Embargo de vivienda con usufructo vitalicio
En el año 2007
Avalamos a una sobrina con 40000 euros de una propiedad que tenemos en donación
con un usufructo vitalicio de mi suegra que hoy tiene Alzheimer. El total del montante de la hipoteca de nuestra sobrina era de 207000 euros, con lo que, el resto lo avalo ella misma
con el valor de tasación que le dieron en el banco sobre el inmueble en cuestión.
Hoy no puede pagar plazos, ella no trabaja desde hace 3 años y su marido tiene
un sueldo con el que pagando la hipoteca mas un préstamo personal mas gastos de
comunidad, luz, etc, no llega a todo y los señores de BANKIA le proponen refinanciar la hipoteca, a 38 años (le quedan 30), dándole 2 años de carencia y cambiando el sistema de amortización de francés a creciente y por supuesto subiéndole el diferencial del euribor de 0,9 a 1,5 mas los 2 primeros años al 3,25 de interés, todo esto es muy caro, les cobran una barbaridad aprovechándose de su situación, además de que aumentan sus garantías, no con su piso, por que según ellos no vale mas, si con nuestra casa, que es lo de menos porque tampoco es nuestro domicilio habitual, el problema viene con el usufructo de mi suegra, ya que con el grado de alzheimer no puede firmar ni otorgar poderes, por tanto, yo para mediar y evitar subir garantías intento hablar con el banco, proponiéndolos que hagan un contrato privado entre ambas partes con una carencia a dos años y del banco me
dicen que no, que imposible, que ellos tienen que ir a notario y que tenemos
que firmar todos, aunque sea una. Carencia Mi pregunta es, con mi suegra como
usufructuaria,¿ellos pueden ejecutar embargo?, y si no se puede ejecutar,
¿Hasta cuándo duraría esta posibilidad de ejecutar?, es decir, si no ejecutan
dentro de supongamos 15 o 20 años si mi suegra fallece, ejecutarían entonces el
embargo. ¿Puedo utilizar la clausula del usufructo vitalicio para presionar al
banco y que accedan a darles una carencia sin ir a notario?. Muchas gracias de
antemano.
2 Respuestas
Pues habría que estudiar el tipo de garantía que has otorgado realmente, hablas de un aval con una propiedad con un usufructo universal a nombre de tu suegra pero no has dicho que si ella autorizó ese aval y entiendo además que sería una garantía real no personal es decir que a mayores han tenido la hipoteca o prenda de esa propiedad dado que un aval suele ser personal es decir avalas tú con tu patrimonio, no con una propiedad, para eso está la garantía de un inmueble o de un bien mueble.
Entiendo que el banco tiene un problema si la propiedad tiene un usufructo universal y tu suegra no consintió la prenda o hipoteca de esa propiedad por lo que creo que efectivamente si es así yo presionaría, aunque la verdad que puedan o no ejecutar depende más bien del tipo de garantías que hayáis otorgado al banco, no es lo mismo un aval personal vuestro que una garantía hipotecaria de otro bien para cubrir el déficit de tasación sobre el piso que se compraba tu sobrina.
Creo que alguien letrado debería leer tu escritura y aclararte que es lo que realmente hay y en su caso valorar si merece la pena ampliar garantías contra mas tiempo y menos letra o presionar para que te la concedan con lo que hay pero legalizando las garantías que se querían dar si es que son incorrectas.
En fin siento no poder ayudarte pero es que no me acaba de cuadrar bien lo que dices
simplemente comentar, que mi suegra cuando autorizo el aval, era consciente, hoy no, el patrimonio es nuestro no suyo, ella solo tiene el usufructo, no obstante, pediremos copia de la escritura para leerla bien. Muchas Gracias.
Si efectivamente se trata de una garantía real sobre un bien (mueble o inmueble a mayores del garantizado con hipoteca de tu sobrina) la verdad es que debéis valorar si os compensa obtener una refinanciación con mayores intereses pero con plazos más cómodo o por el contrario entregar las garantías o dejar que os ejecuten y ver si podéis saldar la deuda.
Otra opción es la venta de los bienes con anterioridad pero vamos es casi un imposible.
La verdad es que no hay mucha opción y si es factible el que os refinancien yo lo haría por que realmente no debería de afectar para nada el tema de tu suegra, os piden nuevas garantías y cambiar las condiciones. Sí son peores pero se responde con el mismo bien. Bueno preguntales y en su caso valora el decir que igual es necesario el consentimiento de la suegra y para eso autorización judicial. Obviamente los bancos no van con documentos privados, eso realmente no vale para nada y aunque pienses que te ahorras los gastos del notario es lo de menos, lo de más son las nuevas garantías y sobretodo las nuevas condiciones económicas.
En fin en las desgracias ya sabes que pocos visos de esperanza quedan con estos lobos que tenemos del otro lado.
La cuestión es si su suegra firmó ese préstamo siendo garante y usufructuaria de la vivienda. Si firmó el préstamo se lo reclamarán sin problema, dado que el consentimiento se otorgó antes.
Si no lo hubiera firmado, podrán reclamar judicialmente, embargarán pero no podrán tomar posesión de la finca.
Aunque tarde su suegra en perder el usufructo por fallecimiento, es probable que el banco no permita que transcurra el período de prescripción.
Por otra parte, lo adecuado, es modificar el contrato de hipoteca ante Notario, porque si no es así, no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad ni se puede hacer valer en caso de demanda judicial.