Donación de piso a los hijos

tengo una empresa a punto de quebrar con deudas con bancos y ssss. No estoy casado aunque tengo pareja con dos hijos y piso al 50% con hipoteca. Me pueden embargar el 50% del piso y echarnos? Que coste tendría residiendo en madrid una donación a mis hijos. Tasación 200.000€ hipoteca 200.000€. GRACIAS