Donación o venta

Quiero vender o donar mi casa a mi madre, aunque tengo 2 hijos pequeños, quisiera saber de cual de las dos formas pago menos impuestos. Por la donación sé que es el 1% del ITP. Pero luego declararía ha H.P. En el IRPF 18% por incremento patrimonial. Aunque sea ficticio. Por la venta solo pagaría el I.T.P. Del 8% por venta ¿. Por favor me podríais ayudar. Es muy urgente. Tengo poco tiempo para resolver esto.