Compra Casa sin escriturar
Estoy pensando en comprar una casa en un pueblecito. Esta casa era de una persona que murió hace 10 meses, esta sin escriturar (esto parce que es habitual en el pueblo). La heredera es una tía del fallecido. Esta señora es muy mayor y solo tiene 3 sobrinos como heredereos.
Unos de los herederos (uno sobrino) tiene un poder notarial para poder hacer la venta de la casa. Pero...
Me plantea el hacer una compra-venta con un notario como testigo, y que luego sea yo quien escriture y registre ya que sino a ellos les supone pagar muchos impuestos (me dice que unos 3 millones de pesetas). Me dicen que en 4 años desde el fallecimiento del dueño original podre escritrar y registrar la casa sin pagar nada.
¿Es esto así? ¿Es segura la operación? ¿Qué impuestos o gastos tendré yo al escriturar/registrar?
Yo me pierdo en estos tramites burocráticos y temas de impuestos, Agradecería que me lo explicase con detalle y no dude en pedirme alguna aclaración.
Unos de los herederos (uno sobrino) tiene un poder notarial para poder hacer la venta de la casa. Pero...
Me plantea el hacer una compra-venta con un notario como testigo, y que luego sea yo quien escriture y registre ya que sino a ellos les supone pagar muchos impuestos (me dice que unos 3 millones de pesetas). Me dicen que en 4 años desde el fallecimiento del dueño original podre escritrar y registrar la casa sin pagar nada.
¿Es esto así? ¿Es segura la operación? ¿Qué impuestos o gastos tendré yo al escriturar/registrar?
Yo me pierdo en estos tramites burocráticos y temas de impuestos, Agradecería que me lo explicase con detalle y no dude en pedirme alguna aclaración.
3 Respuestas
Respuesta de gandi
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Comprar sin que estén Registradas las escrituras previas puede suponerte muchos quebraderos de cabezas. Yo he visto muchos casos de gente que les lleva años y años "actualizar" las fincas. Así que te recomiendo que no compres en esas circunstancias.
Lo primero que tienes que hacer es solicitar una nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad al que pertenezca para ver quien es el titular de la finca y las cargas que tiene. También puede ser que la finca este inmatriculada, esto significa que la finca nunca ha estado inscrita en el los libros del Registro de la Propiedad y esa seria la primera vez que se va a Registrar. En ese caso tendrías que solicitar una certificación catastral descriptiva y gráfica y hacer una escritura de "acta de inmatriculación", todo ello con los correspondientes gastos e impuestos asociados.
Por otro lado, habría que ver detenidamente el poder que tiene el sobrino para vender en nombre de la tía.
Lo que te dicen de los cuatro años, solo es para la prescripción del impuesto de sucesiones, a contar esos cuatro años y seis meses desde la fecha de fallecimiento.
Pero el resto de gastos, si que tendrías que pagarlos pase el tiempo que pase.
Personalmente te vuelvo a desaconsejar que compres de esta manera. ¿Por qué te vas a hacer cargo tu de unos gastos que, por dejadez de la otra parte, no te corresponden?
A menos que negocies bien el precio de la venta y te compense.
Lo primero que tienes que hacer es solicitar una nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad al que pertenezca para ver quien es el titular de la finca y las cargas que tiene. También puede ser que la finca este inmatriculada, esto significa que la finca nunca ha estado inscrita en el los libros del Registro de la Propiedad y esa seria la primera vez que se va a Registrar. En ese caso tendrías que solicitar una certificación catastral descriptiva y gráfica y hacer una escritura de "acta de inmatriculación", todo ello con los correspondientes gastos e impuestos asociados.
Por otro lado, habría que ver detenidamente el poder que tiene el sobrino para vender en nombre de la tía.
Lo que te dicen de los cuatro años, solo es para la prescripción del impuesto de sucesiones, a contar esos cuatro años y seis meses desde la fecha de fallecimiento.
Pero el resto de gastos, si que tendrías que pagarlos pase el tiempo que pase.
Personalmente te vuelvo a desaconsejar que compres de esta manera. ¿Por qué te vas a hacer cargo tu de unos gastos que, por dejadez de la otra parte, no te corresponden?
A menos que negocies bien el precio de la venta y te compense.
Respuesta de manuelra
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Lo primero que te diría es que lo que en principio pudiera parecer barato, a la larga resultar muy caro.
Lo primero que te recomendaría es acudir al registro de la propiedad y pedir una nota simple de la casa. Así podrás comprobar a nombre de quien está inscrita y las cargas y gravámenes que tiene.
En segundo lugar, te recomendaría que acudieses a un abogado, porque posiblemente haya que iniciar un expediente de dominio, que se realiza ante el juez de primera instancia.
En este procedimiento, se cita a quienes puedan tener algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, se publican edictos en el Ayuntamiento y en el boletín de la Provincia...
El auto por el que el juez resuelve, es titulo bastante para inscribirlo en el registro.
Otra opción, quizás más barata, es levantar un acta de notoriedad. Es un procedimiento parecido que realiza el notario solicitando al juez que se manifieste finalmente sobre este acta. Sólo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad.
Como te digo, este tema es delicado. Un abogado o si no quieres acudir en principio a él, un notario, te podrán dar un mejor asesoramiento con todos los datos en la mano.
Lo primero que te recomendaría es acudir al registro de la propiedad y pedir una nota simple de la casa. Así podrás comprobar a nombre de quien está inscrita y las cargas y gravámenes que tiene.
En segundo lugar, te recomendaría que acudieses a un abogado, porque posiblemente haya que iniciar un expediente de dominio, que se realiza ante el juez de primera instancia.
En este procedimiento, se cita a quienes puedan tener algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, se publican edictos en el Ayuntamiento y en el boletín de la Provincia...
El auto por el que el juez resuelve, es titulo bastante para inscribirlo en el registro.
Otra opción, quizás más barata, es levantar un acta de notoriedad. Es un procedimiento parecido que realiza el notario solicitando al juez que se manifieste finalmente sobre este acta. Sólo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad.
Como te digo, este tema es delicado. Un abogado o si no quieres acudir en principio a él, un notario, te podrán dar un mejor asesoramiento con todos los datos en la mano.
Respuesta de binot
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Lo que ellos le proponen es que haga usted la escritura de compra venta, y la deje dormir durante cuatro años, periodo que una vez superado, la obligación tributaría habrá prescrito.
No obstante cabe mencionar lo siguiente:
Hoy día las administraciones que liquidan los impuestos tanto el de Transmisiones Patrimoniales, como el sucesiones y donaciones, controlan los protocolos (lease las escrituras que los notarios realizan a sus clientes), o sea tienen conocimiento de que ustedes firman la citada escritura, y por tanto si la administración que liquida el impuesto está despistada puede pasar eso de la prescripción, pero...
Salud y fuerza.
No obstante cabe mencionar lo siguiente:
Hoy día las administraciones que liquidan los impuestos tanto el de Transmisiones Patrimoniales, como el sucesiones y donaciones, controlan los protocolos (lease las escrituras que los notarios realizan a sus clientes), o sea tienen conocimiento de que ustedes firman la citada escritura, y por tanto si la administración que liquida el impuesto está despistada puede pasar eso de la prescripción, pero...
Salud y fuerza.