Subrogación de hipoteca

Hola,
Bueno muchas gracias de antemano por ofrecerte a solucionar dudas hipotecarias :)
Yo voy a hacer una subrogación, y tengo varias dudas, una de ellas es: ¿Cómo se calcula la letra de un préstamo cuando al cabo de unos años te reducen el diferencial?. Me explico mejor, mi actual entidad me da un diferencia de un 1, ¿cuándo haya pagado el 20% del préstamo me va a cambiar el diferencial a un 0.60. Mi hipoteca fue en su origen de 152.000?, ¿Ahora me queda por pagar 146.000?. ¿El 80% por tanto son unos 121.000?, cuando llegue a ese punto de deuda, ¿se me recalculan las letras partiendo de una deuda de 121.000 con un 0.60 de diferencial? (Lo digo puesto que el la hipoteca francesa fija las letras desde el principio de la hipoteca hasta el fin de la misma, y cada año no recalcula la letra en funcio de la deuda que queda, sino que eso se calculo en origen con la deuda inicial (porque sino seria estupendo para nosotros, nos bajaría la letra mensual).
El tema es que quiero saber cuanto me supone el ahorro de pasar de mi entidad actual ( euribor+1 hasta pagar el 20% de la deuda, y euribor+0.60 a partir de ese momento hasta el final )a otra que me ofrece desde ya 0.45 de diferencial.
¿Mi deuda a día de hoy son 146.000? Y me quedan 327 meses por pagar.
¿Me puedes ayudar?, ¿Me compensa?
Otra opción es Novar ahora con mi entidad actual, ¿ellos dicen que nos costaría unos 400? Para cambiar el diferencial al 0.60 ahora.
¿Subrogar con la nueva entidad son unos 1400?.
¿Qué es lo que nos sale mejor?
Muchas gracias,
María
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4 respuestas

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La diferencia del o, 45 al 0,60 en ese plazo es aproximadamente de 3.000 euros (redondeando) que es lo que te ahorrarías si optaras por el cambio. Si pagas comisión de subrogación del 1 % hablaríamos de 1.460 euros de hoy más gastos de gestoría etc. que no llegaran a los 3.000 euros pero que su valor será insignificante teniendo en cuenta que el ahorro de unos 1.000 euros no se produciría hasta que no pasasen 27 años y estimo que 1.000 euros de hoy son bastante más que 3.000 euros de dentro de 27 años.
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Eso debería aclarártelo tu entidad, que es con quien se supone estas negociando. Que te informen exactamente de la cuota y sobre qué cuantía te lo calculan, ya que son ellos los que te han hecho la oferta y los que pondrán las condiciones.
Saludos,
Robert
www.unicreditgrup.com
Esta claro que con las cifras que comentas lo que más te sale a cuenta es Novar tu hipoteca ya que te aplicarán el 0,6 de inmediato y eso te reducirá la cuota mensual.
Solo en caso que al subrogar te den aún mejores condiciones, valdría la pena que valores si los 1000 euros de diferencia merecen la pena.
Con un diferencial de 0,6 pasarías a pagar una cuota de unos 600 euros.
Saludos,
Robert
www.unicreditgrup.com
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Se recalcula con el importe nuevo, (121000). Mira que la subrogación sea sin comisión de apertura, solo paga la comisión de donde sales. No te queda otro remedio. (Aprovecha para negociar en tu entidad que si no te bajan el precio, te la llevas a la otra...)
Yo te aconsejo cambiar por subrogación, ya que no pagas impuestos de actos jurídicos documentarios.
¿Novar? Con ellos mismos no debe tener costo, ya que se puede hacer con contrato privado sin registrar-lo.
*** lo que haría yo es negociar con la entidad que ya tienes ese E+0,60 sin gastos, realizando contrato privado sin registrar. (A tiempo estas de registrarlo.)
Si no entran, te la llevas con subrogación y negocia la comisión por negociar la subrogación en el nuevo banco.
Pd. Si en las entidades no saben calcularte bien el diferencial económico, dímelo que te lo calcularé.
No aceptan cambiar el diferencial sin gastos (es decir sin novar).
Si no te importa, me ayudaría mucho saber ese diferencial económico entre una hipoteca y la otra.
Muchas gracias de antemano.
si el euribor esta al 2,38
con e+0,45=2,83 cuota de 641,05 ?
con e+ 0,60=2,98 cuota de 652,56
A partir de aquí multiplica por 327 cuotas y veras lo que te ahorras en cuotas (¿3764?), si es más que los costos vale la pena, si no, pues no, añadir que este ahorro se produce al final del préstamo, y los gastos son ahora al tirón (o sea ya).
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1º.- Si varia el tipo de interés, debes calcular en base al nuevo tipo, nuevo plazo ( dentro de un año, doce meses menos), y el capital pendiente que obtendrás del cuadro de la simulación, sera el capital pendiente después de pagar la cuota nº 12.
2º.- No es correcto, la fórmula francesa, que es la aplicada en casi el 100% de la hipotecas, si calcula la cuota en función de lo anteriormente expuesto, y SI (gracias a Dios), bajan las cuotas con el "recalculo" que hacen cada año.
3º. - En medias ( es una elocubración), resultaria ( 1+ (0,60 x 4)/5 = 0,68 ** seria el tipo medio del 1er supuesto**, contra un 0,45... parece claro. Ademas te aplican el diferencial más alto cuando debes más dinero, por lo que en el plazo de tiempo hasta reducir ese 20% y al tirón, pagarías de más un diferencial del 0,55%.
4º.- Novar con tu Entidad es más ventajoso sin duda.
Operación contra operación (nuevas para formalizar) es mejor la del 0,45.
Si lo que pretendes es subrogarla ahora, la diferencia no es la expuesta, ya que te ofertan 0,60 ( ¿correcto?), por lo que no es el caso anterior ya. El diferencial del 0,15 a tu favor, se contrarresta con las comisiones y gastos de llevarla a otra Entidad, por lo que me reafirmo en que no cambies.
Los gastos son distintos en cada comunidad autónoma. Lo mejor es que te los pongan por escrito en cada Banco y así tienes la certeza de lo que más te beneficia, ya que lo que te queda es aplicar cuotas y sumar y restar, para luego comparar.

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