Problema con aval

Hola a todos y a todas.
Soy avalista de un préstamo que tiene mi madre debido a la refinanciación de unas deudas por mala gestión económica. Hace 3 años que firmé el aval, poniendo dos condiciones. La primera condición era que uno de los dos bienes inmuebles que posee mi madre se pusiera a mi nombre (entendiendo que siendo de mi propiedad puedo hacer lo que quiera con él, irme a vivir allí, ponerlo en alquiler...) y la otra era que fuera adelantando dinero del préstamo cada mes, ya que pese a todo esto ella cuenta con un buen sueldo y apretándose el cinturón puede asumirlo. Ella aceptó y yo firmé el aval.
No ha estado cumpliendo ninguna de las condiciones que hemos pactado, he ido advirtiéndola y ahora he decidido plantarme y le he dicho que quiero quedarme a vivir en el piso y empezar a mover lo del cambio de nombre. El problema es que dice que ahora ella no quiere hacer nada y pretende que se queden las cosas como están: es decir, quedarme con un aval de una deuda muy importante que puede que tenga que acabar pagando yo y sin ningún bien con el que que pueda responder ante la deuda. No tengo apenas ingresos, soy estudiante.
Me fié de ella, no se me podía ocurrir que iba a hacer esta jugarreta con su propio hijo, de modo que no firmamos ningún documento legal con lo pactado, pero había un acuerdo verbal y tácito del cual mi hermana es testigo. Mi hermana me apoya.
Me temo que estoy en una situación muy complicada, ya no sé que hacer. Espero que podáis darme algún consejo.
Muchas gracias.