Comprar un local comercial. ITP o IVA

Buenos días,

Tengo la intención de comprar un local comercial, soy autónomo, utilizaría el local para mi actividad y me surgen las siguiente dudas:

- La operación sería 2ª transmisión por lo que creo que en principio tributa a ITP lo que supone un gasto de un 8% sobre la venta siendo un dinero que no recuperará . Pero el vendedor, empresario, puede renunciar a la exención del IVA. En este caso el vendedor emite una factura con IVA. Creo que esto es así pero mi gran duda es la siguiente.

- He oído que desde Octubre de 2012, el vendedor que renuncia a la exención del IVA NO TIENE QUE REPERCUTIR EL IVA de la operación en la factura de venta y que es el comprador el que tiene que hacer una especie de AUTOREPERCUSIÓN cuando haga su declaración de IVA teniendo esta autorepercusión un efecto neutro para mi como autónomo lo que no me supondrá un mayor pago de impuestos.

Me gustaría evitar el ITP ya que ese impuesto no lo podré recuperar y me gustaría también evitar el desembolso inicial del IVA (ya que al ser al 21 % asciende a más de 20000 euros) aunque lo podré recuperar al año siguiente.

Les agradezco de antemano su respuesta. Muchas gracias

Saludos