Alquiler vivienda habitual y negocio ¿Impuestos?

Buenos días. Me dispongo a alquilar una vivienda con el fin de vivir y dar clases en ella. Necesito crear una empresa (actividad empresarial si no me equivoco) para poder recibir ayudas. Si no he entendido mal, necesito que el alquiler sea con IVA y que en la factura del alquiler también figure la retención de IRPF al propietario. Quisiera saber si es así o podría ser un alquiler de vivienda sin más.

Por otra parte, ¿el propietario termina ingresando menos por las retenciones? ¿Puedo poner el domicilio fiscal de la empresa en otra dirección para evitar IVA o no es posible?

No tengo problema ninguno en hacerlo como deba hacerse pero quiero saber lo que es correcto y sobre todo si el propietario pierde o no, antes de comunicarme con él y poder decírselo con seguridad.

Muchas gracias.