Préstamo entre particulares

Uno de mis hijos tiene un contrato de compra de una vivienda nueva. Durante unos años ha estado aportando dinero y ahora que ha llegado el momento de la entrega, los bancos no le conceden la correspondiente hipoteca. Si se retira de la promoción tiene que perder una cantidad importante por lo cual me planteo quedarme yo la vivienda -a mi sí me dan la hipoteca- pero el promotor me dice que debo pagar el 14% ( 7% IVA + 7% ITP) sobre el precio de la misma. Para evitarlo pienso en:
-La posibilidad de hacerle un préstamo y poner la vivienda a su nombre. Aunque tengo plena confianza en mi hijo, quiero asegurarme de tener todos los derechos (mi esposa y yo o bien, todos mis hijos) sobre la vivienda. Quizás una vez casado y con hijos las cosas puedan ser distintas.
- Hacerle el préstamo y después que me haga una donación ya que en nuestro caso está exenta en el 99% ¿Es legal?
La promotora no está por posibilidad de romper el contrato y hacerlo de nuevo a mi nombre.
¿Se le ocurre algún otra solución? ¿Puedo forzar de alguna forma a la promotora?
Muchas gracias por atender mi consulta