¿Cuánto costaría donar un piso en asturias?

Hola, quiero donar mi piso en Asturia a mis hijos, el piso costo en diciembre de 2004, 138.000€, supongo que ahora su valor este por debajo.

.-Me queda por pagar de hipoteca 40.000€

.-Llevo en paro sin cobrar nada de nada desde febrero de 2008

.-La hipoteca esta a mi nombre, pero quien realmente la paga son mis hijos

Lo que yo querría hacer es una donación, con las clausulas del usufructo a mi nombre y la propiedad al de mis hijos, también ellos se harían cargo de la hipoteca.

MI pregunta es, en vista de estos datos como lo podría hacer y cuanto me costaría, yo no hago IRPF ya que como les he dicho no trabajo, mi edad es de 54 años.

Gracias y un saludo