Compra venta vivienda habitual

Hola.
Lo primero muchas gracias por prestar tutiempo desinteresadamente para ayuudarnos en estos temas tan escabrosos.
Te cuento, hace 4 años compre una cas apor 24 millones, (hablamos en pesetas), hace unos 2 años, pedí una ampliación de 9 millones para dar las cantidades entregadas a cuenta de una casa que me entregan ahora, este mes vendo mi cas por 46 millones, de resto de hipoteca contando con la ampliación me quedan por pagar 30 millones, y en total de la casa que me entregan ahora he pagado unos 8 millones.
Mi pregunta es cuanto voy a tener que pagar a hacienda si es que tengo que pagar, teniendo en cuenta que los 16 millones que saco de beneficio los reinvierto por completo.
Por cierto el tanto por ciento que pago a la inmobialiaria se considera gasto de venta.
Creo que nada más, muchas gracias y perdona por el rollo
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1 Respuesta

53.875 pts. realmente no soy experta en nada en concreto pero hay...
Ante todo aclarate un par de cosas:
Las ganancias patrimoniales son la diferencia entre el valor de la venta del piso (46 Kilos) y el valor de la compra del mismo (24 kilos), pero este actualizado por el paso del tiempo que lo has tenido (eso lo calcula el programa de la renta) así que pueden ser 25 ó 26.
En ambos casos debes descontar los gastos que te ocasiona tanto la venta (comisión a inmobiliaria, plusvalías municipales, gastos de cancelación de hipoteca, etc..) como la compra (nuevas escrituras, nueva hipoteca, etc...)
Esa diferencia son tus ganancias patrimoniales (si omitimos los gastos por no tenerlos serian 46 - 24 = 22 kilos y pagarías el 15 % de esos 22, es decir 3.3 kilos
Pero puedes quedar exento del impuesto si reinviertes TODO lo obtenido por la venta (46 kilos) en la compra de una nueva vivienda. Solo en el caso de reinversión en otra viví. Habitual te dejarían descontar lo que te quedara pendiente de la hipoteca del piso que vendes. Pero en tu caso, como comprenderás no le puedes decir a hacienda que del piso que compraste por 24 kilos, te quedan por pagar 30... es imposible... yo no me arriesgaría así que de los 30 deberás descontar los 9 de la ampliación y realmente te quedaran de hipoteca pendiente 21.
Así que de los 46 kilos de la venta, menos los 21 de hipoteca, deberás reinvertir en el piso nuevo 25 kilos para quedar exento del impuesto en su totalidad.
Debes tener en cuenta que el plazo de reinversión es de 2 AÑOS tanto por delante como por detrás, así que cuando dices "me lo entregan ahora" pues "ahora" es la fecha que compras, pongamos por ejemplo que escrituras el 15 de abril de 2005, pues te cuenta el dinero que hayas pagado al piso nuevo desde el 15 de abril de 2003, es decir los 8 millones si los has pagado desde esa fecha.
Así que si ya has pagado los 8 kilos y debes reinvertir 25 tienes que pagar los 17 kilos cuando escritures "ahora" para quedar exento del impuesto en su totalidad.
En el caso de que no lo reinviertas todo, es decir los 25 kilos que estas obligado, te quedaría una parte exenta del impuesto y otra no en la misma proporción de la reinversión con tus ganancias patrimoniales.
Es decir, una regla de 3:
Lo que debes reinvertir (25) son a tus ganancias patrimoniales (22 ) lo que realmente reinviertes (8 + X) a la base exenta
Esa base exenta del impuesto la descuentas de ts ganancias patrimoniales (22) y la diferencia que te dé sera la base sobre la que pagaras el 15%
Es un tema muy complejo por lo que te recomiendo que acudas a un profesional al respecto, un asesor fiscal, sobretodo por el tema de los 9 kilos de la ampliación. En ese tema me he basado en la lógica y no estoy segura al 100% de que no puedas incluirlos. Si te informas al respecto, te agradecería que me lo hicieses saber ya que yo estoy en el mismo punto que tu, aunque si yo incluyo mi ampliación no supero el importe total de la compra del piso.
Espero haberte aclarado un poco las ideas, y si no tienes más consultas.
Me has sido realmente de una magnifica ayuda, te lo agradezco infinito.
Te prometo contarte lo de la ampliación cuando me entere.
Un saludo

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