Quiero comprar un ático duplex pero la segunda planta (buhardilla) no está escriturada, qué problemas podría tener?
Estoy muy interesada en un ático duplex de segunda mano con 85 m2 en Madrid, de un edificio construido en el 1997. He visto que los propietarios han bajado el precio más de 15.000 desde que lo pusieron a la venta, y me sorprendió que no lo han podido vender a ese precio ya que el piso es precioso y en buen estado, con vistas impresionantes de la ciudad. Ahora me encuentro que sólo están escriturados 60m2 de la casa, y que la planta entera de buhardilla no está escriturada (que contiene 2 habitaciones, un aseo y una pequeña terraza descubierta). Los propietarios han sido los únicos dueños, compraron la casa directamente del constructor hace casi 20 años y dicen que se la vendió así.
Mis dudas son las siguientes: Me dice la propietaria que no se puede legalizar por temas de propiedad horizontal, ¿pero me gustaría saber porque no sería posible legalizarlo? Si no se puede ¿Podría tomar los m2 "ilegales" como punto de negociación del precio de venta? (El constructor que hizo obras en mi casa actual me aconsejó de hacer una oferta solo para los m2 escriturados, lo cual sería muy por debajo lo que están pidiendo, pero no sé si funciona así...) Y si lo compro, ¿qué pasaría si un vecino o alguien se queja de la terraza, por ejemplo, e informan al ayuntamiento que hay una posible propiedad ilegal? ¿Sería yo responsable de la construcción ilegal aunque me la vendieron así? ¿Hay algún plazo de prescripción? Asumiendo que no pasa nada mientras viva allí, ¿me podría traer problemas a la hora de vender en el futuro?
2 respuestas
¡Ni se te ocurra! El vendedor tiene que legalizar todas las reformas que ha hecho, y ello tiene que reflejarse en la escritura. Si te ha dicho que no puede hacerlo, es mentira. El paquete que tendrías tu después seria enorme. Pero si tanto interés tienes en este piso, pon el asunto en manos de un abogado.
Hola Francisco y muchas gracias por tu respuesta! La cosa es que el vendedor no ha hecho nada de reformas, compró la casa con la buhardilla no escriturada directamente del constructor cuando se construyó el edificio en el 1997.
Hablé con un amigo abogado que no se especializa en esto y me dijo que hay un riesgo de que no se puede legalizar si el edificio ya ha llegado a los máximos m2 permitidos para esa propiedad... también dice que si lo fuera a intentar el proceso sería bastante complicado. Así que quería saber que problemas específicos me podría traer si compro la casa y no se puede legalizar?
Planteas varias preguntas. Voy a intentar darte una visión general y algún consejo. Desde luego que pueden pasar dos cosas: que compres tal como está la escritura, o sea por los 60 m2 y que nunca te pase nada, o que algún gracioso te denuncie, y te obliguen a demoler la obra ilegal. Teóricamente, ampliaciones no legalizadas prescriben a los 4 o 5 años pero, si como, te ha dicho tu amigo el abogado, se sobrepasa la superficie edificable permitida por la ley, la cosa puede que cambie de color. Se me ocurre que lo mejor que podrías hacer es recurrir a un aparejador de vuestra localidad, y que sea él el que vea el problema, y te aconseje. Valdrá la pena, creo yo, pagarle unos honorarios e ir sobre seguro.
Muchas gracias! Tus comentarios me han servido de mucha ayuda. Tengo un amigo aparejador también así que se lo voy a consultar... esta propiedad suena arriesgada y complicada!
Deberías recabar la información de un arquitecto, un aparejador no te vale por el régimen de competencias profesionales de la LOE (Ley de Ordenación de la Edficiación)
Por tratar ese asunto con dos o tres arquitectos para pedir presupuesto de honorarios de un expediente de legalización no te van a cobrar nada, y te van a dar pistas muy importantes de si es o no es legalizable.
Hay asuntos que pueden ser tanto o más complejos que la división horizontal.
De primeras, no creo que eso pueda ser legalizable. Tirarlo no creo que te vayan a obligar a tirarlo si no hay una denuncia de por medio. Y de venir alguna denuncia suelen venir por la comunidad de vecinos. No sería el primer caso que veo que por ponerse farruco por una derrama tonta estando con una planta más en el ático, la cosa termina en demolición.
Con el comprador negocia sólo lo que hay en papeles. Lo otro no existe en ningún lado.