Como elaborar el flujo de caja (inversión anual)

Por favor pude explicarme como elaboro un flujo de caja de una inversión realizada durante 3 años (2004,2005 y 2006) en la ejecución de un proyecto catastral municipal. Además me piden determinar el TIR, V AN y ROI, como se dermina cada una de ellas.
Gracias.