Valoración casa y dudas sobre mi legítima.

Mis padres por los años 80 compraron y escrituraron un terreno de unos 100 metros cuadrados, en el cual construyeron su casa, la cual como vivienda no está escriturada. Posteriormente y junto a la vivienda compraron y escrituraron un terreno de unos 50 metros cuadrados, para dedicarlo a garaje, también sin escriturar como garaje.

Por los años 90, mi hermana contrae matrimonio y se queda a vivir con mis padres y para ello construye en la mitad de la superficie del garaje una habitación de 25 metros cuadrados.

Mi padre otorga testamento abierto en el 2004, y lega el usufructo universal y vitalicio de la vivienda a mi madre. A mi hermana, lega su participación en la casa. Y para mi lega su participación en el garaje, pero no del total del garaje original, ya que mi hermana dice que la parte donde ella construyó su habitación también es vivienda. Es decir que mi legado se queda en unos 12,5 +12,5 (25 metros cuadrados de garaje) ya que por la información que tengo mi madre, que vive en la actualidad, hará el mismo testamento que el realizado por mi padre.

Mi padre murió en el 2007, y mi madre vive junto a mi hermana en la vivienda, en la actualidad disfruta de toda la vivienda y garaje.

Mi primera pregunta es: Según mis cálculos el valor de tasación de la vivienda que ocupan actualmente mi madre y mi hermana será de unos 300.000 € ya que ésta también tiene la posibilidad de construir dos pisos más en su parte superior, y el valor del garaje en la zona y con esa superficie de 25 metros cuadrados. Está valorado en unos 20.000 €.  Mi duda es si  con estos datos se cumple mi legítima estricta.

Segunda pregunta: A la hora de escriturar si solo están escriturados los terrenos, de la vivienda por un lado y los del garaje por otro, ¿cómo tengo que actuar? ¿puedo exigir el total del garaje original (50 m) como mi herencia? Ya que en el testamento dice solo garaje y no hace referencia a su superficie.

Hasta la fecha no he realizado la escritura de aceptación y reparto de herencia, o cuaderno particional.

Comentar que la relación entre nosotros es muy mala.

Muchísimas gracias por su información.