Cuórum necesario para modificación de zonas comunes en comunidad de propietarios
La comunidad en la que resido tiene una zona de juegos delimitada desde que se construyó. En la última junta general se votó la reducción de dicha zona infantil plantando césped en el área resultante. Durante la votación hubo discusión sobre si era necesaria unanimidad o no para aprobar el punto. El administrador y el presidente estimaron que el cuórum necesario para la aprobación era tres quintas partes de los presentes.
Tras esto he estado revisando el título constitutivo de la comunidad y los estatutos y no aparece la dimensión o ubicación de la zona de juegos que se quiere reducir por lo que no tengo claro si este cambio contraviene el título constitutivo.
Mi pregunta es si para este caso es necesaria unanimidad para aprobar esta modificación o, si por el contrario el administrador y presidente plantearon la votación correctamente.
1 Respuesta
Pues unos diran que es necesario unanimidad y otros 3/5, pero el administeador cometio un error por lo cual demostro que no es un buen profesional, dado que si se puede aprobar con los 3/5 no es de los propietarios presentes, si no con los 3/5 de TODOS LOS PROPIETARIOS y no pueden votar lis ausentes.
Articulos 10.3.b. y 17.8
https://elderecho.com/el-voto-presunto-del-ausente-del-art-17-8-lph-no-se-aplica-en-los-casos-del-art-10-3-y-17-1-y-4-lph
El voto presunto del ausente del art. 17.8 LPH no se aplica en los casos del art. 10.3 y 17.1 y 4 LPH
Vicente Magro Servet
Tribuna 01-01-2014
1.- Introducción
La regulación que existía en nuestra legislación en materia de Propiedad Horizontal en cuanto al voto del ausente era absolutamente favorable a permitir que se adoptaran acuerdos utilizando la no asistencia de comuneros a la junta y su posterior no oposición a que se adoptaran acuerdos en la junta. Era una especie de querer significar el legislador que los que no comparecieran a la junta daban por bueno lo que allí se había hecho. Pero cierto y verdad es que esto solo se hacía en los casos en los que se exigían acuerdos con quórum especiales o privilegiados. Y estos eran los del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-; no los del apartado 2 y 3, y mucho menos los del apartado 4º de la regulación anterior a la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, que se centraban en los acuerdos de mayoría simple que se alcanzaban y alcanzan ahora en el art. 17.7 LPH con la mayoría de propietarios que en la junta representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, ya que los ausentes para nada servían, ya que al tratarse de un quórum sencillo de mera mayoría, solo se establecía una exigencia de mayoría de presentes pero con la cualificación de que también fuera mayoría de cuotas, pero de entre los presentes. Con ello se le venía a decir, -y se le sigue diciendo ahora con la actual Ley- al comunero que no quería acudir a la junta, y con respecto a los acuerdos que exigían mayoría simple, que si no acude a la junta debe asumir lo que allí se apruebe, ya que los acuerdos válidamente adoptados vinculan a todos y si no se impugnan devienen firmes, aunque por ley son ejecutables desde el cierre del acta, a tenor de lo dispuesto en el art. 19.3 LPH. Y en los supuestos del art. 17.1 LPH, y solo en ellos, se les permitía a los ausentes poder opinar cuando se les enviaba el acuerdo y oponerse a él, o guardar silencio en cuyo caso acrecían a la mayoría y facilitaban que el acuerdo se alcanzara.
2.- Situación anterior a la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- en la LPH y en la Ley 5/2006 -EDL 2006/58523- afectante a Cataluña
Sabido es que siempre ha sido un tema recurrente la determinación del cálculo de los votos que son necesarios que sean tenidos en cuenta a la hora de tener por adoptados, o no, los acuerdos en cuanto a la interpretación que debe dársele a la "intervención" de los ausentes. Y hemos entrecomillado la palabra intervención, habida cuenta que, en efecto, los ausentes intervienen en la adopción de los acuerdos, ya que su actuación o pasividad tras la adopción del acuerdo es determinante, desde nuestro punto de vista, para que los acuerdos se entiendan alcanzados.
En efecto, en el art. 553.26.2 Ley 5/2006 -EDL 2006/58523- aplicable a Cataluña se recoge que " se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que convocados correctamente no asisten a la reunión si después no se oponen al acuerdo". ¿Y cómo debe hacerse esta oposición para que no se entienda que los ausentes sí que se manifiestan a favor del acuerdo? Pues en el apartado 3º de este art. 553.26 se aclara que "pueden oponerse en el plazo de un mes desde el momento en el que han sido notificados, siendo la mecánica a seguir por medio de escrito enviado al secretario por cualquier medio fehaciente."
Lo importante de este voto presunto en la Ley 5/2006 -EDL 2006/58523- es que, a diferencia del régimen de la LPH en su regulación anterior a la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, que solo vinculaba la eficacia de la no oposición de los ausentes en 30
Por lo cual no es legal dicho acuerdo, dado que es seguro que votaron que si los 3/5 de todos los propietarios
