanto por ciento.
Y segundo motivo, que aunque se podría calcular, que los gastos pueden llegar a un 10 / 12%, (incluidas costas judiciales) a veces se puede "negociar" con el abogado una cantidad menor. (Que muchas veces es "mucho menor").
Desde luego, el tema está en que a cada parte le cuesta lo mismo. Aquí no entran los tantos por cientos que cada cual se haya adjudicado de la herencia. Entra el tanto por ciento del valor de la herencia.
Comprenderán, pues por lo que les digo que es mejor sentarse y llegar a un acuerdo extra-judicial.
¿Más problemas si se llega a la pública subasta? Pues muchos.
Uno de ellos, que en venta en subasta, jamás se alcanzan los precios de mercado.
Además, pueden presentarse esos llamados "subasteros". Especialistas en "bicocas" judiciales. Aunque si pujan los herederos (cosa que les conviene) se retirarán pronto, pues ellos buscan los chollos y como mucho están dispuestos a llegar a un 50% del valor de los inmuebles.
Pero claro, quedan los herederos. Ninguno va a consentir que otro se lleve (por ejemplo) un piso que vale 50 millones, que se lo lleve por 20. Lógicamente, los herederos han de ir a pujar y a subir el precio.
¿Qué pasa después? Pues que si uno se lo adjudica, tiene siete días para depositar en el juzgado la cantidad pujada. Además, pongamos por ejemplo que ese heredero que se adjudica un bien, tiene un 20%. Pues está comprando un 80% que no es suyo. Y tiene que pagar como impuestos de compra-venta un 7% sobre ese 80% que compra.
Es decir, que además, de acudir a la subasta, tienes que hacerlo con una cantidad importante de millones en la cuenta del banco, totalmente disponibles, pues si te adjudicas algo, tienes siete días para depositar el dinero. Luego el secretario reparte a cada heredero el tanto por ciento que le corresponde.
Respecto a sus otras preguntas, ¿coste dividido entre herederos y tal? Pues ya se lo he dicho. Cada uno pagará su abogado y procurador que es el mayor coste. Las costas judiciales, se reparten, pero son bastante menos que los abogados.
Y repito, al final, a todos les cuesta lo mismo independientemente de su tanto por ciento de herencia. Salvo negociaciones con abogados.
La otra pregunta ¿solicitar el pago en costas? Pues también se la he contestado. Normalmente se divide entre los herederos, aunque ya dependerá de lo que decida el juez. Que vete tu a saber cual será su decisión. Pero solicitarse, se puede, aunque no creo sirva de mucho.
En fin, como verá hay muchas cosas a tener en cuenta y ahora le dejo la "papeleta" de pensar sobre el tema. Es un engorro "de narices".
Toda decisión que tomen y que no sea el llegar a un acuerdo amistoso, va a ser malo y costoso para todos. Sin excepción.
Si no tiene más que añadir, le ruego valore y finalice la pregunta.
De todas formas, si llega el caso de que se llegue a la demanda judicial, pueden abrirme una nueva consulta y analizamos el tema más en profundidad, pues me dejo muchas cosas en el tintero por no alargar demasiado la respuesta y tratar temas que a lo mejor no se producen.
Un saludo y mucha suerte.
Usuario
Muchas gracias por su rápida y extensa respuesta. Espero que la solución no sea demasiado complicada que por lo que entiendo puede llegar a serlo y mucho.
Gracias por la suerte que veo que la voy a necesitar.
Un saludo.