Terreno recién comprado: superficie no corresponde con el registro

Espero que puedan ayudarme a resolver los problemas que estoy teniendo con un terreno que acabo de comprar en la Comunidad de Madrid, pues son varios y no sé qué camino seguir.

Se trata de un terreno de, según escrituras y registro, 32020 metros cuadrados (sin lo de "a cuerpo cierto") y 29900 según catastro; que está en la Comunidad de Madrid.

Tanto en la inmobiliaria como en la firma de la escritura yo comenté que los metros de catastro y registro no coincidían porque ese hecho me preocupaba, pero nadie le dio importancia porque son "discrepancias normales". Sin embargo, parece ser que efectivamente esos metros "faltan" en el terreno, porque hay un camino que lo bordea que parece que fue cedido por el anterior propietario a la Comunidad de Regantes, para construir un canal que justo pasa por debajo de ese camino. Si sumo la superficie de ese camino al terreno, las medidas sí se corresponden con las registradas, pero sin él no.

El citado camino es un trozo de un conjunto más grande, el cuál tiene su propia referencia catastral y está registrado, siendo dueños todos aquellos propietarios de las fincas por las que ese camino pasa (fincas que provienen de la segregación en el año 1980 de otra finca mayor).

He consultado al administrador de la CCRR y me dice que ese camino no es mío, que no puedo vallarlo como parte de mi propiedad porque el dueño anterior lo cedió y porque por allí deben pasar los técnicos cuando haya que hacer una reparación de las tuberías. Yo le he indicado que el primer tercio de ese camino aparece íntegramente dentro de mi finca, y no bordeándola, por lo que puedo negarles el acceso al resto del camino en caso de que no negociemos lo de la parte restante. Estoy a la espera de que me envíe el acta de constitución del canal, para ver si efectivamente el terreno está cedido o no.

Iba a reunirme con él y con el presidente de la CCRR, pero estoy preparando toda la información en mi favor que pueda antes de hacerlo.

La Confederación Hidrográfica del Tajo, que es la responsable de ese canal y a quien supuestamente el dueño cedió la parte del terreno, me ha dicho que todo lo de que el camino esté inscrito y que aparezca como independiente de mi finca en el catastro, no significa que no pueda vallarlo, sino que debo informar de ello para dar paso a quien sea oportuno cuando haga falta. Pero no me han dado una pauta de cómo actuar, sino que me han dicho que negocie con la CCRR. Igualmente me dijeron que la cesión no implica propiedad, sino sólo uso, así que según ellos el terreno es mío con sus 32020 metros. Aquí estoy a la espera de obtener permiso para ver los expedientes de la CCRR, para comprobar la información que tiene la CHT sobre este caso.

Comprobé el catastro y vi que la modificación de los metros de mi terreno fue hecha en 2005, fecha en la que me dijeron fue la construcción del canal, pero lo que no sé es si no deberían haber registrado ese cambio en las escrituras, en el registro o, al menos, haber creado una servidumbre de paso, aguas, o similar para que los siguientes posibles propietarios sepan a qué realidad se enfrentan.

La cuestión es que, hasta el momento, tengo la sensación de que no tendré los metros que se supone que están en registro, sino que serán más de 2000 metros menos. Incluso, si se cumple que ese primer tercio que me reclaman (que, como he dicho, está según plano del catastro íntegramente en mi finca), otra parte de mi finca será inutilizable, porque un pequeño trozo quedará separado por el camino y eso suponen otros 4000 metros.

Siento que me han ocultado información que deberían haberme dado antes de la compra, tanto por parte de la inmobiliaria (que se llevó su buen beneficio), como de la CCRR y el propietario.

He consultado información y he visto que podría intentar anular la compra del terreno, pues no se me ha entregado aquello por lo que yo había pagado, pero no sé si merece la pena, por el tiempo, el dinero en abogados, el riesgo... Además, la escritura se firmó a mediados de diciembre, y no sé si estoy dentro del plazo, si es que existe, para anular la compra. La finca también está registrada a mi nombre y pagué el ITP, porque hice el trámite enseguida, y no sé si esto puede suponer también un problema.
Tengo un contrato de arras penitenciales que firmé a la entrega de la señal, en el que se detalla la finca y además dice que el vendedor tendrá que devolver el doble de lo que ha recibido en caso de que incumpla ese contrato, pero no sé si eso tiene validez después de completar la venta.

Necesito mínimo 30000 metros para llevar a cabo mi actividad, además de que no voy a renunciar a parte de un terreno por el que he pagado, así que... ¿hay algo que pueda hacer en este caso? ¿Debería anular la compra? ¿Tengo razones para pensar que la perjudicada soy yo y las cosas saldrán bien? No confío mucho en la justicia, la verdad, así que estoy totalmente perdida sobre qué hacer ahora.