Valor Catastral vs Valor real
Estoy a punto de comprar una vivienda que necesita una reforma completa. En el catastro aparece la vivienda, un garaje, piscina y una especie de taller, en total unos 300 metros, pero es una casa construida en los años 70 y realmente piscina, garaje, y taller no están legalizados, por lo que no aparecen registrados, y la casa a pesar de ser de 123 m2, en escrituras sobre le plano constan unos 60 metros aproximadamente y en la nota simple del registro consta de 90 metros cuadrados y no constan garaje, piscina ni ampliación de la casa.
El caso es que he estado leyendo en internet, y en el catastro figura que la casa vale unos 286.000€, pero quizás hace años y en buenas condiciones lo valía, pero hoy por hoy, la casa está para meterle una reforma de unos 70000 euros. Vamos a comprar la casa por unos 190.000euros, por lo que no sé cómo debemos proceder por el tema del itp y la futura reclamación de hacienda, ya que hay mucha diferencia de lo que ellos dicen a lo que realmente hay y vale. ¿Hay alguna manera de modificar los datos de la vivienda en catastro y/o su valor? ¿Debemos poner en las escrituras algo con respecto a la situación de la vivienda?
1 Respuesta
Lo primero, recomendarles se pongan en manos de un abogado, para evitar problemas mayores en el futuro. Si lo desean, pueden encontrar información de nuestro despacho jurídico en nuestra web. Trabajamos con toda España.
Por un lado tiene el problema del ITP, que al usted hacer la compra, pagara por lo realmente pagado al vendedor y por lo tanto es muy posible que tenga una reclamación. Dependiendo de muchas circunstancias, como su comunidad autónoma, como le realicen la reclamación, etc... es posible ganar un recurso en el Tribunal Económico Administrativo (después de los correspondientes recursos) y nosotros ganamos muchos de ellos, por diferentes motivos.
Por otro lado, se puede encontrar con que las construcciones que no figuran, sean ilegales, es decir, que el ayuntamiento les pueda abrir un expediente o ya este abierto, que puede incluso termina con la demolición, pero normalmente genera muchos gastos en cuanto a sanciones, recursos, etc.. O que no les permitan realizar ninguna reforma...
Cualquier cambio en el catastro o incluso intentar legalizar las construcciones, solo lo pueden realizar los propietarios y no creo que el actual este muy dispuesto a meterse en gastos...
También han de tener cuidado con la escritura de venta, para evitar problemas, dada la situación que tienen los inmuebles.
Muchas gracias por la información.
De momento seguimos negociando el precio de compraventa. He leído que quizás se pueda hacer una Acta Notarial del estado de la casa para quizás "justificar" que el precio de la vivienda de acuerdo con el Catastro es muy por encima de lo que realmente cuesta por las mejoras que necesita.
Con respecto al tema de las legalizaciones, he estado leyendo también, y he leído que después de 4 años prescriben, aunque es difícil demostrar que el ayuntamiento sabía que esas obras se habían realizado. Pero si el ayuntamiento tiene constancia ya que en el IBI constan esta modificaciones realizadas por el Catastro, se puede decir que el ayuntamiento es consciente de ello verdad?
Estoy un poco asustada porque en la casa vamos a realizar las obras/mejoras nosotros mismos, y son en general "Actos de modificación", por lo que en un principio no tendríamos que pedir licencia al ayuntamiento, pero no estamos seguros de si el ayuntamiento puede reclamar las obras ilegales etc...
Hay alguna forma de al inscribir la casa en nuestro nombre en el registro de que aparezcan los datos reales (metros cuadrados construidos y anexos?) Se puede hacer esto con el notario en el día de la firma de escrituras?
Muchas gracias por su ayuda, estoy algo perdida!!
Efectivamente, se suelen realizar dichas actas notariales y mantenerlas guardadas para el caso de que se inicie un procedimiento de comprobación de valores.
En cuanto a la legalización, no prescribe como tal a los cuatro años, sino que lo que prescribiría seria el expediente que hubieran abierto por la realización de las obras ilegales o el impago de impuestos por ello. En cuanto a si cabe legalización o no, lo tienes que ver en el Ayuntamiento, al igual que si es necesario o no licencia o comunicación, efectivamente el Ayuntamiento, podría reclamar las obras ilegales, sin que lo que dices del Catastro lo impidiera.
Si que se pueden inscribir los cambios en la casa mediante el otorgamiento de escritura de exceso de cabida, o de declaración de las construcciones, pero entiendo que lo lógico seria que corriera con dichas escrituras y con el pago de ellas, tu vendedor, y no tu.
