Ganancia patrimonial

Hola experto.
¿En el año 2000 compré una vivienda por 165.000? Aprox. Y espero poder venderla por 280.000. Como hace 2 años y 3 meses ha dejado de ser mi vivienda habitual, ya no me puedo acoger a la exención por reinversión.
Además, quería comprar un local comercial o dos pequeños.
¿Qué cantidad aprox. Tendría que pagar por esta ganancia patrimonial?
Si el destino de uno de estos locales fuera para abrir un negocio propio (el otro para alquilar), ¿Habría alguna deducción por esta reinversión?
¿Cómo puedo deducirme lo máximo posible sobre estos locales? ¿Y si alquilo ambos? ¿Y si no alquilo ninguno y los uso como negocio propio?
Por otro lado, ¿Sería más rentable dejar la vivienda alquilada y con ese importe pagar un alquiler de un local pequeño para mi negocio?
Gracias
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