Que porcentaje se debe dejar en el contrato de arras?

Voy a comprar un local comercial en traspaso, ¿qué porcentaje se debe dejar en el contrato de arras? Es algo que me tiene bastante nervioso porque cuento con una cierta cantidad de dinero directo de bolsillo pero para completar el negocio dependo de un préstamo de banco en el cual me exigen un precontrato de alquiler y el contrato de traspaso o arras. Mi asesora del banco dice que no me preocupe porque el préstamo es otorgado el 98% de los casos pero me quiero poner en ese 2% de posibilidades de que no me lo otorguen. La transacción ronda los 120 mil eu que no es menor para mi y en cualquier caso me gustaría dejar lo mínimo en caso que no se otorgue el préstamo y no perder demasiado dinero.

Por otro lado he tenido problemas de confianza con el agente inmobiliario. He firmado solo un papel que confirma que me ha mostrado el local y la verdad no lo he leido solo se que el dueño tambien lo ha firmado. El tema es que me han faltado a la verdad en varias ocasiones y ya no me da confianza cerrar el trato mediante ellos. ¿Qué implicaciones o penalidades legales pueden haber para mi en caso que decida ir con otra agencia o bien por mi cuenta? Todo esto en caso de que el dueño no haya firmado exclusividad con la agencia claro está.