Inmatriculación de fincas
Hemos heredado, mi hermano y yo, varias fincas, rústicas y urbanas, que no están registradas, así que queremos registrarlas nosotros. Me han dicho que lo mejor es hacer una compraventa a mis hijos, porque así resultamenos oneroso y más rápido que un expediente de dominio. ¿Es cierto? ; ¿Por otro lado como se puede compensar a mi hermano que no tiene hijos para que no salga perjudicado?
1 respuesta
Respuesta de huecha
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Para inmatricular una finca, es decir, para que acceda por vez primera al Registro de la Propiedad, puedes hacer un expediente de dominio (judicial) o un acta de notoriedad (Notarial) o la solución más fácil es llevar al Registro dos escrituras públicas donde constren las fincas.
En este caso la solución es una primera escritura de aceptación de herencia (tu hermano y tu aceptáis todas las fincas al 50%) y una segunda de división de cosa común (tu hermano y tu extinguís la comunidad y os las adjudicáis por lotes y cada finca al 100%), o una primera de herencia y otra de compraventa. La primera solución es más barata porque no se paga impuesto de transmisiones, mientras que si hacéis compra venta, pagareis el 6% 0 7% en otras CC. AA.
Evidentemente la forma de no perjudicar al hermano sería pagarle en dinero el valor de lo heredado.
En este caso la solución es una primera escritura de aceptación de herencia (tu hermano y tu aceptáis todas las fincas al 50%) y una segunda de división de cosa común (tu hermano y tu extinguís la comunidad y os las adjudicáis por lotes y cada finca al 100%), o una primera de herencia y otra de compraventa. La primera solución es más barata porque no se paga impuesto de transmisiones, mientras que si hacéis compra venta, pagareis el 6% 0 7% en otras CC. AA.
Evidentemente la forma de no perjudicar al hermano sería pagarle en dinero el valor de lo heredado.
Muchas gracias por tu respuesta. Si no he entendido mal, es necesario que haya dos escrituras. Una de aceptación de herencia, que existe, pero la otra ¿no sería preferible que fuera de compraventa de los herederos a mis hijas, a un precio mínimo legal, y de ese modo nos ahorramos posteriores inscripciones, y su respectivo coste? ¿O esto no se puede hacer?
La segunda escritura, podría ser que tanto tu como tu hermano vendéis a tus hijas, por el mínimo legal como tu dices, que está referenciado con el valor catastral, normalmente el doble o triple del valor catastral, informate de los precios de referencia para locales, pisos, solares, olivar, viña, cereal de secano o regadío que normalmente están en función del término municipal, y como te he dicho oscila entre el doble del valor catastral o el cuádruple en algunos casos como la viña de riego por goteo.
Con ese trámite ya estas sacando unos bienes tanto de la herencia de tu hermano como de la tuya, con lo que estas adelantando un impuesto de sucesiones que deberían pagar tus hijas en el momento del fallecimiento, y unos gastos de Registro de la Propiedad y de Notario.
Me parece lo mejor en caso por supuesto que tengas confianza en tus hijas y no te la vayan a jugar (no sería el primer caso) Por otra parte habrás de considerar que si están casadas en régimen de gananciales, los bienes que adquieran mediante compra son propiedad de la sociedad conyugal, es decir, el 50% de sus maridos, mientras que si los adquieren por herencia o donación serán privativos. Otra cosa a considerar caso que sean de gran valor las fincas, o haya alguna de tus hijas en situación de conflicto matrimonial.
Con ese trámite ya estas sacando unos bienes tanto de la herencia de tu hermano como de la tuya, con lo que estas adelantando un impuesto de sucesiones que deberían pagar tus hijas en el momento del fallecimiento, y unos gastos de Registro de la Propiedad y de Notario.
Me parece lo mejor en caso por supuesto que tengas confianza en tus hijas y no te la vayan a jugar (no sería el primer caso) Por otra parte habrás de considerar que si están casadas en régimen de gananciales, los bienes que adquieran mediante compra son propiedad de la sociedad conyugal, es decir, el 50% de sus maridos, mientras que si los adquieren por herencia o donación serán privativos. Otra cosa a considerar caso que sean de gran valor las fincas, o haya alguna de tus hijas en situación de conflicto matrimonial.
