Cómo saber si son correctos estos aranceles del registro propiedad
Mis dudas son sobre dos bienes inmuebles registrados, pero como las dudas son las mismas para ambos, paso a exponer los datos de uno de ellos:
Sobre una vivienda que ha sido valorada en 200.000 euros en la adjudicación y partición hereditaria, se ha otorgado el 50% del usufructo universal a nuestra madre y el 25% de la nuda propiedad a cada hijo. Nuestra madre ya tenía el 50% en propiedad.
Se ha pedido al registro de la propiedad que dividan la factura en tres y en la factura de cada uno aparecen prácticamente los mismos conceptos, aunque con salvedades y en algunos casos a distinta proporción. Al respecto, tenemos las siguientes dudas:
1) En el registro de la propiedad nos han cobrado a cada uno de los 3 interesados por el concepto "liquidación de gananciales" en base a 86.666,67 euros (1/3 de los 200.000 euros).
Si al hacer la aceptación y partición hereditaria ante notario en escritura pública ya habíamos liquidado los gananciales, ¿es normal que también te cobren por ello en el registro de la propiedad?
2) Además, a nuestra madre le han cobrado por el concepto de "adjudicación" en base a 100.000 euros (entiendo que se corresponden al 50% del usufructo sobre los 200.000 euros) y a nosotros dos en base a 37.500 euros (el 18,75% de los 200.000 euros). Por último, solo a nuestra madre, le han cobrado por el concepto de "herencia" en base a 25.000 euros (el 12,50% de los 200.000 euros).
Nuestra madre tiene 72 años, por lo que le correspondería el 17% del usufructo (89 - 72) a los efectos de liquidar los impuestos, pero, ¿me podría explicar alguien de dónde sale ese 18,75% que nos aplicaron a mí y a mi hermana por el concepto de "adjudicación" y de dónde sale ese 12,50% que le aplicaron a nuestra madre por el concepto de "herencia"?
3) Por último, y teniendo en cuenta que son dos bienes inmuebles (vivienda y plaza de garaje), ¿es normal que nos hayan cobrado por 8 notas de afección fiscal, 2 CRU y 2 de NO coordinación catastro?
1 respuesta
Gracias por su respuesta.
Le facilito los datos a ver si así me puede ayudar.
Mi madre ya tenía inscrito en el registro de la propiedad el 50% de la propiedad de la vivienda a su nombre. Concretamente con carácter presuntivamente ganancial.
La vivienda se valoró en 200.000 euros en la adjudicación y partición hereditaria, corrrespondiéndole a nuestra madre el 50% del usufructo vitalicio y a cada uno de los dos hijos el 25% en nuda propiedad.
Ahora en el registro de la propiedad nos han hecho una factura a cada uno de los tres y en concepto de "liquidación de gananciales" nos imputan 66.666,67 euros a cada uno (que entiendo que se corresponden a 1/3 de la valoración de la vivienda en 200.000 euros).
Por otra parte a nuestra madre por el concepto "adjudicación" le imputan 100.000 euros (que entiendo que se corresponden al 50% en usufructo de la valoración de la vivienda en 200.000 euros).
A nosotros dos por el concepto "adjudicación" nos imputan 37.500 euros (que entiendo que se corresponden al 18,75% de la valoración de la vivienda en 200.000 euros). ¿De dónde sale ese 18,75% si nosotros tenemos el 25% en nuda propiedad?
Por último, solamente a nuestra madre por el concepto "herencia" le imputan 25.000 euros (que entiendo que corresponden al 12,50% de la valoración de la vivienda en 200.000 euros). ¿De donde sale ese 12,50% si ella tiene el 50% del usufructo vitalicio? Su edad es 72 años, y a efectos de impuestos liquida por un 17% (89-72).
Gracias, un saludo.
Perdón, cuando puse:
"Por otra parte a nuestra madre por el concepto "adjudicación" le imputan 100.000 euros (que entiendo que se corresponden al 50% en usufructo de la valoración de la vivienda en 200.000 euros)."
Y leyendo de nuevo su respuesta, ¿entiendo que esos 100.000 euros que le imputan por el concepto "adjudicación" se corresponden a la inscripción de lo que recibe por adjudicación de gananciales? Aunque ella ya tuviera inscrito el 50% de la propiedad a su nombre se le tiene que adjudicar lo que recibe por gananciales?
Entonces los 25.000 que se le adjudican en concepto de "herencia" se corresponde al usufructo, pero, como le dije antes, ese importe se corresponde al 12,50% de los 200.000 euros y no entiendo de dónde sale ese porcentaje.
Gracias y perdón por la equivocación.
¿Han pedido que les aclaren los conceptos? Sin tener a la vista esa factura no me atrevo a decir que sea incorrecta, le dejo este enlace, en el que puede comprobarlo usted.
Buenas,
Al final he encontrado un poco por Internet información al respecto y quiero exponerla, por si le puede servir a otra persona con la misma duda y para que valore a ver si le parecen correctos mis planteamientos.
Recordemos que se parte de una vivienda que fue valorada en 200.000 euros en la aceptación y partición hereditaria, tratándose de un caso de viuda que hereda el usufructo vitalicio y dos hijos herederos a partes iguales. Además, se ha solicitado al registro de la propiedad que emitan una factura individualizada para cada uno.
1) En el registro de la propiedad proceden a liquidar los gananciales. Para ello dividen entre tres el importe en el que fue valorada la vivienda y sobre ese importe (66.666,67 euros) calculan para cada uno el arancel 3.1. ¿Es correcta esta manera de actuación? Al calcular el arancel para cada uno sobre los 66.666.67 euros da un importe superior a si se calculara sobre los 200.000 euros y luego se dividiera el resultando entre los tres.
2) ¿Es correcto que dividan la valoración total de la vivienda entre los tres a partes iguales, teniendo en cuenta que nuestra madre hereda el usufructo vitalicio del 50% y nosotros dos el 25% en nuda propiedad? Según la norma segunda de aplicación: "Para la regulación de derechos en las inscripciones y anotaciones en los casos de pro indiviso, se distribuirá el valor total de las fincas o derechos objeto de la adquisición entre los distintos partícipes en proporción a su respectivo haber, aplicando a cada una de las participaciones los derechos que correspondan".
3) Para la liquidación de gananciales han utilizado el concepto (arancel) 3.1 y nos han aplicado para el cobro el 47,5%, ya que entiendo que se trata una extinción de derechos inscritos y el referido apartado establece que: "Por las notas marginales que impliquen adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos, se devengará el 50 por 100 de los derechos que correspondan por el número 2." ¿Es correcto?
4) Además, a nuestra madre le han adjudicado el 50% del valor total en gananciales y sobre ese importe han utilizado el concepto (arancel) 2.1 y le han aplicado el 95%. ¿Es correcto que si ella ya tenía el 50% de la vivienda en propiedad le adjudiquen nuevamente su mitad de gananciales?
5) También he podido averiguar de dónde salían los porcentajes que no entendía. Según el artículo 605 del reglamento hipotecario: "El valor de la nuda propiedad se estimará en el 75 por 100 de la finca o derecho, y el de los derechos de usufructo, uso y habitación, en el 25 por 100", por lo tanto, sobre los 100.000 euros correspondientes a la herencia del causante le han repercutido a nuestra madre, con el concepto (arancel) 2.1 como herencia (usufructo) un importe de 25.000 euros y a nosotros dos, con el concepto (arancel) 2.1 como adjudicación (nuda propiedad) un importe de 37.500 euros (75.0000 euros entre los dos). Y ya me cuadran los datos.
6) Por último, ¿sería de aplicación el artículo 611 del reglamento hipotecario? Dicho artículo establece que: "Cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores al cincuenta por ciento, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones." Entiendo que aquí han habido dos transmisiones, una cuando se transmite la vivienda del patrimonio ganancial al patrimonio
hereditario del cónyuge fallecido y una segunda cuando se transmite la vivienda del patrimonio hereditario al patrimonio del cónyuge viudo heredero adjudicatario de esa mitad indivisa y en ambos casos nos han cobrado el arancel por el 95%.
Saludos.
Yo soy abogado, no juez o arbitro, solo puedo decirle que si no está de acuerdo con esa factura, la recurra. le dejo un enlace que le puede ser de utilidad.
