¿Qué pasos/papeleo necesito para vender una vivienda a particular?

Respuesta de
fbaella
a
Usuario

Hola Buenas Tardes:

Me gustaría saber que papeleo, trámites debo seguir en el caso de formalizar una compra-venta a un particular, el cual no necesita pedir préstamo hipotecario. En mi caso ( vendedor ), la vivienda está sujeta a hipoteca, con lo que, con el dinero de la venta, tengo que cancelar el préstamo. Necesito saber si tengo que acudir a un profesional (abogado ) para que nos haga todos los contratos que sean necesarios, al no intermediar inmobiliaria ( que son los que normalmente realizan estos trámites ). Estoy un poco perdida. GRACIAS.

 

Experto

Hola: 

Pues depende de si se va a escriturar ya o no.  Si no se escritura ya, y quieres hacer un contrato de arras en el que el comprador entrega una parte y posteriormente paga el piso al escriturar, yo acudiría a un abogado o gestor para que te hiciera el contrato.  También podéis hacerlo vosotros estipulando cada gasto a quien corresponde.

Si el piso se va a escriturar ya, lo más aconsejable es ir al notario, hablar con el banco para que acuda el día de la firma y se cancele en ese momento la hipoteca.  Ten en cuenta que los gastos de cancelación registral deberán correr a tu cargo.

Saludos

Usuario

Pues todavía no se si vamos a hacer contrato de arras o vamos a ir directamente a escriturar, pero gracias por la aclaración.

Me surge una duda y es, como con el dinero que obtenga de la venta, tengo que liquidar la hipoteca del piso, ¿tengo que ir previamente al banco donde está la hipoteca a cancelar, para avisarles que voy a vender el piso para que acuda al Notario el día de la firma, o la liquidación se lleva a cabo después de la firma de Escrituras ( un día después ), ?¿Cuál es el orden en los pasos que tengo que seguir?. Muchas gracias, pero andamos un poco perdidos.

Experto

Bien, deberás aportar todos los documentos que demuestren que estás al corriente del pago de comunidad, ibi, etc.  Acudir al notario con la escritura de la vivienda, y que ellos se encarguen de solicitar nota al registro para ver si existe alguna carga más.

En el notario, comunica que el mismo día de la firma quieres hacer con el dinero de la venta un pago y cancelación de hipoteca, con lo cual lo propio es que se cite también al banco para proceder a realizar el pago y hacer escritura de cancelación de la hipoteca.

Usuario

Vale, entonces, si no he entendido mal, lo primero que habría que hacer será ir a una Notaría llevando la escritura de la vivienda y explicar lo que queremos hacer, en este caso una COMPRA-VENTA y también comunicarles que ese mismo día quiero realizar el pago y cancelación de hipoteca. Después, ¿ellos ya se encargan de todo lo demás?, es decir, como usted me dice, piden ellos mismos al Registro la nota simple ( ven si hay cargas ), se ponen en contacto con el banco donde tengo que cancelar hipoteca y quedan con ellos para el día de la firma. Me gustaría saber si esto es todo, o hay algo más que hacer que deberíamos encargar a un abogado para que tramitara. Y por último, abusando de su amabilidad, me gustaría saber si los gastos que genera la compra- venta ( Notaría y minuta de abogado ), exceptuando los que me correspondan a mí, como son, cancelación de hipoteca, su correspondiente comisión por cancelación y cancelación en el registro ( corríjame si me equivoco ), ¿le corresponde pagarlo al que compra ?¿o eso se pacta entre las partes?.

Esto es todo, disculpe por tanta insistencia, pero es un tema muy serio en el que interviene un Notario, y las cosas deben quedar muy bien atadas para que no haya sorpresas futuras.

MUCHAS GRACIAS POR TODO.

 

 

Experto

A ver, si lo que te tengo que dar es mi consejo personal yo primero haría un contrato de compra venta.  

No es necesario y por ello puedes ahorrártelo pero sí sería aconsejable para dejar constancia de todos los acuerdos incluidos los gastos. 

De qué zona eres? tienes algún notario de confianza?  

En el contrato incluirías que los gastos que genere la compra-venta irán a cargo del comprador a excepción de la plusvalía que te corresponde a ti y los derivados de la cancelación administrativa y registral de la hipoteca.

Como te digo, no es necesario el contrato pero sí es interesante hacer un pacto previo al notario para dejar claros los puntos y el acuerdo de las partes. 

Para ello uno tiene que tener claro cuándo va a escriturar. 

Se tiene que solicitar a la cámara urbana un certificado como que no existe ninguna deuda de comunidad, porque sino el notario no firma.

Tampoco firma si no acude el banco a cancelar la hipoteca o en su caso retendría el dinero.

Para la venta será necesaria la cédula de habitabilidad de la casa.

Que quieres hacerlo todo a través de un abogado? pues hombre, más tranquilidad tendrás y quizás teniendo en cuenta que es una venta de un piso que te va a suponer unas ganancias, lo que te cobre por hacerte las gestiones, si es aceptable, sea interesante para ti.  

Es decir, si te vale 300 euros que te haga la gestión el abogado pues comparando riesgo beneficio, es aconsejable.

Gastos de notaría (cancelación hipoteca, nota simple registro), certificado de habitabilidad, cámara urbana van a tu cargo. 

Reitero, es opcional y no necesario, todo depende de lo que uno desee hacer. 

Saludos

Usuario

Muy bien, MUCHAS GRACIAS.

Hacer el contrato de compraventa lo vamos a hacer, para que ahí conste todo lo habido y por haber, más que nada era saber si esto lo tiene que hacer un abogado o nosotros mismos.

GRACIAS DE NUEVO.