¿Quien tiene que pagar las cuotas mensuales pendientes de una derrama por una obra anterior a la compraventa?
En la primera visita a un piso antes de comprarlo, acompañados de la inmobiliaria y el dueño, le preguntamos a este último si había o no derramas pendientes de pago. Nos contestó que que no había derramas pendientes de pago. En ese momento, nosotros confiamos de buena fé en su palabra.
En escritura pública ante el notario, el dueño manifestó que se hallaba al corriente del pago de gastos generales de comunidad. Y además consta en escritura que el dueño le entregó al notario certificado del administrador de fincas acreditativo de que estaba al corriente del pago de recibos de comunidad.
El documento emitido por el administrador CERTIFICA que el anterior propietario "se encuentra al corriente de las cuotas ordinarias Y EXTRAORDINARIAS correspondientes a los gastos y reparaciones generales".
Unos días después de la firma de escrituras, nos dice el administrador que quedan por pagar 500€ de una obra en los contadores de agua, a razón de 25 cuotas de 20€, y que me corresponde a mi pagarlas.
Esta obra se aprobó tanto su presupuesto como el comienzo de ejecución por acta de junta de propietarios en 2018. En la misma junta se acuerda establecer cuotas extraordinarias mensuales desde ese mismo momento hasta finalizar el pago completo de la obra en el año 2022. Desde entonces el anterior dueño ha ido pagando la derrama mes a mes hasta que yo he comprado el piso en 2020. La obra está totalmente terminada cuando yo compro el piso.
¿Quién tiene que pagar las cuotas extraordinarias que faltan?
4 Respuestas
El artículo 17.1 de la LPH indica que:
"11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."
Es decir, que las derramas las paga el que sea propietario en el momento en que éstas sean exigibles. O sea, el anterior propietario, mes a mes, mientras él era propietario. Cuando usted adquiere, pasa usted a ser responsable de su abono. Que la obra se aprobara con anterioridad o que incluso estuviera finalizada su ejecución, no tienen nada que ver.
El certificado de estar al corriente de pagos es correcto, puesto que el anterior propietario lo estaba. Lo único incorrecto es que no le informaran del hecho de que había esa derrama mensual hasta 2022. No le engañaron al decirle que no había derrama pendiente de pago, si se entiende como tal una derrama impagada (en mora). Pero en cualquier caso, lo correcto es informar de la existencia de unos pagos aprobados y no vencidos.
Ya me queda muy claro con su detallada exposición. Lo que no cabe duda es la mala fe con que actuó el vendedor al ocultar los pagos pendientes, así como mi torpeza por confiar en él y no investigarlo mejor. ¡Muchas gracias!
... y puesto que ni el vendedor ni el administrador de fincas me informaron de que existían unos pagos aprobados y no vencidos, ¿se puede reclamar esto de alguna manera?¿estafa del vendedor? ¿negligencia del administrador? ¿iniciar un monitorio civil contra el vendedor?
Me temo que no.
En la LPH no se establece la obligación legal de avisar de esos pagos no vencidos. Por tanto, no les puede usted reclamar nada, ni al anterior propietario, ni al administrador. Que informar de esos pagos sea lo "correcto" no quiere decir que sea obligatorio.
Lo normal en estos casos, al menos desde nuestro despacho lo hacemos, es enviar el certificado de deudas y especificar caso de haber existencia, el importe de las cuotas actuales y las extraordinarias aprobadas pendientes de gestión. Evidentemente el anterior propietario estaba al corriente de pagos con lo cual el certificado es correcto.
Tanto el anterior propietario como el administrador podrían haberle avisado de la existencia de esos pagos pendientes de creación, giro y pago.
¿Quién paga la derrama de la comunidad?
¿Qué derramas hay que pagar?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que todas las dirigidas a actuaciones para la conservación del edificio, lo que incluye las que sean necesarias para cumplir los “requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal”. Este último punto se refiere a las obras para liberar el inmueble de barreras arquitectónicas, como la instalación de rampas o ascensores, que serán obligatorias si las pide algún vecino.
También sobre accesibilidad, la Ley indica que el pago será obligatorio, siempre que el importe anual no sobrepase el gasto ordinario de un año. Además, si la mayoría de los propietarios opta por actuar frente a las barreras arquitectónicas, la comunidad deberá afrontar el pago aún cuando el coste exceda las doce mensualidades.
Para estas actuaciones que se realizan por necesidad, la Junta de propietarios acordará cómo se distribuye la derrama -habitualmente por cuota de participación- y la manera en que se procederá al pago. Todos los propietarios, incluidos locales, estarán obligados a asumir estos gastos extraordinarios, salvo si los estatutos indican lo contrario.
Negarse a pagar una derrama
Entonces ¿Es posible negarse a pagar una derrama?. La normativa señala que, votes a favor o en contra, deberás hacerle frente si es necesaria. Esto es importante, porque la Ley añade que “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble”.
Así, establecer con claridad lo qué es una actuación necesaria y lo que no es clave, máxime cuando un vecino puede negarse a pagar una mejora si su coste supera los tres meses de cuota ordinaria. En esta situación, dice la Ley, “el disidente no resultará obligado (…) incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora”. Eso sí, para disfrutarla, la normativa apunta que habrá que pagar.
En todo caso, si discrepas con un gasto extraordinario tienes la posibilidad de acudir a la mediación y el arbitraje para tratar de resolver el conflicto. Si esta opción no funciona, y siempre que no hayas votado a favor del acuerdo y estés al día en tus pagos, puedes oponerte judicialmente e interponer una reclamación. Aunque inicies este proceso, los expertos recomiendan que aportes tu parte para evitar actuaciones por impago y que te veas privado de voto en las juntas.
¿Qué ocurre si un vecino no paga la derrama a la comunidad?
Cuando un vecino se niega a pagar una derrama, siempre que sea para una actuación necesaria, se puede iniciar un procedimiento judicial. Para ello, la Junta de propietarios llevará en el orden del día la petición de liquidación de deudas e informará al vecino moroso, preferiblemente de manera que quede constancia. Si sigue sin pagar la derrama, se puede emprender la vía judicial a través de lo que se conoce como procedimiento monitorio, que puede derivar en el embargo de bienes para satisfacer la deuda.