¿Prestamo VPO 89% IRPH o Prestamo libre euribor?
Agradecería opiniones y/o consejos antes de elegir hipoteca para una vivienda VPO en el País Vasco. Barajo las siguientes opciones:
-IRPH-Las entidades adscritas al convenio con el Gobierno Vasco me recomiendan el préstamo cualificado para VPO referenciado al 89% del IRPH, sin vinculaciones ni comisiones de apertura, tarjetas, seguro de vida, etc.
-EURIBOR-Pero tal como está ahora el euribor, los préstamos en condiciones libres consultados salen mejor en cuanto a la cuota final resultante, aunque tienen el inconveniente de las vinculaciones (Nomina, seguro de vida, tarjeta, EPSV...). Las mejores ofertas(en oficinas físicas), grosso modo, las he encontrado en:
-Caja Laboral: Euribor + 0,44
-BBK : Euribor + 0,35
-Caja Madrid: Euribor + 0,45
-Caja Rural Navarra: Euribor + 0,45 con vinculaciones
+0,55 sin vinculaciones.
En las entidades visitadas me aseguran que el IRPH es más estable y con mayor margen de bajada que el euribor, ¿qué opináis? Personalmente, al margen del respaldo del Gobierno Vasco no veo mayores ventajas añadidas; quizás para aquellos que soliciten el 100% del importe y necesiten avalista, pero no es mi caso.
Claro que puedo estar equivocado y que el préstamo cualificado del convenio tenga alguna ventaja que se me escapa, por eso aún no he decidido nada, pero estoy hecho un lío.
-IRPH-Las entidades adscritas al convenio con el Gobierno Vasco me recomiendan el préstamo cualificado para VPO referenciado al 89% del IRPH, sin vinculaciones ni comisiones de apertura, tarjetas, seguro de vida, etc.
-EURIBOR-Pero tal como está ahora el euribor, los préstamos en condiciones libres consultados salen mejor en cuanto a la cuota final resultante, aunque tienen el inconveniente de las vinculaciones (Nomina, seguro de vida, tarjeta, EPSV...). Las mejores ofertas(en oficinas físicas), grosso modo, las he encontrado en:
-Caja Laboral: Euribor + 0,44
-BBK : Euribor + 0,35
-Caja Madrid: Euribor + 0,45
-Caja Rural Navarra: Euribor + 0,45 con vinculaciones
+0,55 sin vinculaciones.
En las entidades visitadas me aseguran que el IRPH es más estable y con mayor margen de bajada que el euribor, ¿qué opináis? Personalmente, al margen del respaldo del Gobierno Vasco no veo mayores ventajas añadidas; quizás para aquellos que soliciten el 100% del importe y necesiten avalista, pero no es mi caso.
Claro que puedo estar equivocado y que el préstamo cualificado del convenio tenga alguna ventaja que se me escapa, por eso aún no he decidido nada, pero estoy hecho un lío.
1 respuesta
Respuesta de jemilio
1
He trabajado muchos años en banca y te puedo aconsejar bien.
Te han aconsejado bien los que te han dicho que el IRPH es más estable y que cojas las condiciones subvencionadas.
Echa un vistazo a la tabla de evolución de los tipos del Banco de España, eso te lo aclarará.
El IRPH es el que se señala como tipos para préstamos hipotecarios a más de tres años.
Además de ello, el préstamo subvencionado no tendrá la trampa que tiene los demás, te ponen un tipo de interés mínimo para toda la vida del préstamo, es letra pequeña y no la leerás (Por ej: "el tipo de interés aplicable a este préstamo nunca será menor de ... 4% o 5%), y si lo firmas, la has fastidiado.
Te han aconsejado bien los que te han dicho que el IRPH es más estable y que cojas las condiciones subvencionadas.
Echa un vistazo a la tabla de evolución de los tipos del Banco de España, eso te lo aclarará.
El IRPH es el que se señala como tipos para préstamos hipotecarios a más de tres años.
Además de ello, el préstamo subvencionado no tendrá la trampa que tiene los demás, te ponen un tipo de interés mínimo para toda la vida del préstamo, es letra pequeña y no la leerás (Por ej: "el tipo de interés aplicable a este préstamo nunca será menor de ... 4% o 5%), y si lo firmas, la has fastidiado.
Gracias por tu contestación; ahora agradecería me recomendaras escoger una de estas 3 opciones que manejo antes de decidir:
-Préstamo VPO Gobierno vasco: 89% del IRPH a 20 años (3.45%) e IRPH +0 el primer año (3.64%). Sin comisión de apertura ni amortizaciones y sin vinculaciones de ningún tipo.
-Caja Rural de Navarra: "Hipoteca Estable": Euribor + 0.55 a 20 años. 2.35 % el primer año. Comisión de apertura 0.15%, comisión de amortización parcial 0% y total 0.5%. Interés mínimo o suelo del 2%. Sin vinculaciones de ningún tipo, salvo seguro de hogar.
-Ing direct Hipoteca Naranja: Euribor + 0.75 a 20 años. Sin comisión de apertura, amortización ni subrogación. Obligatorio Nomina domiciliada y seguro de hogar.
Actualmente, valoro enormemente la no-vinculación excesiva con ninguna entidad, por lo que éstas son las ofertas que más se acercan a mi perfil. Por otra parte, el préstamo VPO que ofrece el Gobierno Vasco actualmente sale peor en cuanto a tipo de interés final que los referenciados a euribor, pero no sé si esta situación se mantendrá a largo plazo o si me compensará referenciarlo a IRPH.
¿Qué me aconsejarías? Muchas gracias de antemano por tus valoraciones.
S2
-Préstamo VPO Gobierno vasco: 89% del IRPH a 20 años (3.45%) e IRPH +0 el primer año (3.64%). Sin comisión de apertura ni amortizaciones y sin vinculaciones de ningún tipo.
-Caja Rural de Navarra: "Hipoteca Estable": Euribor + 0.55 a 20 años. 2.35 % el primer año. Comisión de apertura 0.15%, comisión de amortización parcial 0% y total 0.5%. Interés mínimo o suelo del 2%. Sin vinculaciones de ningún tipo, salvo seguro de hogar.
-Ing direct Hipoteca Naranja: Euribor + 0.75 a 20 años. Sin comisión de apertura, amortización ni subrogación. Obligatorio Nomina domiciliada y seguro de hogar.
Actualmente, valoro enormemente la no-vinculación excesiva con ninguna entidad, por lo que éstas son las ofertas que más se acercan a mi perfil. Por otra parte, el préstamo VPO que ofrece el Gobierno Vasco actualmente sale peor en cuanto a tipo de interés final que los referenciados a euribor, pero no sé si esta situación se mantendrá a largo plazo o si me compensará referenciarlo a IRPH.
¿Qué me aconsejarías? Muchas gracias de antemano por tus valoraciones.
S2
Echa un vistazo a la página del Banco de España con la evolución de los tipos de interés.
El IRPH es la columna de Prestamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades. Como podrás ver, es mucho más estable.
Aparte de las consideraciones de las alternativas de tipos de interés, ten en cuenta que si simplemente te subrogas en el préstamo que ya está hecho sobre la vivienda, te ahorras mucho dinero.
Si haces un préstamo nuevo, se tendrá que cancelar la hipoteca que tiene el promotor y después constituir una nueva. Los gastos serán mucho mayores, sobre todo por el 1% que hay que pagar sobre lo que se llama Total Responsabilidad Hipotecaria, más o menos un 2% sobre el nominal del préstamo, y asumir los gastos de cancelación de la hipoteca existente (unos 900 euros).
Yo creo que te conviene coger el préstamo existente.
El IRPH es la columna de Prestamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades. Como podrás ver, es mucho más estable.
Aparte de las consideraciones de las alternativas de tipos de interés, ten en cuenta que si simplemente te subrogas en el préstamo que ya está hecho sobre la vivienda, te ahorras mucho dinero.
Si haces un préstamo nuevo, se tendrá que cancelar la hipoteca que tiene el promotor y después constituir una nueva. Los gastos serán mucho mayores, sobre todo por el 1% que hay que pagar sobre lo que se llama Total Responsabilidad Hipotecaria, más o menos un 2% sobre el nominal del préstamo, y asumir los gastos de cancelación de la hipoteca existente (unos 900 euros).
Yo creo que te conviene coger el préstamo existente.
No te había puesto el link a la página del Banco de España
http://www.bde.es/infoest/a1901.pdf
http://www.bde.es/infoest/a1901.pdf
Hola de nuevo Jemilio:
Desconocía por completo que supusiera tanta diferencia en cuanto a gastos subrogarse o no en el préstamo del promotor. A mí me han comentado que, para la cantidad que solicito (¿85000?) ¿El ahorro real supondría unos 400? Y según tus cálculos ascendería a unos 1700 (2% de 85000). ¿Podrías aclararme algo más ese punto y confirmar si estoy en lo cierto con el cálculo realizado? ¿Cuánto me podría suponer de ahorro subrogarme en el promotor?
Muchas gracias de antemano
S2
Desconocía por completo que supusiera tanta diferencia en cuanto a gastos subrogarse o no en el préstamo del promotor. A mí me han comentado que, para la cantidad que solicito (¿85000?) ¿El ahorro real supondría unos 400? Y según tus cálculos ascendería a unos 1700 (2% de 85000). ¿Podrías aclararme algo más ese punto y confirmar si estoy en lo cierto con el cálculo realizado? ¿Cuánto me podría suponer de ahorro subrogarme en el promotor?
Muchas gracias de antemano
S2
Te puedo dar un cálculo aproximado,
En caso de subrogación se hace todo en una escritura de compraventa con subrogación.
Pagarás gastos por:
Notaría, registro, impuestos, gestoría y comisión de apertura del banco. Pregunta en tu caso que cantidad pagarás por AJD, depende la comunidad, posiblemente sea el 0'50% si se trata de tu vivienda habitual (primera vivienda) o quizás sea 0% por tratarse de VPO. En la notaría te lo podrán aclarar.
En caso de hacer una hipoteca nueva, se hará una escritura de cancelación de la hipoteca actual (Carta de pago), la compraventa y la nueva hipoteca.
Los gastos para la compraventa serán los mismos que en el caso anterior, pero tendrás que pagar:
Carta de pago, notario, registro y gestoría (unos 900 euros). No hay impuestos.
Hipoteca nueva: comisión de apertura para el banco. Impuestos (aproximadamente 1700 euros), Notaría y registro (no te puedo dar los aranceles, pero seguro que unos 1000 euros), nueva tasación de la vivienda (unos 250 euros) (el nuevo banco no te admitirá la tasación que tiene el promotor) y unos 240 euros de gestoría por la tramitación de todo.
Creo que la decisión está clara.
Además en el futuro siempre tienes la opción de pedir el cambio de condiciones al mismo banco o de pasar la hipoteca a otro banco (se puede hacer y los gastos son mínimos)
En caso de subrogación se hace todo en una escritura de compraventa con subrogación.
Pagarás gastos por:
Notaría, registro, impuestos, gestoría y comisión de apertura del banco. Pregunta en tu caso que cantidad pagarás por AJD, depende la comunidad, posiblemente sea el 0'50% si se trata de tu vivienda habitual (primera vivienda) o quizás sea 0% por tratarse de VPO. En la notaría te lo podrán aclarar.
En caso de hacer una hipoteca nueva, se hará una escritura de cancelación de la hipoteca actual (Carta de pago), la compraventa y la nueva hipoteca.
Los gastos para la compraventa serán los mismos que en el caso anterior, pero tendrás que pagar:
Carta de pago, notario, registro y gestoría (unos 900 euros). No hay impuestos.
Hipoteca nueva: comisión de apertura para el banco. Impuestos (aproximadamente 1700 euros), Notaría y registro (no te puedo dar los aranceles, pero seguro que unos 1000 euros), nueva tasación de la vivienda (unos 250 euros) (el nuevo banco no te admitirá la tasación que tiene el promotor) y unos 240 euros de gestoría por la tramitación de todo.
Creo que la decisión está clara.
Además en el futuro siempre tienes la opción de pedir el cambio de condiciones al mismo banco o de pasar la hipoteca a otro banco (se puede hacer y los gastos son mínimos)
Siento insistir una vez más, pero agradecería una última aclaración:
Ya sé que sólo yo puedo decidir finalmente pero a mí me sigue pareciendo, en principio, mejor opción la de la Caja Rural navarra, es decir, a euribor. En las entidades consultadas me han explicado que el ahorro real por subrogarme en el promotor no pasaría de 400 euros. Tan sólo desconfío algo del suelo de esta hipoteca de la CRN; ¿Crees qué un interés mínimo del 2% es razonable?
Muchas gracias una vez más. La semana que viene decidiré.
S2
Ya sé que sólo yo puedo decidir finalmente pero a mí me sigue pareciendo, en principio, mejor opción la de la Caja Rural navarra, es decir, a euribor. En las entidades consultadas me han explicado que el ahorro real por subrogarme en el promotor no pasaría de 400 euros. Tan sólo desconfío algo del suelo de esta hipoteca de la CRN; ¿Crees qué un interés mínimo del 2% es razonable?
Muchas gracias una vez más. La semana que viene decidiré.
S2
El suelo del 2% está muy bien.
Respecto a la evolución de los tipos de interés, creo que subirán. Los estados se están endeudando mucho y necesitarán captación de dinero, por lo que se supone que emitirán bonos, pagarés o letras con mayores tipos que los actuales.
Respecto del ahorro que te dicen que apenas sería de 400 euros si te subrogas del promotor, te están mintiendo (puede que por ignorancia).
Me he jubilado recientemente, tengo más de 30 años de experiencia bancaria.
Te he detallado todos los gastos y ya ves que no cuadran con lo que te han dicho en CRN.
Te repido, subroga la hipoteca del promotor y una vez lo hayas hecho, empieza a buscar alternativas para hacer una subrogación de entidad acreedora. En el caso de subrogación de acreedor hipotecario, los gastos son mínimos.
Si cancelas la actual hipoteca y abres una nueva vas a tener un montón de gastos, que te he comentado en una respuesta anterior.
Si no te quedas convencido, entra si quieres en la web www.bankinter.com, hipotecas, simular, gastos
Ahí podrás verlo, si no, pásate por una notaría y pregunta.
Más no te puedo decir
Respecto a la evolución de los tipos de interés, creo que subirán. Los estados se están endeudando mucho y necesitarán captación de dinero, por lo que se supone que emitirán bonos, pagarés o letras con mayores tipos que los actuales.
Respecto del ahorro que te dicen que apenas sería de 400 euros si te subrogas del promotor, te están mintiendo (puede que por ignorancia).
Me he jubilado recientemente, tengo más de 30 años de experiencia bancaria.
Te he detallado todos los gastos y ya ves que no cuadran con lo que te han dicho en CRN.
Te repido, subroga la hipoteca del promotor y una vez lo hayas hecho, empieza a buscar alternativas para hacer una subrogación de entidad acreedora. En el caso de subrogación de acreedor hipotecario, los gastos son mínimos.
Si cancelas la actual hipoteca y abres una nueva vas a tener un montón de gastos, que te he comentado en una respuesta anterior.
Si no te quedas convencido, entra si quieres en la web www.bankinter.com, hipotecas, simular, gastos
Ahí podrás verlo, si no, pásate por una notaría y pregunta.
Más no te puedo decir
Pues muchas gracias por la atención prestada a mi caso. He realizado la simulación en la página de Bankinter y me salen un total de 1044 euros de gastos (Registro, Notaría y gestoría), ya que el AJD está exento por ser VPO. Probablemente al referirse a esos 400 euros se referían a los gastos de notaría únicamente y es posible que esos 1700 que habías calculado se refirieran a una hipoteca tipo en Madrid, pero es que según el simulador, residiendo en Guipúzcoa me sale a pagar esos 700 euros menos.
En todo caso, sopesando ambas opciones, me he decidido finalmente por CRN, ya que en principio el ahorro es mayor (más de 1 punto de diferencia, al menos en el momento presente, me parece excesivo: 2,35 frente a 3,64) .
Un cordial saludo y muchas gracias de nuevo.
En todo caso, sopesando ambas opciones, me he decidido finalmente por CRN, ya que en principio el ahorro es mayor (más de 1 punto de diferencia, al menos en el momento presente, me parece excesivo: 2,35 frente a 3,64) .
Un cordial saludo y muchas gracias de nuevo.
