Compra venta vivienda habitual
Pienso (ya tengo más que apalabradas las dos operaciones, mediante contrato de arras) vender mi vivienda habitual y comprar otra que se convierta en vivienda habitual.
La vivienda habitual que pienso vender la adquirí el 31-1-2003 por un importe de 120000 euros (esta vivienda está completamante a mi nombre). Para esta vivienda pedí un préstamo de 90000 euros del que quedan por amortizar 75000 a fecha de hoy. Esta vivienda la pienso vender por 216000 euros.
Por otra parte, tengo hasta 31-1-2006 (no habría problema en extender la fecha límite una o dos semanas más) para comprar unan nueva vivienda que pasará a ser vivienda habitual. Esta vivienda me cuesta 360000 euros. Esta vivienda estará a nombre de mi mujer y mío (contraimos matrimonio en julio del 2004 -por si sirve en caso de no haber trascurrido tres años de la primera vivienda habitual).
Tengo las siguientes dudas:
1. ¿Cuál sería la plusvaliía generada con la venta de la primera vivienda?
2. En principio, tengo pensado acogerme a la exención por reinversión, dado que pienso invertir el importe de la venta de la primera vivienda en la segunda. ¿Merece la pena en mi caso, o es mejor tributar sólo por la venta de la primera vivienda?
3. ¿Hasta qué punto me interesa hacer alguna o ambas de las operaciones en dinero "B"?
4. ¿Debo cancelar el, préstamo de mi vivienda antes o después de escriturar la venta de la misma? ¿Cuál sería la secuencia cronológia lógina para realizar las operaciones de canacelación de préstamo, venta de vivienda y compra de la siguiente vivienda respectivamente?
5. ¿Qué cantidad de la segunda vivienda se quedaría finalmente como deducible?
Muchas gracias por tu ayuda, y ante la dificultad del caso creo que tu respuesta tiene la máxima calificación asegurada.
Un saludo y responde lo más rápidamente posible, es bastante urgente el tema
La vivienda habitual que pienso vender la adquirí el 31-1-2003 por un importe de 120000 euros (esta vivienda está completamante a mi nombre). Para esta vivienda pedí un préstamo de 90000 euros del que quedan por amortizar 75000 a fecha de hoy. Esta vivienda la pienso vender por 216000 euros.
Por otra parte, tengo hasta 31-1-2006 (no habría problema en extender la fecha límite una o dos semanas más) para comprar unan nueva vivienda que pasará a ser vivienda habitual. Esta vivienda me cuesta 360000 euros. Esta vivienda estará a nombre de mi mujer y mío (contraimos matrimonio en julio del 2004 -por si sirve en caso de no haber trascurrido tres años de la primera vivienda habitual).
Tengo las siguientes dudas:
1. ¿Cuál sería la plusvaliía generada con la venta de la primera vivienda?
2. En principio, tengo pensado acogerme a la exención por reinversión, dado que pienso invertir el importe de la venta de la primera vivienda en la segunda. ¿Merece la pena en mi caso, o es mejor tributar sólo por la venta de la primera vivienda?
3. ¿Hasta qué punto me interesa hacer alguna o ambas de las operaciones en dinero "B"?
4. ¿Debo cancelar el, préstamo de mi vivienda antes o después de escriturar la venta de la misma? ¿Cuál sería la secuencia cronológia lógina para realizar las operaciones de canacelación de préstamo, venta de vivienda y compra de la siguiente vivienda respectivamente?
5. ¿Qué cantidad de la segunda vivienda se quedaría finalmente como deducible?
Muchas gracias por tu ayuda, y ante la dificultad del caso creo que tu respuesta tiene la máxima calificación asegurada.
Un saludo y responde lo más rápidamente posible, es bastante urgente el tema
1 Respuesta
Respuesta de fulma
1
Desde luego lo mejor es que reinviertas todo en la vivienda habitual, la plusvalía está exenta en su totalidad, ten en cuenta que pagarías el 15 % de la cantidad que no reinvirtieras, es decir de 96000 euros ( en caso de no reinvertir nada ) pagarías 14.400 euros.
En cuanto a los de los tres años, no hace falta ya que la ley considera que no es aplicable dicha norma cuando hay circnstancias excepcionales y entre otras contempla la de contraer matrimonio, así que puedes vender sin problemas ya.
Normalmente la cancelación de la hiporta de la casa que vendes se hace en el mismo momento de la venta, es decir en unidad de acto, primero se firma la cancelación y luego la compraventa pero todo junto en el mismo notario.
La cantidad que se quedaría como deducible de la nueva vivienda serian 219.000 euros.
Un saludo. FULMA
En cuanto a los de los tres años, no hace falta ya que la ley considera que no es aplicable dicha norma cuando hay circnstancias excepcionales y entre otras contempla la de contraer matrimonio, así que puedes vender sin problemas ya.
Normalmente la cancelación de la hiporta de la casa que vendes se hace en el mismo momento de la venta, es decir en unidad de acto, primero se firma la cancelación y luego la compraventa pero todo junto en el mismo notario.
La cantidad que se quedaría como deducible de la nueva vivienda serian 219.000 euros.
Un saludo. FULMA
Muchísimas gracias por tu respuesta y la rapidez en darla. Me está siendo de mucha utilidad.
No quiero ser muy pesado, pero es que no tengo muy claro la fórmula que utilizas para calcular el importe que se quedaría como deducible con respecto a la nueva vivienda (219.000 euros).
Te indico como he realizado yo los cálculos para que me comentes dónde me he equivocado (paso las cifras empleadas en la primera pregunta a euros):
Ganancia patrimonial:
A.valor venta = 216.364
B.valor cpra actualizado (por ej)= 123.207
C.ganancia patrimonial(A-B)=9 3.157
D.prestamo pendiente = 75.127
E.cantidad min a reinvertir(A-D)= 141.238
F.caso no reinversion (15% ganancia pat)(15% x D)= 13.974
REINVERSION VIVIENDA HABITUAL
G.valor cpra = 360.607
H.ya deducido inversion anterior vivienda = 15.025
I.inversion deducible(G-C-H) = 252.425
J.parte no deducible(G-I) = 108.182
K.prestamo a solicitar(MAX) = 219.369
L.importe efefctivo pagado(G-K) = 141.238
M.EXCESO(pagado en 2006 y cantidad sobre la que me podría deducir, con el lim. de 9.015 euros) = 33.056
Perdona por la retahíla de números, seguramente se pueda calcular de forma más sencilla.
Otras dos preguntillas:
- ¿Solo puedo amortizar un 40% del ptmo antes de los tres años para no tener que devolver el 20 y 25% ya desgravado solicitar a hda los importes deducidos en estos años en concepto de vivienda habitual?
- ¿Si la venta del piso como la compra del nuevo se hacen en el mismo año y se reinvierte todo el importe al que se esta obligado, no solo se esta exento del pago del 15% sino que también se esta exento de declarar la operación? No sé muy bien que quiere decir esto de "exento de declarar la opración", pero lo he leído así.
- ¿Me interesa realizar con compra o la venta, o ambas con parte de dinero en "B"? ¿Qué cantidades?
- Se me olvidaba, al ser el piso que vendo mío al 100%, y el que vamos a comprar mi mujer y yo más o menos en la proporción 30% (mi mujer) - 70%(yo), ¿cómo se calcula la base sobre la que nos podemos deducir por la nueva vivienda, estando en separación de bienes? (Para mi mujer sería su primera vivienda habitual, no habiéndose desgravado nunca en concepto de adquisición de vivienda ni ha tenido cuenta ahorro vivienda)
Muchas gracias por anticipado, realizáis una labor encomiable
Saludos
No quiero ser muy pesado, pero es que no tengo muy claro la fórmula que utilizas para calcular el importe que se quedaría como deducible con respecto a la nueva vivienda (219.000 euros).
Te indico como he realizado yo los cálculos para que me comentes dónde me he equivocado (paso las cifras empleadas en la primera pregunta a euros):
Ganancia patrimonial:
A.valor venta = 216.364
B.valor cpra actualizado (por ej)= 123.207
C.ganancia patrimonial(A-B)=9 3.157
D.prestamo pendiente = 75.127
E.cantidad min a reinvertir(A-D)= 141.238
F.caso no reinversion (15% ganancia pat)(15% x D)= 13.974
REINVERSION VIVIENDA HABITUAL
G.valor cpra = 360.607
H.ya deducido inversion anterior vivienda = 15.025
I.inversion deducible(G-C-H) = 252.425
J.parte no deducible(G-I) = 108.182
K.prestamo a solicitar(MAX) = 219.369
L.importe efefctivo pagado(G-K) = 141.238
M.EXCESO(pagado en 2006 y cantidad sobre la que me podría deducir, con el lim. de 9.015 euros) = 33.056
Perdona por la retahíla de números, seguramente se pueda calcular de forma más sencilla.
Otras dos preguntillas:
- ¿Solo puedo amortizar un 40% del ptmo antes de los tres años para no tener que devolver el 20 y 25% ya desgravado solicitar a hda los importes deducidos en estos años en concepto de vivienda habitual?
- ¿Si la venta del piso como la compra del nuevo se hacen en el mismo año y se reinvierte todo el importe al que se esta obligado, no solo se esta exento del pago del 15% sino que también se esta exento de declarar la operación? No sé muy bien que quiere decir esto de "exento de declarar la opración", pero lo he leído así.
- ¿Me interesa realizar con compra o la venta, o ambas con parte de dinero en "B"? ¿Qué cantidades?
- Se me olvidaba, al ser el piso que vendo mío al 100%, y el que vamos a comprar mi mujer y yo más o menos en la proporción 30% (mi mujer) - 70%(yo), ¿cómo se calcula la base sobre la que nos podemos deducir por la nueva vivienda, estando en separación de bienes? (Para mi mujer sería su primera vivienda habitual, no habiéndose desgravado nunca en concepto de adquisición de vivienda ni ha tenido cuenta ahorro vivienda)
Muchas gracias por anticipado, realizáis una labor encomiable
Saludos
Muchas gracias por tus respuestas, me has aclarado mucho el caso. Ha sido un solución excelente y muy acertada
En cuanto al calculo, yo lo hago de una manera más sencilla, pero el resultado es casi idéntico.
En cuanto a la amortización del 40% tienes razón, perderías lo desgravado.
Para que la operación esté exenta la ley da un plazo de reinversión dos años antes o dos años después de la venta, pero SIEMPRE HAY QUE DECLARAR LA OPERACIÓN AUNQUE NO SE PAGUE.
No soy partidario de pagar ni cobrar en B, ademas en tu caso al haber exención de tributar no es ni lógico ya que lo único que te ahorras es el ITP del B, y si algún día tienes que vender tu serás el que obtenga un incremento patrimonial reralmente falso y tributaras innecesariamente.
Si en la escritura de compra pones el 30 % y 70% como propiedad de cada uno, entonces desgravareis en esa misma proporción, si no ponéis ningún porcentaje, ¿podréis deducir ambos el limite de los 9015?.
Un saludo. FULMA
En cuanto a la amortización del 40% tienes razón, perderías lo desgravado.
Para que la operación esté exenta la ley da un plazo de reinversión dos años antes o dos años después de la venta, pero SIEMPRE HAY QUE DECLARAR LA OPERACIÓN AUNQUE NO SE PAGUE.
No soy partidario de pagar ni cobrar en B, ademas en tu caso al haber exención de tributar no es ni lógico ya que lo único que te ahorras es el ITP del B, y si algún día tienes que vender tu serás el que obtenga un incremento patrimonial reralmente falso y tributaras innecesariamente.
Si en la escritura de compra pones el 30 % y 70% como propiedad de cada uno, entonces desgravareis en esa misma proporción, si no ponéis ningún porcentaje, ¿podréis deducir ambos el limite de los 9015?.
Un saludo. FULMA
