Impuestos por compraventa con o sin donación previa

Vivo en un piso de mi padre con un contrato de comodato. Lo compramos muy barato, había que hacer grandes reformas (que pagamos mi marido y yo)

Ahora, 4 años después de la compra, nos surge la oportunidad de comprar una casa.

La diferencia de precio de mercado entre el piso y la casa es accesible para nosotros, pero tenemos muchas dudas en cuanto al tema impuestos (que podría hacer cambiar mucho los números, ya que partimos de que el piso ha subido de valor cerca de 200.000€ en este tiempo)

De entrada, el escenario estándar sería: mi padre vende el piso (por lo que se debe pagar plusvalía municipal e irpf) y compramos a "medias" la casa (más los gastos del 10% aproximadamente)

El segundo escenario que me planteo es que mi padre me done el piso (no lo ha hecho hasta ahora por tema impuestos, ya que la donación en Catalunya es mucho más cara que la herencia) y yo realice la compraventa, ya que si no tengo mal entendido si la venta que se realiza es de la vivienda habitual para poder comprar también la vivienda habitual entonces se está exento de pagar la plusvalía irpf. ¿Es así?

Dudas a nivel de los impuestos:

La plusvalía irpf ronda el 22%, ¿es así? No he encontrado un lugar donde lo explique claramente.

El impuesto de donaciones en Catalunya ronda el 4,75% los primeros 600.000€, ¿puede ser? Hay muchísimos condicionantes y me pierdo un poco (información adicional: tengo más de 36 años y ninguna minusvalía, así que no puedo disfrutar de esas reducciones impositivas)

Como véis, necesito saber las cargas que voy a tener en los dos posibles escenarios para plantearme hacer una oferta por la casa, no está últimamente el mercado inmobiliario como para hacer locuras jejeje