IVA en la compra de una parcela

Hola, estoy interesada en la compra de una parcela pero el vendedor (promotor-constructor) pertenece a una junta de compensación y me ha comentado que al ser la 1ª transmissión el IVA a aplicar es del 16%, ¿esto es así? O corresponde el 7%, ¿cómo tenía entendido? Teniendo en cuenta que la parcela la quiero para construir mi primera vivienda que seria a la vez la habitual.
Muchas gracias,
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El IVA al 7% solo se aplica en el caso de primera transmisisón de vivienda con cédula de habitabilidad.
Entonces, lo que nos queda es ver si es de aplicación el IVA al 16% o el ITP al 7%.
Para ello, debemos leer la consulta siguiente:
Nº. CONSULTA 1948-04
ÓRGANO SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA 27/10/2004
NORMATIVA Ley 37/1992, Art. 5, Ley 40/1998, Arts. 31 y ss.
DESCRIPCIÓN El consultante pertenece a una Junta de Compensación que actúa, según Estatutos, con carácter fiduciario. En el Proyecto de Compensación se adjudica a la Junta la titularidad de una finca que, con posterioridad, es vendida por ésta a una tercera entidad.
CUESTIÓN - Efectos en el IRPF para los miembros de la Junta por la adjudicación de la finca y por la posterior enajenación a una entidad tercera.
- Efectos en el IVA de las dos operaciones anteriores
CONTESTACIÓN En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y declarado expresamente vigente por la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, establece tres sistemas de actuación urbanística: compensación, cooperación y expropiación.
En el que aquí interesa, compensación, el artículo 126. Uno de la referida norma establece que "los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular".
El artículo 127 en su apartado tres señala que la Junta de Compensación tendrá personalidad jurídica propia, estableciendo el artículo 129. Uno que "la incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles". A lo que el apartado dos añade que "las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos".
Por tanto, cabe distinguir dos situaciones, en función de que la incorporación a la Junta de Compensación comporte o no la transmisión a la misma de los inmuebles.
En el escrito de consulta que nos ocupa, se dice que la Junta de Compensación actúa, según consta en sus propios Estatutos, con carácter fiduciario sobre los terrenos de los propietarios, lo que da a entender que se limita a efectuar las obras de urbanización a favor de sus miembros, por lo cual, la aportación de terrenos no conlleva la transmisión de su propiedad. No obstante, las cuestiones planteadas versan sobre una parcela concreta cuya titularidad se ha adjudicado a la Junta de Compensación, que, pasa a ser la titular registral de la misma, es decir, en este caso concreto, debe hablarse de una auténtica transmisión de propiedad, de un cambio en la titularidad dominical y, en consecuencia, de una alteración en la composición del patrimonio de los propietarios de dicha parcela.
Por lo anteriormente expuesto, se cumplen los requisitos del apartado primero del artículo 31 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias (BOE del día 10), en adelante Ley 40/1998, que establece que "son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos". El importe de la ganancia o pérdida patrimonial que se produce como consecuencia de la transmisión de la parcela a la Junta de Compensación se calculará de acuerdo a las reglas del artículo 32 y siguientes de la Ley 40/1998.
Con respecto a la posterior transmisión de la parcela por parte de su titular, la Junta de Compensación, a una tercera entidad, debe destacarse que la Junta de Compensación es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, por lo que las consecuencias fiscales de la mencionada operación son materia propia de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (BOE del día 28). Por lo tanto será la Junta la que tributará por la transmisión de la parcela según el mencionado texto legal, y, en ningún caso los antiguos propietarios que ya no son titulares del dominio sobre la misma.
En relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido:
El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), señala en su apartado uno que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a titulo oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Por tanto, para que las referidas entregas de bienes o prestaciones de servicios estén sujetas al Impuesto, han de realizarse por quienes tengan la condición de empresarios o profesionales.
El concepto de empresario o profesional se regula en el artículo 5 de la citada Ley, cuyo apartado uno, letra d), establece que a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier titulo, aunque sea ocasionalmente.
De acuerdo con dicho precepto, quien realice actividades de urbanización o promoción de terrenos para su venta, adjudicación o cesión por cualquier titulo se convierte en empresario, en caso de que no fuera ya empresario o profesional por otras actividades desarrolladas por el mismo.
En su aplicación a la actuación de las Juntas de Compensación, y según doctrina reiterada de este Centro Directivo, es preciso distinguir si la incorporación de los miembros a dichas Juntas se produce con o sin transmisión a las mismas de los terrenos correspondientes.
En el supuesto de que no se produzca dicha transmisión y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 37/1992, no estará sujeta al referido Impuesto ni la aportación de terrenos a Junta ni la adjudicación de los terrenos ya urbanizados a los aportantes, al no existir entrega de bienes a efectos de la Ley del Impuesto. Así ocurrirá cuando la mencionada incorporación no suponga la transmisión de la propiedad de los terrenos a la Junta, actuando ésta como mera fiduciaria de sus miembros.
No obstante lo dicho, la actuación de las juntas de compensación que actúan como fiduciarias de sus miembros supone la realización de las obras de urbanización por éstas en nombre propio pero por cuenta de sus miembros. Las referidas juntas, en la medida en que ordenan factores de producción materiales o humanos, adquieren la condición de empresarios o profesionales conforme al concepto general que se ha expuesto regulado en el artículo 5.Uno.a) en relación con el 5.Dos de la Ley 37/1992, mientras que los juntacompensantes, en cuanto que permanecen como titulares de los terrenos en todo momento, son quienes promueven la urbanización de terrenos al recibir estos servicios por las Juntas y se convierten en empresarios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido en su calidad de urbanizadores de terrenos, conforme al citado artículo 5.Uno.d).
Consecuentemente, los servicios que realiza la consultante en nombre propio pero por cuenta de sus miembros en ejecución de los fines asignados, tienen la calificación de prestaciones de servicios sujetas y no exentas del Impuesto, siendo destinatario de las mismas los propios junteros a quienes la junta habrá de repercutir el Impuesto devengado, en cuya base imponible deberá integrarse, en todo caso, el coste soportado por la Junta y correspondiente a las obras de urbanización que haya efectuado en su favor la empresa urbanizadora.
En el presente caso, en lugar de exigir derramas, con su consiguiente impuesto, a los juntacompensantes, éstos optan por satisfacer los costes mediante la entrega de unos terrenos en lugar de dinero, luego estaremos ante un pago en especie. Sobre esta posibilidad se ha pronunciado ya este Centro Directivo, señalando que en este caso existen dos operaciones sujetas al Impuesto, la prestación de un servicio por la Junta, el de urbanización, y la entrega de unos bienes por los juntacompensantes, los terrenos, que es contraprestación del anterior.
De estas dos operaciones, aquella que se considere producida antes en el tiempo será la que supondrá el devengo del Impuesto para ambas, por aplicación de la regla de devengo en caso de pago anticipado que contiene la Ley del Impuesto en su artículo 75, apartado dos.
Por su parte la Junta, cuando enajene los terrenos para la obtención de fondos con los que sufragar los costes de urbanización, igualmente estará realizando una entrega de bienes sujeta al Impuesto.
Por ultimo, señalaremos la posibilidad de que las entregas de terrenos se encuentren sujetas y exentas en virtud de los dispuesto en el artículo 20. Uno. 20º que dispone que estarán exentas:
"Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas".
En consecuencia, y tratándose de operaciones sujetas al tributo; estarán exentas las entregas de terrenos que se transmitan sin tener la condición de edificables ni haberse comenzado su urbanización. Por el contrario, las entregas de terrenos edificables o que, efectuadas por sus promotores, se encuentren urbanizados o en curso de urbanización, no estarán exentas del Impuesto.
La presente contestación se ha formulado con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta, sin que su contenido se haya visto modificado por la aprobación del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Lo que comunico a Vd. con los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Por favor, si no tiene nada más que preguntar, puntúe y cierre la pregunta.

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