Vender y comprar a menor valor. Tratamiento fiscal

Tengo interés en vender una casa para comprar otra mas pequeña o de menor valor, con objeto de utilizar lo restante en otra inversión. La casa se compró por 400.000. Si por ejemplo vendo en 450.000 y compro en 200.000, una vez que pague todos los gastos  de la nueva adquisición, ¿que tratamiento fiscal tienen los 200.000 y pico que no reinvierto en la compra de la nueva vivienda?, en algunos casos me ha parecido entender que DEBO reinvertirlo todo y en otros que sólo debo reinvertir la ganancia 


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