Anónimo
Reinversión vivienda habitual
Buenos tardes.
Mi pareja se ha divorciado en mayo de 2009, pero la liquidación de gananciales (mediante extinción de condominio) no se ha podido realizar hasta ahora, junio 2010. Según Hacienda puede estar exenta de tributar por la ganancia patrimonial siempre y cuando reinvierta el valor de transmisión en la compra de una nueva vivienda habitual dentro del periodo de dos años. Hacienda nos dice: "dos años antes a contar desde junio 2010 (venta de su 50%), es decir, junio 2008 ¿ella vivía en su anterior vivienda habitual?" La respuesta es sí. Pues entonces, si está exenta si reinvierte ahora el importe percibido.
Voy a poner cifras para que se entienda mejor:
Piso al 50% con su ex marido. Comprado en 1995:
Valor de adquisición ya actualizado: 52000 e (100%)
Valor de transmisión: 53000 e (en escritura) - 1000 e (gastos aprox.) (50%)
Préstamo pendiente por amortizar: 20000 e (100%)
Ganancia Patrimonial (2010) = (V transm. - Gastos) - V adqu. = 62000 e - 26000 e = 36000.
Importe a reinvertir para estar exenta = 62000 e - 10000 e = 52000 e
Quiero venderle el 50 % de mi vivienda mediante compraventa a ella con las siguientes cifras:
Valor de adquisición: 90000 e (actualizado 2010) (= 100%). Luego, 45000 e (= 50%)
Préstamo pendiente por amortizar: 70000 e
Corrígeme si me equivoco, porque no se si lo estoy haciendo bien. Para verse exenta debe reinvertir esos 52000 e en mi 50% de mi vivienda y pagar lo menos posible. Dos casos y no se cual es el correcto:
A) Valor del bien que voy a transmitir = Préstamo pendiente + 1/2 Parte (Propia) + 1/2 Parte (Vendo)
Valor del bien = 70000 e + 17000 e + 17000 e = 104000 e.
Valor de compraventa = 52000 e (En escritura)
Subrogación = 35000 e (1/2 préstamo pendiente)
De todo esto, se deduce que ¿ella reinvierte 52000 e?. 17000 e me lo da en metálico y 35000 e se subroga minorándose mi préstamo inicial de 70000 e a 35000 e.
Se pagaría por ITP, 52000 e * 7% = 3640 e + Gastos de Notaría, Plusvalía, Registro de la Propiedad ( = 1260 e aproximadamente). Habíamos pensado poner en escritura que todos estos gastos corriesen por mi cuenta para así desgravármelo de mi futura ganancia patrimonial. Gastos totales 3640 e + 1260 e = 4900 e
Y yo, en mi declaración del 2010, Ganancia Patrimonial (2010) = (52000 e - 4900 e) - 45000 e = 2100 e, que tributa al 19 % (2010) = 399 e
B) Valor de bien = Préstamo pendiente + 1/2 Parte (Propia) + 1/2 Parte (Vendo)
Valor del bien = 70000 e + 52000 e + 52000 e = 174000 e.
Valor de compraventa = 87000 e (En Escritura)
Subrogación = 35000 e (1/2 préstamo pendiente)
Con el consiguiente aumento del ITP, 87000 e * 7 % = 6090 e, del resto de gastos, y de mi futura Ganancia Patrimonial para el ejercicio 2010.
Mi pregunta es: ¿Cuál de las dos opciones es la correcta para que ella reinvierta sus 52000 e en la compra de mi mitad de la vivienda y se vea exenta de tributar por sus 36000 e de ganancia?
Muchas gracias de antemano.
Mi pareja se ha divorciado en mayo de 2009, pero la liquidación de gananciales (mediante extinción de condominio) no se ha podido realizar hasta ahora, junio 2010. Según Hacienda puede estar exenta de tributar por la ganancia patrimonial siempre y cuando reinvierta el valor de transmisión en la compra de una nueva vivienda habitual dentro del periodo de dos años. Hacienda nos dice: "dos años antes a contar desde junio 2010 (venta de su 50%), es decir, junio 2008 ¿ella vivía en su anterior vivienda habitual?" La respuesta es sí. Pues entonces, si está exenta si reinvierte ahora el importe percibido.
Voy a poner cifras para que se entienda mejor:
Piso al 50% con su ex marido. Comprado en 1995:
Valor de adquisición ya actualizado: 52000 e (100%)
Valor de transmisión: 53000 e (en escritura) - 1000 e (gastos aprox.) (50%)
Préstamo pendiente por amortizar: 20000 e (100%)
Ganancia Patrimonial (2010) = (V transm. - Gastos) - V adqu. = 62000 e - 26000 e = 36000.
Importe a reinvertir para estar exenta = 62000 e - 10000 e = 52000 e
Quiero venderle el 50 % de mi vivienda mediante compraventa a ella con las siguientes cifras:
Valor de adquisición: 90000 e (actualizado 2010) (= 100%). Luego, 45000 e (= 50%)
Préstamo pendiente por amortizar: 70000 e
Corrígeme si me equivoco, porque no se si lo estoy haciendo bien. Para verse exenta debe reinvertir esos 52000 e en mi 50% de mi vivienda y pagar lo menos posible. Dos casos y no se cual es el correcto:
A) Valor del bien que voy a transmitir = Préstamo pendiente + 1/2 Parte (Propia) + 1/2 Parte (Vendo)
Valor del bien = 70000 e + 17000 e + 17000 e = 104000 e.
Valor de compraventa = 52000 e (En escritura)
Subrogación = 35000 e (1/2 préstamo pendiente)
De todo esto, se deduce que ¿ella reinvierte 52000 e?. 17000 e me lo da en metálico y 35000 e se subroga minorándose mi préstamo inicial de 70000 e a 35000 e.
Se pagaría por ITP, 52000 e * 7% = 3640 e + Gastos de Notaría, Plusvalía, Registro de la Propiedad ( = 1260 e aproximadamente). Habíamos pensado poner en escritura que todos estos gastos corriesen por mi cuenta para así desgravármelo de mi futura ganancia patrimonial. Gastos totales 3640 e + 1260 e = 4900 e
Y yo, en mi declaración del 2010, Ganancia Patrimonial (2010) = (52000 e - 4900 e) - 45000 e = 2100 e, que tributa al 19 % (2010) = 399 e
B) Valor de bien = Préstamo pendiente + 1/2 Parte (Propia) + 1/2 Parte (Vendo)
Valor del bien = 70000 e + 52000 e + 52000 e = 174000 e.
Valor de compraventa = 87000 e (En Escritura)
Subrogación = 35000 e (1/2 préstamo pendiente)
Con el consiguiente aumento del ITP, 87000 e * 7 % = 6090 e, del resto de gastos, y de mi futura Ganancia Patrimonial para el ejercicio 2010.
Mi pregunta es: ¿Cuál de las dos opciones es la correcta para que ella reinvierta sus 52000 e en la compra de mi mitad de la vivienda y se vea exenta de tributar por sus 36000 e de ganancia?
Muchas gracias de antemano.
1 respuesta
Respuesta de Federico Murolas Ruiz
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Ante tan lkarga explicacióm y semejante cantidadf de números que sería para ttratarlo personalemtne y no en esta página le vamos a poner el caso con un ejemplo lo m´s claro posible:
Valor del piso con su ex marido = 50.000 (50% = 25.000), se supñone como Vd. bien dice que ese valor ya estáactualizado de moneda y que en el precio de compra está oincluidos todosloos gastos en que incurrieron al comprarlo, Notaría, Impuestos, egistro, etc..
¿Bien vende ese 50% en 50.000? Uros, es decir, en el doble, ¿Ganancia Patrimonial Teórica 25.000? Uros, ¿pero cómo hay una hipoteca pendiente de 15.000? Uros (En su 50%) lo que ella tiene que reinvertir en su nueva vivienda será 50.000 - ¿15.000? Uros, ya que no puede reinvertir más, ya que es el dinero que realmente coge, ¿el valorde venta menos el pago de la hipoteca pendiente. Por tanto estará exenta siempre en que invierta un mínimo de 35.000? Uros. Esto le cub re la exención de la Ganancia Patrimonial. Para sxeguir deduciendo en el futuro será na partir de los 50.000 de la venta, de forma independiente a lo que realmente haya co brado. En una palabra no se pueden mezclar dceducciones con financiaciones.
Esperamos que con este ejemplo le quede el asunto aclarado. Nuestros cordiales saludos.
Valor del piso con su ex marido = 50.000 (50% = 25.000), se supñone como Vd. bien dice que ese valor ya estáactualizado de moneda y que en el precio de compra está oincluidos todosloos gastos en que incurrieron al comprarlo, Notaría, Impuestos, egistro, etc..
¿Bien vende ese 50% en 50.000? Uros, es decir, en el doble, ¿Ganancia Patrimonial Teórica 25.000? Uros, ¿pero cómo hay una hipoteca pendiente de 15.000? Uros (En su 50%) lo que ella tiene que reinvertir en su nueva vivienda será 50.000 - ¿15.000? Uros, ya que no puede reinvertir más, ya que es el dinero que realmente coge, ¿el valorde venta menos el pago de la hipoteca pendiente. Por tanto estará exenta siempre en que invierta un mínimo de 35.000? Uros. Esto le cub re la exención de la Ganancia Patrimonial. Para sxeguir deduciendo en el futuro será na partir de los 50.000 de la venta, de forma independiente a lo que realmente haya co brado. En una palabra no se pueden mezclar dceducciones con financiaciones.
Esperamos que con este ejemplo le quede el asunto aclarado. Nuestros cordiales saludos.