Donación o Compraventa

Mi padre falleció hace algunos años y dejó un dinero y un piso, que los dos hijos dejamos en manos de mi madre.
Al paso del tiempo ella necesita dinero y quisiera quedarme con el piso, dejándole el usufructo. Se trata de intentar llegar a un acuerdo con mi hermano, anda algo justo económicamente y pagarle su parte de la herencia, una vez deducido el 50 % de la cantidad que le aportemos a mi madre, para que pueda seguir viviendo con tranquilidad los años que le queden.
No sé como hacer esto ya que el piso está en Cataluña donde vive mi madre y mi hermano también vive en Cataluña. Por contra yo vivo en la comunidad de Madrid.
Que nos interesa más, una donación a ambos y que luego hagamos compraventa de un hermano a otro, siempre con cláusula de usufructo a favor de mi madre, o una venta de mi madre a mí, del tercio de libre disposición y dejar las cosas como están o qué otras fórmulas puede haber.
Tengo que resolver varias cuestiones:
1. Usufructo de la vivienda para mi madre
2.Que reciba un dinero de sus hijos para poder seguir viviendo.
3.Que mi hermano pueda recibir un dinero por mi parte ahora que lo necesita.
4. Que sea una donación o una compraventa, los gastos sean los mínimos posibles y que tanto mi madre, como mi hermano y yo paguemos lo menos posible a Hacienda.
Estoy hecho un lío