Puedo vender mi nuda propiedad?

Tengo la nuda propiedad de un rancho y mi mama es usufructo vitalicio. ¿Puedo vender mi nuda propiedad sin la firma de mi mama? ¿Y cuál seria el valor de la nuda propiedad? Porfa alguien que me ayude. Pues yo quiero vender el rancho pero mi mama aveces dice que si y aveces dice que no. Y desgaciadamente es muy controladora. Y yo ya me canse de sus chantajes.