Cual de las dos formulas es la mas barata, recibir un piso en herencia, cesión, venta?

Mi abuela me ha dado un piso del cual no hemos hecho cambio de titularidad, esta muy mayor y su salud mental esta justita, que es lo mas adecuado enomicamente, hacer el cambio ahora mientras vive, ¿o después en herencia? ¿Cuál es la mejor formula? ¿Tal vez venta?

¿El notario aceptaría que mi abuela en su estado firmara nada? ¿A pesar de que en su herencia refleja que su deseo e el de que ese piso sea mio?

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La mayoría de los padres, abuelos en su caso (siempre que renuncien sus padres y respetando las legítimas que hubiera), se plantean de qué manera tienen que formalizar el reparto de todo o parte de su patrimonio, a fin de evitar, si es posible, que en un futuro puedan surgir diferencias entre los herederos.
Ante esta situación, es imprescindible destacar que, dada la pluralidad de matices y situaciones particulares que se pueden presentar, sin olvidar que cada familia es un mundo y que para estas situaciones hay que tener muy presente las circunstancias personales, es más que aconsejable exponer el caso concreto a su abogado de confianza para que estos puedan asesorar y mostrar cuál es la solución que mejor se ajusta al caso.
Tradicionalmente, se señalan tres negocios jurídicos para que se produzca la transmisión de la titularidad:
• Compraventa
• Heredar
• Donación
Compraventa
La compraventa se ha planteado como una de las posibilidades para repartir el patrimonio. Sin embargo, en la mayoría de los casos en que se utiliza este negocio jurídico se está simulando una donación, toda vez que la compraventa es un negocio oneroso (se entrega el bien a cambio, normalmente, de una cantidad de dinero) y lo que desean los padres es entregarla de forma gratuita.
Ello no quiere decir que, en determinados supuestos, exista realmente una intención entre padres e hijos de vender y adquirir, respectivamente, un determinado bien, y por lo tanto se tengan que realizar los pasos propios de una compraventa.
En este caso, quienes reciban el bien deberán abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con una tarifa generalizada del 7% sobre el valor real del bien. Sin embargo, en Asturias este tipo alcanza el 8%. En otras como Cantabria, Cataluña y La Rioja, se encuentra en el 6%. Incluso, en Baleares (3%), Castilla y León (4%), Canarias (4%) y Galicia (4%), este impuesto es más ventajoso. Este porcentaje puede resultar menor que el que se pague por Impuesto de Donaciones, dependiendo de la autonomía en la que se resida.
Sin embargo, quien transmite sale perjudicado con esta operación. Deberá tributar por una doble vía: por una parte, como ganancia patrimonial que obtiene, liquidará la operación en la Declaración de la Renta y pagará el tipo de entre el 19% y el 21% sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble. Pero es que, además, la legislación le obliga a abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, esto es, las plusvalías. En este caso, la tarifa a pagar dependerá de cada localidad.
La base imponible de este impuesto municipal se obtiene al multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente que determine la ordenanza del Ayuntamiento correspondiente, en base al número de años que el vendedor haya sido el propietario. Al final, tributará con un tipo del 30% sobre esa base imponible. Tanto en el caso de la donación como en el de la compraventa, se deben utilizar valoraciones que, en ocasiones, se desconocen. En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, se utiliza el concepto de valor real.
Existen algunas fórmulas para evitar sustos posteriores por haber realizado una valoración diferente a las estimaciones administrativas. Por ejemplo, se puede solicitar una valoración vinculante a la Consejería de Economía de su región; también se puede acudir a la tasación que realizan los peritos de un banco, porque desde enero de 2007, estas valoraciones también son reconocidas legalmente
Heredar
Heredar otorgando testamento es aquella declaración de voluntad que se realiza ante notario y en dónde el testador manifiesta, entre otros extremos, quiénes serán sus herederos o legatarios y cómo debe distribuirse su patrimonio.
En caso de que existan bienes y no hubiese testamento, los bienes no pasan al Estado, como suele pensarse. Lo que sucede es que el procedimiento es distinto y el coste es mucho mayor que si hubiese habido testamento.
Donación
Las modificaciones normativas incorporadas por varias Comunidades Autónomas en los últimos años, y las que previsiblemente se aprobarán a medio plazo tras los cambios de las últimas elecciones autonómicas, han puesto de moda las donaciones de padres a hijos. Al transmitir un inmueble a los suyos, los padres que realizan esta operación no están obligados a abonar el correspondiente Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), pues su liquidación corresponde a quienes reciben el bien, esto es, a los descendientes. Pero no todas las Comunidades Autónomas cuentan con un régimen fiscal favorable en el caso del Impuesto de Donaciones. En principio, se tributa según la legislación de la región en la que se ubique el inmueble, independientemente de dónde tengan su residencia fiscal el donatario y el donante.
Las reducciones de cuota alcanzan el 99% –esto es, que el impuesto se encuentra prácticamente exento de pago- en Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla y León, La Rioja, Madrid y la Comunidad Valenciana, además de País Vasco y Navarra, donde existe un régimen foral que también exime del impuesto. En otras Comunidades, como Castilla La Mancha y Murcia, las bonificaciones alcanzan el 95% de la cuota íntegra, lo que supone una importante rebaja. Pero todavía es muy costoso realizar una donación inmobiliaria en Andalucía, Asturias y Extremadura. Y, en parte, en Baleares y Galicia. El actual sistema de donaciones puede cambiar, porque en muchas de las autonomías donde todavía resulta caro, los nuevos gobiernos autonómicos han prometido en sus programas electorales aumentar los beneficios fiscales en esta materia.
Aunque no estén obligados a tributar por donaciones, los padres que realizan una transmisión a sus hijos pueden encontrarse con la sorpresa de tener que pagar un impuesto: el de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ley determina que, en estos casos, se puede haber generado una plusvalía, que se mide como la diferencia entre el precio de adquisición de la vivienda y el valor que se determine a la hora de realizar la donación. Si existe tal diferencia, los padres deberán tributar como ganancia patrimonial, lo que supone un tipo de entre el 19% y el 21%, dependiendo de la región en la que residan y del importe total de la valoración.
Principales diferencias entre la herencia y la donación
La opción mayoritaria de transmisión de bienes es, sin duda, la herencia. Menos conocida y utilizada es la alternativa de la donación en vida, que en algunos casos puede resultar sumamente interesante. También se realiza con intermediación de un notario, pero al contrario que en la herencia, el destinatario de los bienes donados no debe esperar a que el titular de los mismos fallezca para disfrutar de ellos.
La donación en vida permite al destinatario disfrutar de los bienes donados sin que su titular haya fallecido
Otra importante diferencia radica en la distinta fiscalidad de ambas opciones. Cuando se trata de patrimonios de gran cuantía, la formula de la donación permite fraccionar la donación y beneficiarse así de un gravamen inferior en el impuesto de sucesiones y donaciones, algo que con la herencia no es posible. La comunidad autónoma en la que estamos empadronados también determina qué opción puede ser más interesante para el consumidor: en el País Vasco, Navarra y Cantabria su aplicación depende de los gobiernos regionales, por lo que muchos contribuyentes se empadronan en alguno de estos territorios porque no se devenga ninguna cuota o porque ésta es muy pequeña.
Donación
Una donación es un regalo, la cesión de una parte a otra o la disposición gratuita de una persona a otra de bienes inmobiliarios, acciones... Los destinatarios no tienen por qué ser únicamente familiares.
Conviene que la donación se haga por escrito, y si se trata de un bien inmueble, es preciso hacerlo en escritura pública ante notario.
La donación realizada a favor de varios hijos conjuntamente se entiende a partes iguales.
Consecuencias fiscales:
El donante está obligado a incluir en su declaración de la Renta la donación como si se tratara de una venta.
El donatario deberá declarar las ventas, mientras que el donante declara "la ganancia" (el incremento de valor desde que las adquirió hasta que las donó).
El beneficiario de la donación deberá pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, al igual que en el caso de las herencias, pero con unas condiciones más duras, ya que en el cálculo de la base liquidable no se aplican las reducciones previstas por edad y parentesco, lo que da como resultado una cuota mayor. Según la legalidad vigente, un hijo que, por ejemplo, recibe de sus padres el regalo de un piso debe declararlo como donación y pagar la cantidad que le corresponda en impuestos.
Como ventaja, la donación permite se pueda fraccionar en varias veces, consiguiendo un tipo de gravamen inferior. Las donaciones se deben separar entre si un periodo de más de tres años.
En el caso de que los bienes cedidos generen beneficios anuales, como alquileres, también se deberán declarar en el IRPF anualmente por el donatario.
También es posible donar sólo el usufructo de un piso y no la propiedad completa. Pero siempre mediante escritura publica. Y si el inmueble está alquilado, el donatario recibirá las rentas. Es una manera de no perder el total control sobre el inmueble y proporcionar a un hijo una fuente de ingresos mensuales o un lugar en el que residir pero que no puede vender.
Siempre que se desee donar cantidades en efectivo, estás deben tributar por el Impuesto de Donaciones.
Si el bien a donar es un inmueble, el impuesto se deberá pagar en la comunidad autónoma en la que se esté ubicado. Para otro tipo de bienes, el impuesto se tributará en la comunidad autónoma donde resida el donatario.
Herencia
Las cuestiones principales que se centran en determinar quién es el heredero y cuánto debe pagar por heredar. Las condiciones serán diferentes en función de que el fallecido haya hecho testamento y dependerán de manera directa del lugar donde tenga que pagar el impuesto.
Hacer testamento:
Es necesario acudir a un notario. El testador elige el destino de sus bienes, pero respetando los derechos de los herederos forzosos (hijos, o padres cuando no hay descendientes) y las cuotas mínimas que por ley les corresponden.
Se puede revocar tantas veces como se desee, teniendo claro que el válido es siempre el último.
Si en el testamento interviene más de una persona, su precio se multiplicará por el número de personas que lo firmen (no depende de los bienes). En ningún caso se pagan más impuestos por hacer testamento.
El tributo se deberá pagar en la comunidad autónoma donde residía el fallecido.
No hacer testamento:
La ley siempre marca el orden de los herederos en todas las comunidades autónomas, estén sometidas a derecho civil común o foral. Sin embargo, puede haber variaciones en los porcentajes que pueda corresponder a cada heredero.
Según el derecho común, es obligatorio dejar las dos terceras partes de los bienes a los hijos.
Los herederos en todas las comunidades a excepción de Navarra, País Vasco y Cantabria, pagarán de acuerdo a la tarifa vigente, que varía entre el 7,65% y el 34%, aunque con unos mínimos dependiendo del grado de parentesco y edad.
En el caso del País Vasco, el heredero no paga nada, al menos de padres a hijos y respetando los plazos de presentación. Como condición, tiene que haber vivido allí cinco años. En Navarra sólo se tendrá en cuenta el último año y deberán pagar el 0,8%. A medida que la herencia es mayor, la diferencia con las comunidades que tienen trasferido este impuesto es más notable.
La mejor opción
Donaciones y herencias que pasan de padres a hijos:
En Navarra, Cantabria y País Vasco: los beneficiarios de la donación y de la herencia pagan muy poco o nada, por lo que cualquiera de las dos opciones es valida.
En otras comunidades:
Donar bienes en vida puede ser una buena opción cuando se necesita ayudar a un hijo/nieto, pero es más caro el impuesto de donaciones que el de sucesiones.
Para ahorrar impuestos es mejor heredar.
Valorar las repercusiones de la donación en el IRPF del donante y del donatario.
Esperando haberle sido de ayuda, quedamos a su disposición para cualquier aclaración o consulta, bien en el mail: edilocalabogados@gmail.com bien en el teléfono 976.39.13.36 (preguntar por el Sr. Fernández)

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