¿ITP o IVA? ¿No exención/ invers. De sujeto pasivo / ni se paga ni se deduce el IVA?

Soy un autónomo con una SC (Sociedad Civil) al 50% con un hermano, tributamos por módulos en una pequeña empresa sin empleados dedicada a la venta de materiales de construcción (azulejos, pavimentos, saneamientos, etc.). Además, los 2 hermanos(y 2 cónyuges) hemos comprado hace unos años un bajo comercial a un promotor. Dicho bajo lo hemos alquilado a una Sociedad por 500 €/mes. Ahora estoy interesado en comprar yo solo a título personal otro local comercial por 200.000 € Dicho local es propiedad de una señora profesional peluquera autónoma ; está alquilado por la propiedad a su nuera por 1000€/mes y pretendo que siga la misma inquilina con otro contrato por solo 700€/mes. ¿Debo pagar el ITP o puedo pagar 21% de IVA sabiendo con toda certeza que la hacienda estatal me deducirá dicho importe de IVA? ¿Debo pedir la no exención de IVA facturado por la propiedad actual pero sin ser necesario su pago como compensación por ser ambos profesionales. Además, debemos seguir los postulados de la inversión de sujeto pasivo ?

¿Pasos fehacientes exigibles en Hacienda, escritura pública y a posteriori ?

P. D. Tenga en cuenta que nuestra actividad principal es venta de materiales de construcción que nada tiene que ver con alquileres.

¿Debo darme de alta como arrendador de locales ante hacienda antes de comprar?

¿ Sería necesario ingresar ese 21% de 200.000 , o sea 42000€ o dicha compensación se hace constar en la factura ?

Muchas gracias por anticipado.

Disculpe tantas preguntas. Un saludo