Cómo evitar que la inmobiliaria me engañe

He leído cuantiosas críticas y malas praxis de la Inmobiliaria de X. Tienen una vivienda que nos interesa mucho, nos indican que para poder hacer una oferta a los propietarios debemos entregar 3000 euros y firmar un contrato (que no es de arras en principio, pero tampoco nos han dejado llevárnoslo a casa para estudiarlo). El principio, se lo presentarían a los propietarios y si estos aceptasen la propuesta esos 3000 euros se quedarían para pagar parte del piso, en el caso de que no aceptasen nos devolverían en 30 días el dinero. Si fuera una inmobiliaria decente me fiaría, pero tras leer tantas malas vivencias una se vuelve paranoica. En la nota simple que he pedido al Registro aparece que estos propietarios solicitaron una hipoteca de 120.000 euros el verano del 2017, y la vivienda la están vendiendo por 100.000 (aunque hay que tener en cuenta que si la venden por este precio habría que sumarle los 8000 euros de comisión que se lleva la inmobiliaria y el dinero que se dejaron en la reforma de la vivienda). Mi mayor temor es que los propietarios no tengan intención de solicitar un préstamos personal para la diferencia de la hipoteca que quedaría sin cubrir con la venta sino que esperasen que los futuros compradores se subroguen a su hipoteca. Por lo que he leído la inmobiliaria elige cualquier excusa del comprador cuando se echa atrás durante estos 30 días desde que das los 3000 euros para dejarte sin ese dinero. Nuestro miedo es que demos los 3000 euros, que la otra parte acepte nuestra proposición pero digan que nos subroguemos a su hipoteca y en el momento en el que nos neguemos se rompa el trato y la inmobiliaria nos deje sin los 3000 euros por "echarnos atrás".

No sé si me he explicado bien, perdonad.