Escrituración de un piso heredado

La verdad es que su consulta está un poco liada. Intentaré adivinar más o menos lo que en realidad han querido decir.
Primeramente tienen que hacer la aceptación de herencia que parece ser que no han hecho (cuaderno particional en el notario).
Mientras no acepten y sean dueñas no podrán vender, donar, alquilar, ceder... nada de nada.
El caso es que su madre no puede donar el piso a su hermano. No es suyo. Primero ha de hacerse dueña (el mencionado cuaderno particional).
Pero si lo hacen en plan normal, las dos hermanas aceptan el piso como herencia. Por lo que cada una será propietaria de un 50% del piso. Su madre seguirá sin poder donar el piso a su hermano ya que no es dueña del piso. Solo es dueña del 50%. Podría donarle ese 50%.
Claro que a la hora de hacer el cuaderno particional, su tía puede renunciar a la herencia, con lo que su madre si que sería dueña del 100%.
También podría ser que su tía quisiera alguna compensación al ceder su 50% a su madre. Eso ya es cuestión de que lo hablen las dos y acuerden lo que sea.
Si llegaran a un acuerdo, entonces si que su madre sería dueña de la totalidad del piso y ya podría cedérselo al 100% a su hijo.
Tampoco está muy claro lo que dicen de que el notario ya les dirá la cantidad y tal.
Las cosas son muy claras. Al aceptar la herencia se paga el impuesto de sucesiones. Lógicamente al ser hijas, es menor que si fuera a nietos.
Pero el impuesto se paga sobre lo que constituye la masa hereditaria. Usted ni nombra si había algo más que heredar, aparte del piso. Posque seguro que su abuelo tenía alguna cuenta en algún banco. El saldo habría que añadirlo en el cuaderno particional y pagar impuestos por ese dinero. Claro que si ya lo han retirado y repartido, pues lo dejamos.
Pero el caso es que al hacer el cuaderno se debe incluir todo lo que en herencia queda. Incluso si el piso tiene una posible hipoteca o alguna otra deuda que pudiera dejar su abuielo, como un préstamo personal o lo que sea, ya que al aceptar la herencia, no solo se aceptan los derechos, sino también las obligaciones.
Ahora vamos al tema de los impuestos. Cada comunidad autónoma va diferente.
Como norma general, deben ir al notario para lo del cuaderno con una verificación del registro de la propiedad en el que aparecerá un valor catastral del piso.
Depende de cada población, de lo actuializado que tengan el catastro, ese valor hay que multiplicarlo por una cifra que puede oscilar entre un 2,7 ó un 3,2 más o menos. Ya le digo que cada población es diferente, pero en la delegación de Hacienda de la diputación les informarán de por cuanto deben multiplicar el valor catastral. Aunque seguro que el notario lo sabe de sobras ya que por sus manos pasarán varios casos de estos cada mes.
Sobre ese valor que les salga es sobre lo que han de pagar impuestos de sucesiones. En la misma hacienda de la Diputación les dirán cuanto pagan en su comunidad por herencia de padre a hijos.
Ya con la escritura pública que el notario les hace y con el resguardo del pago de esos impuestos, (que ustedes que viven allí deben averiguar su cantidad) es con lo que van al registro de la propiedad de su población y se inscribe el piso a nombre de quien sea (que puede ser a nombre de su madre y su tía, a nombre de su madre solamente... en fin, que dependerá del arreglo mencionado antes al que podrían llegar).
Otra cosa que no me resulta clara es que me dice que el piso se vende en 38 millones.
¿No decía que su madre se lo dona a su hermano? No hay pues venta, ni hay 38 millones que valgan.
Normalmente cuando se vende un piso, el vendedor paga la plusvalía, que nadie más que el ayuntamiento le puede decir cual es ya que depende de varios factores con los que juegan cada ayuntamiento y que difiere de uno a otro.
El comprador paga un 7% de lo que se escriture como venta.
Si lo venden a una persona pagará el 7% de por ejemplo esos 38 millones. Si lo cede la madre aL hijo, Hacienda también lo considera compraventa, por lo que tendrá que pagar también ese 7% sobre el valor que se escriture.
Que tampoco tiene que ser esos 38 millones. ¿O es que su madre se lo quiere vender a su hijo por 38 millones? ¿O tal vez es que se lo quiere donar? Porque donar es sinónimo de regalar, por lo que tampoco entran en juego los 38 millones.
El caso es que cuando hay una compra-venta de un inmueble, en la misma delegación de hacienda de la diputación pueden hacer su consulta y sin problemas le informarán del precio mínimo que ha de figurar en la cesión (o venta) del piso.(Y sobre esa cantidad habrán de pagas ese 7%).
Así se ahorran impuestos al no valorarlo en demasía y no se buscan problemas por valorarlo poco. Los de Hacienda tienen muy claro, el valor mínimo que van a aceptar de esa compra-venta. Solo con meter en su ordenador la referencia catastral del piso les sale. Y no pueden escriturar y pagar impuestos por menos y si es donación tampoco les conviene pagar impuestos de más.
No tienen más que ir al notario decirle quien cede a quien y el precio que les hayan dicho en hacienda y escriturar a nombre de su hermano. Luego, él debe pagar esos impuestos y inscribirlo en el registro a su nombre.
Como verá es muy difícil el decirle los impuestos exactos, pues varían en cada comunidad y los municipales varían en cada ciudad.
Solo les he podido informar de los pasos a seguir y de ese 7% que es fijo.
Lo demás han de preguntarlo en Hacienda y en el ayuntamiento (plusvalía) que ya digo que en cada lugar es diferente.
Si no tienen más que añadir, les ruego finalicen la pregunta para que se me quede libre.