Cesión de inmueble
Me gustaría que me informase sobre un par de temas que a continuación le expongo:
Actualmente estoy en trámites de cambiar de vivienda, mi vivienda actual está sólo a mi nombre y la que he adquirido estará a nombre mío y de mi pareja (no estamos casados). Ya nos han comentado que en lo referente a Hacienda sería como si yo hiciese una donación correspondiente a la mitad de lo que vale mi vivienda, con lo cual en las correspondientes declaraciones nos tocaría pagar, me gustaría que este punto me lo aclarase si es tan amable.
El segundo punto que nos preocupa viene derivado del primero. Estamos pensando en la posibilidad de que mi madre se venga a vivir a la vivienda mía antigua, y sea el piso de ella el que se ponga a la venta (ella es viuda y su vivienda está sólo a su nombre). Para ahorrarnos el dinero de las escrituras tenemos pensado que mi vivienda antigua continúe a mi nombre, y cuando mi madre venda su vivienda me entregue todo el dinero para yo hacer frente a las dos hipotecas que tendré. Entonces nos surge la duda de saber, fiscalmente, cómo se debe enfocar este tema y qué porcentaje nos podría reclamar hacienda. Nos han comentado que la venta del piso de mi madre sería una donación hacia mí, pero que al acogerla en mi vivienda podría hacerse un ucsufructo o algo así (perdone si no lo he escrito bien la palabra) pero para mi pareja sí sería una donación al no existir lazos familiares. Estimamos que la venta de la vivienda de mi madre sería por unos 38 millones de pesetas, se lo digo porque nos gustaría saber la cantidad aproximada que podría reclamar hacienda por esta operación.
Muchas gracias por su tiempo y espero no le suponga dificultad darnos información al respecto, no somos entendidos en temas fiscales y tememos que la operación que le he comentado nos suponga unos gastos desorbitados.
Actualmente estoy en trámites de cambiar de vivienda, mi vivienda actual está sólo a mi nombre y la que he adquirido estará a nombre mío y de mi pareja (no estamos casados). Ya nos han comentado que en lo referente a Hacienda sería como si yo hiciese una donación correspondiente a la mitad de lo que vale mi vivienda, con lo cual en las correspondientes declaraciones nos tocaría pagar, me gustaría que este punto me lo aclarase si es tan amable.
El segundo punto que nos preocupa viene derivado del primero. Estamos pensando en la posibilidad de que mi madre se venga a vivir a la vivienda mía antigua, y sea el piso de ella el que se ponga a la venta (ella es viuda y su vivienda está sólo a su nombre). Para ahorrarnos el dinero de las escrituras tenemos pensado que mi vivienda antigua continúe a mi nombre, y cuando mi madre venda su vivienda me entregue todo el dinero para yo hacer frente a las dos hipotecas que tendré. Entonces nos surge la duda de saber, fiscalmente, cómo se debe enfocar este tema y qué porcentaje nos podría reclamar hacienda. Nos han comentado que la venta del piso de mi madre sería una donación hacia mí, pero que al acogerla en mi vivienda podría hacerse un ucsufructo o algo así (perdone si no lo he escrito bien la palabra) pero para mi pareja sí sería una donación al no existir lazos familiares. Estimamos que la venta de la vivienda de mi madre sería por unos 38 millones de pesetas, se lo digo porque nos gustaría saber la cantidad aproximada que podría reclamar hacienda por esta operación.
Muchas gracias por su tiempo y espero no le suponga dificultad darnos información al respecto, no somos entendidos en temas fiscales y tememos que la operación que le he comentado nos suponga unos gastos desorbitados.
2 respuestas
Respuesta de gandi
1
Primer punto: En cuanto a la venta de tu actual vivienda, debes de pagar el impuesto municipal del Plusvalía y, dependiendo de los valores, en el Impuesto de Patrimonio como incremento. Eso que dices que te han comentado de una donación, no es así.
Si cada uno compra la mitad de la vivienda y lo paga con su dinero privativo, no debes de tener ningún problema. Otra cosa seria si la vivienda la pagas íntegramente tu (con el dinero sacado de la venta de la anterior, por ejemplo) y la ponéis a nombre de los dos. Hay si que habría donación.
Segundo punto: si lo haces como lo planteas, es decir, dejar tu vivienda a tu nombre, vender la de tu madre y que ella te de el dinero, es una donación efectivamente. El porcentaje varia según cada comunidad autónoma, tendría que saberlo para poder decírtelo con exactitud, pero casi seguro que sale una cantidad muy elevada tomando como base 38 millones.
Lo del usufructo que comentas, también lo podéis hacer pero eso no te supondría menos impuestos, al contrario, tu madre también tendría que pagar impuestos por adquirir el usufructo de la vivienda.
Yo te recomendaría lo siguiente: Que tu madre venda su casa, y luego hacer un documento privado de préstamo entre particulares. Ella te presta el dinero (sin hacer hipoteca, simplemente te lo presta) y tu te comprometes a devolvérselo en cierto tiempo.
Fiscalmente es lo más ventajoso que se me ocurre.
La diferencia entre un contrato de compra y una escritura de hipoteca, es que fuerza jurídica frente a terceros y que es lo único que te vale para inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Además, un banco nunca te dará una hipoteca si no tienes escritura y si no esta inscrita en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los gastos, los hay, efectivamente, y suelen ser elevados. Todo depende de los valores que se declaren en escritura. Pero tienes que tener clara una cosa, todo lo que sea cesión/donación es más gravoso fiscalmente que una compra.
Puedes calcular que entre Notario, Impuestos y Registro un 10%.
Es decir, si la operación es de 38 millones, calcula unos 3 millones en gastos.
Si cada uno compra la mitad de la vivienda y lo paga con su dinero privativo, no debes de tener ningún problema. Otra cosa seria si la vivienda la pagas íntegramente tu (con el dinero sacado de la venta de la anterior, por ejemplo) y la ponéis a nombre de los dos. Hay si que habría donación.
Segundo punto: si lo haces como lo planteas, es decir, dejar tu vivienda a tu nombre, vender la de tu madre y que ella te de el dinero, es una donación efectivamente. El porcentaje varia según cada comunidad autónoma, tendría que saberlo para poder decírtelo con exactitud, pero casi seguro que sale una cantidad muy elevada tomando como base 38 millones.
Lo del usufructo que comentas, también lo podéis hacer pero eso no te supondría menos impuestos, al contrario, tu madre también tendría que pagar impuestos por adquirir el usufructo de la vivienda.
Yo te recomendaría lo siguiente: Que tu madre venda su casa, y luego hacer un documento privado de préstamo entre particulares. Ella te presta el dinero (sin hacer hipoteca, simplemente te lo presta) y tu te comprometes a devolvérselo en cierto tiempo.
Fiscalmente es lo más ventajoso que se me ocurre.
La diferencia entre un contrato de compra y una escritura de hipoteca, es que fuerza jurídica frente a terceros y que es lo único que te vale para inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Además, un banco nunca te dará una hipoteca si no tienes escritura y si no esta inscrita en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los gastos, los hay, efectivamente, y suelen ser elevados. Todo depende de los valores que se declaren en escritura. Pero tienes que tener clara una cosa, todo lo que sea cesión/donación es más gravoso fiscalmente que una compra.
Puedes calcular que entre Notario, Impuestos y Registro un 10%.
Es decir, si la operación es de 38 millones, calcula unos 3 millones en gastos.
Respuesta de tpnadal
1
En cuanto al primer punto, si vendes tu vivienda y con el dinero resultante compras otra vivienda a nombre de los dos, se trata efectivamente de una donación. Por tanto, tu pareja deberá pagar el importe correspondiente a esta. Una solución es que la nueva vivienda se escriture en las cuantías proporcionales aportadas por cada uno. Si vais a constituir una hipoteca lo podéis arreglar fácilmente, ya que nadie te va a controlar cuanto paga cada uno.
En cuanto a la otra opción, te complicas la vida. Además de la donación, estableces un usufructo de tu casa hacia tu madre, de modo que además de lo que tines que pagar tu por la donación, ella tendrá que pagar por el usufructo, porque al fin y al cabo se trata de dos operaciones diferentes.
Si piensas en la opción de tu madre para ahorrar impuestos, no te conviene. Si el motivo es otro, ten en cuenta que lo que pagues en este momento por donación no lo pagarás en su momento, por sucesión (herencia). Otra opción es que tu madre te haga un préstamo por el dinero resultante de la venta, y que declaréis de forma contractual el tipo de interés. Difícilmente van a seguir la pista a este dinero.
En cuanto a la otra opción, te complicas la vida. Además de la donación, estableces un usufructo de tu casa hacia tu madre, de modo que además de lo que tines que pagar tu por la donación, ella tendrá que pagar por el usufructo, porque al fin y al cabo se trata de dos operaciones diferentes.
Si piensas en la opción de tu madre para ahorrar impuestos, no te conviene. Si el motivo es otro, ten en cuenta que lo que pagues en este momento por donación no lo pagarás en su momento, por sucesión (herencia). Otra opción es que tu madre te haga un préstamo por el dinero resultante de la venta, y que declaréis de forma contractual el tipo de interés. Difícilmente van a seguir la pista a este dinero.
De acuerdo, si lo que compráis es un piso más barato, y lo ponéis a nombre de los dos, efectivamente, le estas donando/regalando la mitad a tu pareja. A lo que me refería yo es que si tu pones, por ejemplo, el 80% del valor del nuevo piso y queda por pagar el 20%, se puede escriturar de tal forma que el 80% del piso es tuyo, etc. Pero si el que compráis es más barato, es decir, lo pagas todo con la venta del otro, pues o lo pones a tu nombre o estas haciendo una donación.
Si como comentas al final, hacéis una hipoteca para pagar la diferencia, hacedla en nombre de tu pareja, así la parte que paga ella (sobre papeles) es mayor, y la donación, por tanto es menor.
Si tienes alguna duda, pregunta lo que haga falta.
Si como comentas al final, hacéis una hipoteca para pagar la diferencia, hacedla en nombre de tu pareja, así la parte que paga ella (sobre papeles) es mayor, y la donación, por tanto es menor.
Si tienes alguna duda, pregunta lo que haga falta.
Muchas gracias por la respuesta, al final el tema de pasarle el piso a mi madre no lo haremos (demasiado complicado) pero sin embargo no me queda muy claro el primer punto, en lo referente a escriturar las cuantías proporcionales que me comentas. Quizá no he dado muchos datos, por eso te digo ahora que el piso mío (actual) lo venderemos en 44 millones y el piso nuevo lo compramos en 37 (es más pequeño). Hemos hecho una hipoteca puente, ya que mi piso actual aun tiene una hipoteca pendiente, y lógicamente al venderlo liquidaremos dicha hipoteca y parte de la del nuevo. Mi pareja sólo ha puesto 1 millón en el contrato de arras, no sé si esto es demostrable de alguna manera (lo tenía en el banco y lo tuvo que sacar).
Muchas gracias y perdón por pedir la aclaración, debí explicar todo esto en la primera pregunta. Un saludo.
Muchas gracias y perdón por pedir la aclaración, debí explicar todo esto en la primera pregunta. Un saludo.
Muchas gracias. Ahora nos queda más claro, aunque vamos a parar a lo mismo porque queremos figurar los dos tanto en las escrituras como en la hipoteca. Un saludo.